公寓大廈天花板漏水該怎麼辦？

04 Jan, 2011

問題摘要：

要解決漏水問題，首先需要確定漏水原因，然後根據責任歸屬來決定修繕費用的分擔。這包括考慮建築物的所有權人、使用人、管理委員會等的責任。如果雙方無法達成協議，可能需要透過調解委員會或法院進行解決。在訴訟過程中，鑑定單位的意見可以作為法院判決的參考，以確定漏水原因、責任歸屬和修繕費用的金額。

律師回答：

關於這個問題，漏水問題在公寓大廈中確實是常見的爭議，涉及不同樓層之間的權利與義務。根據您提供的描述，這些問題通常會涉及多方面的法律規定與責任歸屬，尤其是在處理共用部分（如屋頂）和專有部分（如各個住宅單元的內部結構）的維修責任上。

現在公寓大廈集合式住宅，漏水問題可謂經常發生，尤其，隨著公寓大廈建築物逐漸老化、層出不窮結構性漏水之問題。依漏水發生位置，可分為屋頂和一般樓層，最頂樓的住戶如果天花板漏水，會認為是屋頂的維護有欠缺，但是屋頂是共用部分，原則應由區分所有權人全體修繕，因此涉及管委員與住戶的問題，至於，在非頂樓層的漏水情況。

屋頂漏水

屋頂作為公寓大廈的共用部分，其維修和維護責任通常由所有區分所有權人共同承擔。當頂樓出現漏水問題時，原則上應由全體業主共同負責修繕費用，除非可以證明漏水是由特定個體的行為導致。

非頂樓漏水

對於非頂樓的漏水問題，需要具體分析漏水的原因。樓下漏水原因，如不可歸責於樓上樓下雙方，係因天然災害或管線老舊所致即由雙方住戶平均負擔修繕費用（公寓大廈管理條例第12條前段）。對此，公寓大廈管理條例第12條就明文規定，除非修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，否則關於專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，維修費用應該由共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。本原則為最常見之處理方式，通常也較容易為協調之雙方所接受。（但實務上，如天花板排水管係「公共排水管」，因自然老化而破損漏水；應由大樓管委會依公寓大廈管理條例第10條第2項負責修復。）

漏水原因，如不可歸責於樓上樓下雙方，係因大樓「公共管線維護不當」所致，即由公寓大廈管理委員會負擔修繕費用（法令依據：民法第184條、公寓大廈管理條例第10條第2項）。（臺北地方法院92年度訴字第931號民事判決參照）。

住戶引起

如果漏水源於某個住戶的專有部分，例如由於個人管道老化或維護不當造成，則該住戶需要承擔修繕費用。如果漏水源於公共管道或建築結構問題，則可能需要由整個大廈的業主共同解決。

「專有部分」，係指所有權人住家內之私有面積，包括主建物、陽台、露台等。公寓大廈管理條例係屬民法之特別法；實務上，認為其規定亦屬民法第184條侵權行為規定中之「保護他人之法律」。因此，「專有部分」之修繕、管理、維護，依法應由各該區分所有權人為之，並負擔其費用；如維修不當，造成他人之損害，即應由其負擔賠償責任。例如：樓上住戶裝潢修繕就防水層之施工有疏失、更改水電管路、長期就漏水問題視而不見置之不理，導致樓下漏水等（臺北地方法院87年度訴字第1255號、92年度簡上字第590號、92年度簡上字第253號民事判決參照）。

任何因故意或過失不法侵害他人權利者均需負損害賠償責任。對於由建築物或其他工作物引起的損害，如無過失證明，物主（在此情境中為大廈所有權人）需負起賠償責任。這意味著，如果漏水損害了下層住戶的財產或生活品質，且漏水原因與上層或管理方的維護不當有關，受影響的住戶可以要求適當的賠償。

如果建築物或其他設施由於設置或保管上的欠缺導致他人遭受損害，則該建築物的所有者需要負責賠償。建築物或其他工作物的所有者在其設置或保管上有欠缺，並因此導致他人權利受損時，須承擔賠償責任。不過，如果所有者能夠證明他們在設置或保管上沒有疏忽，或者儘管存在疏忽但不是損害的直接原因，或者已經采取了適當的措施以防止損害的發生，則可以免除責任。

