建築物之外另行增建是否為抵押權效力所及？
問題摘要：
在處理涉及增建、擴建部分之拍賣案件時，應從建物設置時點、是否於抵押登記後產生、構造與使用上之獨立性、交易上習慣與建物功能等多角度進行整體評估。執行法院亦須依據該等因素，綜合判斷是否適用從物原則，抑或僅得分開估價、拍賣，並確保抵押權人、其他債權人及拍定人之權利義務均得合法、公平處理。
律師回答：
在實務上，釐清建築物增建部分是否受抵押權之效力所及，係不動產抵押權設定及執行過程中極為關鍵之法律問題。依民法第862條：抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定，所謂之從物係指非主物之成分，惟常助主物之效用，而同屬一人者（民法第68條），因之，從物亦為獨立之物。
所謂「準用第八百七十七條」抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。依辦理強制執行事件應行注意事項第42條第3款規定：「土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建築物再行擴建或增建者，除應認為係抵押物之從物，或因添附而成為抵押物之一部者外，執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造、擴建或增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。但抵押權人就營造、擴建或增建部分，無優先受償之權。」
至於，其他建物為獨立建物，且非從物，自不為抵押權所及，縱使與抵押物有物理上或使用上相近，也不為抵押權所及，換言之，不得一併拍賣。
獨立之建築物需具備構造上及使用上獨立性：
「按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。」(最高法院106年度台上字第941號判決)
所謂使用上之獨立性，係指該建築物能否單獨使用、是否具有獨立經濟效用，例如是否可單獨出租、營業或作為獨立住所等。具體而言，若一建築物需經過其他空間方可出入，或其水電、瓦斯、排污等基礎設施全數依賴原建築物，無法獨立供應，則其即便構造完整，也難謂具備使用上之獨立性，因其運作功能與主物緊密連結，無法形成獨立使用單元。
原有建築物之外進行增建時，是否形成獨立物權的客體
當原建築物之外增建部分產生後，是否構成抵押物範圍內之從物，即取決於增建部分與主建築物之結合情形，包括其構造、使用方式與功能是否獨立，乃至其在交易上之習慣認定。
非獨立之物：
首先，倘若增建部分無論在構造上或使用上皆與原建築物密不可分，舉凡牆體無界、空間互通、共用出入口、管線相連，實際使用上即作為原建築物延伸部分者，增建部分與原建築物在構造和使用上是一體化的，則通常會被認為是原有建築物的一部分，並受到原始抵押權的影響。
實務上通常認為此增建部分應與主建築物視為一體，不得另為物權客體。在此情形下，即使該增建行為未登記為建築改良，仍會因其物理結構與使用實態，歸屬於原建築物所有權範圍，自應為原抵押權所涵蓋。抵押權效力得以當然擴張至該增建部分，不需另行設定抵押權或變更登記。
反之，如果增建部分固然具有構造和使用上具有獨立性，抵押權原則上不會自動擴展到這些部分(除非進行額外抵押登記)，然而，證明建物為抵押物之從物，相較於上開非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者，為從物(民法第862條及第68第1項前段)。
重點在於常助原有建築物之效用及交易上習慣者，如增建部分雖在構造上設有牆體區隔、屋頂基礎獨立、另有進出口，但若其功能仍與主建築物密切關聯，如作為儲藏室、附屬辦公空間、停車空間等，則在法律上可視其為從物。此類從物雖在形式上略具獨立性，惟其在交易習慣與功能上為輔助主建築物效用之存在，故屬民法第862條所稱之從物，自仍屬抵押權所及範圍。
