建築物之外另行增建是否為抵押權效力所及？
問題摘要：
抵押權的效力以及抵押物的性質。以下是主要要點：抵押物的性質：根據民法第862條，非主物之成分常助主物之效用，並同屬一人者，被視為從物。因此，對於所有人在原有建築物之外另行增建的部分，如果增建部分與原有建築物無法區別，且與之作為一體使用，則被視為原有建築物的從物，其所有權範圍將擴張為原有建築物的一部分，並受到抵押權的效力所及。附屬建物的區分：對於增建部分如果在構造上和使用上具有獨立性，則被視為附屬建物。附屬建物的所有權歸於原有建築物的所有人，並且原有建築物的所有權範圍將擴張為包括附屬建物。然而，如果增建部分已具有獨立性，則不視為附屬建物，其所有權不受抵押權的影響，也不會擴張原有建築物的所有權範圍。要判斷增建部分是獨立建物還是附屬建物，需要考慮其構造和使用上是否具有獨立性，以及與原有建築物是否存在物理上的依附關係。
律師回答：
關於這個問題，確定增建部分是否屬於從物，並受原有抵押權的影響，是一個重要的法律考量。這涉及到抵押權的範圍是否擴展到增建部分，這可能依賴於增建部分的使用性質和與原建築的結合程度。
原有建築物之外進行增建時，是否形成獨立物權的客體
如果增建部分與原建築物在構造和使用上是一體化的，則通常會被認為是原有建築物的一部分，並受到原始抵押權的影響。反之，如果增建部分在構造和使用上具有獨立性，則可能不會被視為從物，抵押權可能不會自動擴展到這些部分，除非進行了額外的抵押登記。
抵押權之效力,及於抵押物之從物與從權利。非主物之成分,常助主物之效用，而同屬一人者，為從物(民法第862條及第68第1項前段)。
所有人於原有建築物之外另行增建者,如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在,而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。再者,增建部分於構造上及使用上雖具獨立性，惟其常助原有建築物之效用，交易上無特別習慣者，即屬「從物」，應為抵押權之效力所及。
當所有人在原有建築物之外進行增建時，是否形成獨立物權的客體，主要取決於增建部分是否具備構造上和使用上的獨立性。根據法律規定和判例，這些情況可以分為幾種可能：
增建部分與原有建築物結合使用且不具獨立性：
若增建部分在構造上或使用上與原有建築物無法區分，並且作為一體使用，則不具備獨立物權的客體資格。這類增建通常被視為原建築物的一部分，因此在物權範圍內，包括抵押權的範圍，均會相應擴張。
增建部分構造獨立但服務於原有建築物：
如果增建部分在構造上獨立，但是在使用上依然依賴或服務於原有建築物，則此增建部分仍然屬於“從物”。即使其構造獨立，因其功能上依附於主物，故在法律上仍不被視為獨立物權的客體。
增建部分完全獨立：
如果增建部分不僅在構造上獨立，並且在使用上也具有獨立性（如另有出入口、基礎設施等），則可能構成獨立的物權客體。在這種情況下，增建部分不會受到原有建築物抵押權的影響，除非另行設定抵押。
按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年台上字第485號判決要旨參照）。
增建部分被視為原有建築物的一部分，不會形成獨立的物權客體
增建部分與原有建築物結合使用時的物權處理方式。法院在處理增建物與原建築物間的關係時的看法，特別是當增建部分不具構造或使用上的獨立性時。這種情況下，增建部分被視為原有建築物的一部分，不會形成獨立的物權客體。
一體使用：
如果增建部分與原有建築物沒有明顯的區別標識，且在使用上作為一體，則增建部分被視為原有建築物的一部分。這意味著增建部分與原建築物共同形成一個整體的物權範圍。
物權的擴張：
由於增建部分與原建築物在物理和功能上整合，原有建築物的物權範圍相應擴張。這種擴張包括了對增建部分的所有權控制，使得原建築物的所有者同時擁有增建部分的所有權。
附屬物的處理：
若增建部分在構造上獨立但未具使用上之獨立性並助於原有建築物，則被視為附屬物。這意味著增建部分的所有權被納入原有建築物的所有權中，並非獨立存在。
最高法院100年度台上字第4號判決即揭示：「按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張。」
當增建部分與原建築物在使用上成為一體時，增建部分的所有權應歸入原有建築物，從而擴大原有建築物的所有權範圍。這樣的判決強調了建築物間物理和功能上的整合程度對物權範圍的影響。
依辦理強制執行事件應行注意事項第42條第3款規定：「土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建築物再行擴建或增建者，除應認為係抵押物之從物，或因添附而成為抵押物之一部者外，執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造、擴建或增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。但抵押權人就營造、擴建或增建部分，無優先受償之權。」
這條規定主要是處理抵押物質後的增建或改造情況如何影響抵押權的實行。具體來說，這條款涉及以下幾個要點：
抵押物之從物或添附物：
如果在原有的抵押物上增建或擴建，並且這些增建或擴建部分被視為原抵押物的從物或因添附而成為抵押物的一部分，那麼這些部分也將被包括在抵押範圍內。
分別估定價格與拍賣：
如果需要，執行法院可以對原始的抵押物部分和增建或擴建部分進行分別估價，並根據這些估價來設定拍賣的最低價格，然後一併拍賣這些部分。
無優先受償權：
重要的是，對於新增的營造、擴建或增建部分，抵押權人在這些部分上無優先受償之權。這意味著，若這些部分在拍賣中得到的金額，抵押權人不能優先於其他債權人獲得賠償。
反之，如果是在設定抵押權登記前已存在之獨立建物，自非抵押權效力所及，也無法準用民法第877條第1項規定，聲請併付拍賣。
所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。
此類附屬建物依民法第811條之規定，固應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張；但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。
是以判斷其是否為獨立建物或附屬建物，除斟酌上開構造上及使用上是否具獨立性外，端在該建物與原建築間是否具有物理上之依附關係以為斷。」
總的來說，對於抵押權的效力以及抵押物的性質，必須考慮增建部分與原有建築物的關係，以確定其是否受到抵押權的影響，以及抵押權的範圍是否擴張至增建部分。
這種區分對於抵押權的執行和抵押物的評估具有直接的影響，特別是在執行過程中對抵押物的估價和拍賣策略。了解這些細節對於涉及的各方來說是至關重要的，以確保他們的權益得到適當的保護和考慮。
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