押租金在房客造成房屋損壞應如何主張扣減？

問題摘要：

租賃關係中的押金是為了保證租金支付和賠償損害。按照規定，如果房客在租賃期滿後沒有欠租金或造成房屋損壞，房東應該全額退還押金。但在租約結束時，可能有一些費用無法立即結清，比如水電費、瓦斯費、電話費，甚至是因為租賃期間造成的損害賠償。這種情況下，房東可以先從押金中扣除相關費用，如果仍有剩餘押金，則有義務返還給房客。在實踐中，房東通常會要求保留部分押金作為扣抵，這在租約中應有特別規定。為了避免爭議，應該將租賃欠款明確列入合同中，包括租金、水電費、違約金、房屋損壞賠償等費用。此外，根據民法第432條規定，承租人有責任善意管理和保管租賃物。如果承租人不當使用房屋導致損壞，就要承擔賠償責任。如果房屋需要維修，但承租人未通知房東，導致房東無法及時補救，房東也可以要求賠償因此造成的損失。至於租賃期滿時的房屋恢復原狀問題，雙方應在租約中明確約定。在日常使用中，自然損耗是允許的，比如牆面磨損、家具老化等。而如果房東要求房屋恢復原狀，必須在租約中有特別約定，並且應該僅限於超出正常損耗的修復。如果房東和房客就此事項有不同理解，可能會引發爭議，因此在簽訂租約時應該盡量明確雙方的責任和義務，避免未來紛爭的發生。

律師回答：

關於這個問題，房客在居住期間如果有租屋債務未清償，房東可優先拿押金扣抵；若扣抵後仍有剩餘，房東應在房客退租點交後就立刻返還押金。但租屋到期時，會有許多費用是無法立即結清，如：水電費、瓦斯費、電話費、甚至租賃期間所造成的損壞賠償，有時一時無法查明，此時應如何處理？又如果房屋內的裝潢有污損或損壞是否可以扣押租金？

 

在台灣的租賃關係中，房客和房東關於押金的權利和義務、押金的處理確實是個常見且容易引發爭議的問題在各個方面都非常關鍵，包括押金的扣抵條件、房屋維護責任、以及租賃終止時的房屋回復原狀義務。

 

「 租屋修繕責任 」、「 租屋保管責任 」到底在誰？在外租屋傢俱、水電壞掉其實不一定都由房東修繕，必須先判斷毀損的原因！若確定是房東該負責，但房東卻不願意修繕時，身為可憐房客的你可以有哪些方法對抗呢？

 

押租金意義及約定明確性

 

房客在入住前繳給房東的「押租金」等同約定之「擔保金」，給付目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」。原則上，租賃期滿後房東若房客沒有積欠租金或損壞房屋所生損害賠償，就應將押金全額退還給房客；在租約期滿或終止時，若房客仍有租賃債務未能清償，則房東可以先從手中的押金抵償，若有不足，再另外依法訴追；若有剩餘押租金，則有返還予房客之義務。我國民法雖未就押租金加以規定，但實務見解肯認之，另土地法第98條、第99條所稱之「擔保金」及耕地三七五減租條例第14條、第23條所稱之「押租」，在概念上均與前述押標金所指相同。

 

契約中應清楚定義何種情形下押金可被扣抵，包括具體的損害、維修費用、公共費用等。此外，也應詳細說明押金的退還條件和時限，以確保雙方的權益。

 

如屬「住宅租賃契約」，押金之金額，不得逾二個月之租金總額。出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金(租賃住宅市場發展及管理條例第7條)。

 

有些房東要求保留部份的押金來做扣抵是合理的。因此可於租約特定明定。以免發生爭執，亦應將此所謂「租賃債務」明定於契約之中，如包括，積欠之租金、水電費、約定之違約金、毀損房屋之賠償或其他依租約應由房客負擔之費用等費用。

 

入住和退租的點交清單與修繕責任的分配

 

拿出合約後，首先需要尋找關於租賃物損毀的相關條款，看看當初是不是有對於修繕責任歸屬特別約定了？再進行詳細的點交，並由雙方確認房屋狀態的清單，這對於日後證明房屋狀態變化極為重要。這份清單應該包括照片或視頻證據，以提供更加客觀的事證。

 

民法第432條：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

 

如屬「住宅租賃契約」，出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕(租賃住宅市場發展及管理條例第8條)。

 

房客有善盡使用、保管房屋的責任。如果房客不依照契約約定、房屋性質而不當使用房屋，造成房屋毀損，就要負擔賠償責任。

 

依民法第437條，如房屋需要修繕，但房客卻沒有通知房東，導致房東不能及時補救，房東可以請求賠償因此所生的損害。

 

明確誰負責日常維護以及重大修繕，特別是當損壞是由不可抗力或房屋原有問題導致時，應該由房東承擔相應責任。

 

在實務上，房東與房客在押金返還上的爭議，除了由於費用未清償外，多與房東及房客對退租房屋之「回復原狀」義務認知不同有關。按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。民法第429條前段定有明文。

 

房屋自然耗損的考量

 

按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；民法第438條第1項、第432條分別定有明文。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；民法第455條訂有明文規定。

 

租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

 

租期屆滿或租約終止後，房客有返還房屋（回復原狀）之義務。所謂的回復「原狀」，係指回復訂約當時之狀態、或經過正常使用後應有的狀況。如打孔、牆釘除去後之修補等，應屬回復原狀之範圍。或者，經過一定期間的使用後，牆壁及其他設備難免會稍有髒污、或折舊情形。一般來說，房東不能要求「重漆牆壁」之回復原狀。

 

此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。因之，租約應明確界定「自然耗損」的範疇，以避免因房屋正常使用導致的自然老化而扣除押金。這包括了解和認可因使用年限造成的自然折舊。如一般來說自然使用下，應該很難完全歸咎於是房客使用不當，沒有盡到保管責任，所以要求房客必須自己支付費用，如冷氣壞掉、漏水、不冷、壁癌情形，大部分都還是由房東負擔修繕責任。

 

依房屋租賃實務，如有於租賃契約中約定承租人於租賃契約屆滿或終止時，負有回復租賃物原狀之義務此時如出租人以原承租人未回復租賃物之「原有」狀態為由，向原承租人請求回復原狀所需費用，甚至任意扣抵押租金，甚為不當，故租賃契約中「回復原狀」之約定，除當事人有特別約定外，「回復原狀」是容許正常使用下的「自然損耗」（如牆漆斑駁、物品折舊等），不可能如同交付租賃物相同狀態。

 

況在租約消滅請求返還租賃物時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修，此時如以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信。對於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損，出租人不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態。

 

但實務上。房東在退租點交時以房屋污損，如掉漆、牆面凹陷、角落不乾淨等為由扣住押金；而房客認為這是自然而然發生，雙方糾紛因此而起，這時候就是契約是否特別約定，倘若除入住時房屋已有明確點交，並雙方應詳列出點交清單，以便退租時逐一檢查。

 

而房東若於租約中堅持每一項都要求與出租時相同之狀態，此時房客既清楚了解房東對房屋改變的容許程度，若決定仍願意承租，在房屋改變狀態，如鑿洞、釘孔、改變結構，須徵得房東同意，約定好無須回復原狀，以免日後產生租押金扣款問問題。若無清楚點交，則房東應容忍必須房屋必然折舊或耗損。

 

透過這些措施，可以在租賃關係中建立更清晰、公平的操作標準，減少雙方因押金問題而產生的糾紛，保障各自的合法權益。如果有具體案例或需要進一步的法律建議，歡迎隨時提問。

 

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