最高法院100年度台上字第4號判決即揭示：「按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張。」
當所有人在原有建築物之外進行增建時，是否形成獨立物權的客體，主要取決於增建部分是否具備構造上和使用上的獨立性。根據法律規定和判例，這些情況可以分為幾種可能，此一可能並非學理上之可能，而必須就各別增加建物加以討論：
附屬物併入主物-增建部分與原有建築物結合使用且構造、使用上皆不具獨立性：
若增建部分在構造上或使用上與原有建築物無法區分，並且作為一體使用，則不具備獨立物權的客體資格，例如陽台外推、占有法定空地或天卒的室內面積。此為增建通常被視為原建築物的一部分，因此在物權範圍內，包括抵押權的範圍，均會相應擴張，實務上此種爭議性較小，因為肉眼上即可判斷構造上不具有獨立，無須再研究的功能上是否有獨立的問題。
如該增建部分與主建物使用上已不可分，其所有權即歸入主建築物所有權人名下，原建築物所有權因而擴張，抵押權效力自然隨之擴及該附屬部分。此種「附屬物併入主物」之法律效果，對權利主體影響甚鉅，當事人設計抵押結構時應加以注意。
按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年台上字第485號判決要旨參照）。
附屬物併入主物-增建部分構造獨立但服務於原有建築物：
如增建部分具構造上獨立性但未具使用上獨立性者，應視其為附屬物，因其使用上已與原有建築物形成一體，導致其所有權歸屬於原建築物所有權人，並使原建築物抵押範圍擴張。重點在於如何證明使用上不具有獨立性，而不在於該建築物外觀是否具備結構完整的外形，而在於其是否具有可供單獨存在並運作之經濟與使用功能。
在外表上構造獨立，因其功能上與主物完全相連，故在法律上仍不被視為獨立物權的客體容易判斷，而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。
就建築法與不動產登記制度而言，增建部分若未取得建照或使用執照，於地政登記上即不具建物之法律主體地位，雖於外觀上存在，法律上尚難認定為具備獨立權利客體。惟在實務上，如該部分確已完成建構、具實體使用功能且與主建築一體使用，法院往往傾向採取實質認定原則，即即使登記上未列為主建築一部分，仍可能因其實際功能與主建築密不可分而認定其屬原建築之一部分，抵押權亦得及之。
增建部分完全構造及使用上獨立之從物
在建築物抵押權範圍之判斷中，增建部分是否屬於抵押權效力所及，取決於該部分是否具有構造上與使用上的獨立性。倘若增建部分在構造與使用上皆具完全獨立性，具備獨立出入口、門牌、水電表等，甚至可供第三人單獨占有或出租，則其已具備成為獨立物權客體之條件，原則上不屬於原建築物設定之抵押權範圍，除非另行辦理抵押權設定或變更登記。此一原則有助於保護第三人交易安全與債權人擔保權之明確性。
然而，在某些特定情況下，即便增建部分構造與使用上具獨立性，若其在功能上仍然常助原有建築物之使用效益，並且於社會交易上無特別將其作為獨立物處理之習慣，則仍有可能被認為是原建築物之從物。從物係指非主物之成分，惟常助主物效用且同屬一人所有者，依民法第862條之規定，其將與主物一併為物權效力所及範圍，故即便未特別登記為抵押標的，仍隨主建築物之抵押權而為擔保之標的。
常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物：
按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院88年台上字第485號判決要旨參照）。
例如增建部分雖為結構獨立之車庫或倉儲空間，若其僅為供原主建築使用且無交易上獨立處分之實例，實務上即可能認為係屬從物，為原抵押範圍所及。另一方面，如增建部分構造上雖獨立，但使用上仍依附於原建築，無法獨立發揮經濟功能，例如需經主建物出入、水電系統共用、用途僅為主建物之附屬空間，則依據實務見解，此類增建部分雖非從物，亦非獨立物，應屬附屬物。