建築物或其他工作物侵權責任：

按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求償權。」民法第184條、第191條，亦有明文。是所有人對於工作物之設置或保管有欠缺與損害之發生有因果關係，或所有人對於損害之發生未為防止，為法律所推定（最高法院96年度台上字第489號判決要旨參照）。故被害人苟能證明其權利受損害係因其工作物所致，即可請求賠償。至設置或保管之所以有欠缺，是否由於所有人之過失所致，則非所問。因此，工作物所有人如主張免責，則應證明其對於工作物之設置或保管並無欠缺，或雖有欠缺，但該欠缺非發生損害之原因，或於防止損害之發生已盡相當之注意而後可。次按民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，固為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年度台上字第310號判決意旨參照）。

足見建築物之所有權人對其所有之建築物，負有管理維護、保持設置完善之義務，倘未善盡維護之責，致損害他人權利者，對於他人因而所受損害，即應負賠償責任。

次按，不法毀損他人之物者，應向被害人賠償其物因毀損所減少之價值；而不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受之損害及所失之利益為限。民法第196、第215條、第216條亦分別規定甚明。

因此，倘若滲漏受損之情形，確係樓上住戶所有水管老舊不堪爆裂所致，則樓上住戶除應更換供水管線設置、排除滲漏原因，也應該就樓下住戶因此所致之損害負賠償之責。

專有部分修繕：

依公寓大管理條例第6條第1項第1款、第2款、第3項規定：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」；「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」

又，「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」；「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」公寓大廈管理條例第10條、第12條定有明文。

漏水原因，如可歸責於樓下住戶之住家管理使用之故意或過失所致

即由樓下住戶負擔修繕費用（法令依據：公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書）。例如：3樓漏水係因3樓住戶自己之行為所致，較常見者，例如：3樓住戶裝潢修繕時，更改水電管路所致自己漏水等，係因可歸責於自己單方之事由所致者，依法即應由該區分所有權人（3樓屋主）負擔。

漏水肇因鑑定

實務上，一般工程施工方式，皆將樓層水管設於樓層下方，較符合工程原理及節省工程成本。所以一般情況下，假設是一樓漏水，漏水情形發生於一樓之天花板，一般會認為是二樓管線年久失修導致，所以通常一樓會以二樓所有權人為被告，並非二樓承租人為被告，因為承租人沒有維護地板裡面管線的義務。而依據公寓大廈管理條例第10條、第12條規定，如果漏水管線為樓上住戶所有，則樓上住戶對於漏水之管線自負有修繕之義務，且修繕費用亦應由樓上住戶負擔。

實際上，到底漏水的原因和修復的方式是甚麼，涉及到防水工程專業，一般是建議提告之前先去了解，可以找一些抓漏師傅來看一下，確認是樓上的管線在漏水，之後就可以委請律師向民事法院提出民事訴訟。通常訴訟聲明會請求樓上住戶能修復漏水，或是樓上住戶必須容忍自己進入修復漏水，修復費用由樓上支付。

公寓大廈住戶最常遇到也最困擾的便是漏水問題，這時候應該先保留證據(如拍照、攝影等)，如果漏水發生原因難以查明，可委託專業人員，如建築師、土木技師、結構技師等(可向公會查詢)對漏水原因加以鑑定，藉此找出應該負法律責任的人後，以存證信函催告其負責修繕或自行修繕後請求費用，並請求賠償因此所生之損害，如雙方對責任或數額有爭執，可向各地區調解委員會聲請調解或向法院提起訴訟。一般在這類的官司，倘若對方否認肇責因素，通常會請法院到漏水現場去勘驗，並且聲請鑑定，因為法院並非防水工程專業，關於有無滲水，滲水之原因、修復方式及費用，必須經由專業人士鑑定，兩造當然可以合意選定鑑定機關，如果要選比較有名或是規模大的鑑定機關，鑑定費用也會比較高，比方臺北市土木技師公會或台灣營建防水技術協進會。實務上，紛爭較大或損害賠償之請求金額較大者，法院通常委請鑑定單位提供鑑定意見。常見鑑定單位，諸如：台北市建築師公會、台北市土木技師公會、社團法人中華民國營建防水技術協進會…等機構，就損害原因、責任歸屬及修繕費用等項目加以鑑定，作為法院判決之參考。這類鑑定費用不便宜，為訴訟費用的一部分，是由原告先預繳，之後由敗訴者負擔，通常面積大的話，台幣十幾萬元都有可能。

在漏水問題導致的糾紛中，建議首先透過內部協調或公寓管理委員會進行調解。如果內部調解無效，可通過法律途徑求助，例如提起民事訴訟。在這一過程中，專業的建築檢測或鑑定可能是必要的，以確定漏水的確切原因及相應的責任歸屬。