實務亦常見增建部分功能雖獨立，然其用途如設置公共通道、逃生樓梯、共用設施如水塔、電梯機房等，因其目的在服務整棟建築使用效能，難認為具獨立經濟效用，即使在構造上劃分明確，社會上亦未將其視為獨立交易標的，此種情形下即屬從物或附屬物，原抵押權仍得及於該部分。反之，若該增建部分在實務上已具備獨立處分可能，如有獨立門牌、產生獨立租金收益、可單獨使用且符合交易慣行獨立買賣者，則不論是否原係增建而來，只要具構造與使用雙重獨立性，即應認定其可為物權之客體，債權人如欲擴及其擔保效力，應另行辦理抵押權設定，否則不得當然主張其為原抵押範圍之一部分。因此，在處理增建部分是否受抵押權效力所及之問題時，應本於結構獨立性、使用功能、交易慣行與登記狀態等多元標準，綜合判斷其法律地位。債權人於設定不動產抵押權時，應詳實審查建築物現況與其增建部分使用實態，並於登記時明確列明擔保範圍，避免日後發生執行困難或擔保瑕疵之風險，保障自身權益並確保法律關係之穩定與安全。
如進行抵押物拍賣？
獨立物，不得查封-可提出第三人異議之訴
雖於原建築上興建，惟構造上有明確區隔（例如獨立入口、牆體、門牌）、使用上能自成一戶，並具獨立租用、銷售、管理價值者，應認為具備獨立性，即為獨立建物，無論是否緊鄰原建物，均不隨原建築所有權擴張，亦不當然受抵押權拘束。再者，如抵押登記前已存在之建築物為另具登記編號之獨立標的者，於法律上自屬獨立物權客體，不因緊鄰、共用地基等因素而併入原抵押範圍，執行法院於拍賣時自不得將之併拍，債權人若有受償意圖，應另就該部分提出執行聲請或設定抵押。
該部分不屬抵押權效力範圍，其價金應另按其他債權人債權比例予以分配，抵押權人僅得就原抵押標的範圍內之價金主張優先受償。新增部分係於抵押權設定前即已存在之獨立建築物，因其並非法定之從物，亦非因添附併入原抵押物，其所有權與價值獨立存在，故自然不受原抵押權拘束。此種情形亦無法依民法第877條第1項所定之抵押物與其價值併合拍賣原則，聲請法院合併處理，而須另行執行或由其他利害關係人主張。
非獨立物或從物-一併查封並分別估定價格與拍賣，並得優先受償
從抵押效力範圍之認定來看，核心關鍵在於判斷增建、擴建部分是否具備構造上與使用上的獨立性，及其與主建築物之關聯性，及是否會設定抵押權之後方增建。
實務中所稱附屬建物，係指依附於主建築之次要建築，目的在助益主體建築之使用效能，並通常不具獨立經濟目的或交易習慣。此類建築如廚房、廁所、倉庫、頂樓加蓋空間等，若係與主建築內部相連接，或即便外部相通但無法獨立使用、依存程度高者，即被認定為附屬建物，為原建築所有權範圍一部。依民法第811條之規定，該等增建部分即歸屬原建築所有人所有，亦隨原建築設定之抵押權效力一併擴張。
故在執行程序中，法院若遇此類案件，除須查明建物登記狀態、建照使用執照、平面圖與實地使用情形，尚須配合實際使用機能判斷，確認是否屬於抵押權所涵蓋範圍。實務上，法院會就整體建築進行查封後，對於原抵押部分與增建部分分別列價，拍定人亦將基於法院公告之拍賣標的詳情，理解其取得權利範圍之完整性與限制。
設定抵權新增無優先受償權
當土地或建築物已設定抵押權後，若抵押人於該土地上新建建築物，或於原有建築物上進行擴建、增建工程者，除該新增部分性質屬於抵押物之從物，或依民法第811條規定因添附成為抵押物之一部分外，法院於執行拍賣時可就原抵押部分與新增部分分別估價，核定其個別最低拍賣價格後，予以一併拍賣，惟抵押權人對於新增部分並無優先受償權。
即便法院一併拍賣原建物與增建部分，若抵押權人僅於主建築物上有設定抵押者，其對於拍賣總價金之受償範圍仍僅限於抵押部分之價值，而非整體拍賣金額。此設計確保其他債權人對增建部分價金之平等受償權，亦避免抵押權人無償擴張擔保範圍。
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