不動產權利登記塗銷之訴之要件？

03 Jan, 2011

問題摘要：

物權行為的獨立性和無因性，以及其對債權契約有效性的獨立，確實是民法中的重要原則。這些原則確保了不動產物權行為的穩定性和可靠性，即使債權契約有問題，取得不動產所有權的行為仍然有效。這樣的設計保護了善意第三人的權益，確保了交易的安全和預見性。此外，移轉登記和塗銷登記之間的區別，以及登記的絕對效力。在不動產交易中，登記具有絕對效力，這意味著即使登記的原因事後被證明無效或已經被撤銷，善意第三人取得的權利通常不會受到影響。這一原則是為了保護第三人的信賴和交易的穩定性而設立的。

律師回答：

關於這個問題，我國民法將法律行為分作債權行為與物權行為，而物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷而失效。故取得不動產物權之物權行為如無無效或有得撤銷之原因而經撤銷之情形，縱為此物權行為之債權契約因無效或經撤銷而不存在，該物權行為仍不受影饗，如取得之不動產物權為所有權，受害人僅得請求移轉不動產所有權登記，以返還利益，並不發生塗銷登記之問題。

物權的獨立性與無因性

物權行為，如不動產所有權的轉移，其效力不依賴於相應的債權契約是否有效。即使債權契約無效或被撤銷，物權行為本身（如所有權的轉移）仍然可以獨立存在。這是因為物權行為具有無因性，意即它的成立與效力不需要一個有效的法律原因。

民法中物權行為的獨立性及無因性特點，即使相關的債權契約因為無效或被撤銷而不存在，物權行為（如不動產的所有權轉移）仍然有效，不受債權契約失效的影響。這是因為物權行為的有效性不依賴於其背後債權契約的有效性。

物權行為的這種獨立性意味著，一旦物權行為如轉移所有權已經完成，即便原始的債權契約無效或被撤銷，取得不動產所有權的行為本身仍然有效。因此，在這種情況下，受害人不能要求塗銷已經完成的不動產登記，只能請求移轉所有權登記回自己名下，以便返還原本利益，這是通過法律程式解決爭議的方式。

故取得不動產物權之物權行為如無無效或有得撤銷之原因而經撤銷之情形，縱為此物權行為之債權契約因無效或經撤銷而不存在，該物權行為仍不受影饗，如取得之不動產物權為所有權，受害人僅得請求移轉不動產所有權登記，以返還利益，並不發生塗銷登記之問題。

一般而言，不動產物權為移轉登記之原因，約有三種情形，一為當事人合意為不動產物權之繼受取得者，例如買賣、贈與、互易等合意移轉不動產物權之登記；其二為現不動產物權人，先前受領不動產物權之物權契約仍有效存在，但依法應為給付、返還或回復該不動產物權者，例如債權契約經解除，但物權契約仍有效存在等情形；三為其他依法應為移轉登記者，例如法院命為移轉登記之確定判決等，均須為移轉登記。

移轉登記與塗銷登記

在台灣的法律體系中，不動產的所有權改變通常需要進行移轉登記。當物權契約有效且物權行為獨立存在時，即便債權契約有問題，受害人也只能要求回復原狀，而不是要求塗銷已經完成的登記。塗銷登記則用於當已登記的物權實際上不存在或失效時，如權利消滅、原登記原因無效等情況，以恢復未登記前的狀態。

至於不動產物權之塗銷登記，雖然也是因為物權行為具有無因性，由於債之關係消滅，物權並不隨之消滅，故須依法塗銷始可產生物權行為消滅效果，但其理論之基礎在於其登記之權利，因其權利之消滅或請求登記事項不存在或其登記之目的實現，致其原登記之實體法律關係不存在，或已登記之權利乃係無效之行為所致，致其原登記之實體法律關係屬無效。亦即已登記之物權不存在失其效力，須藉由塗銷登記將已登記之權利塗銷，始失效力，以回復未登記前的狀態。

塗銷登記的原因，通常係因：一、不動產物權消滅，例如不動產物權之拋棄、存續期間屆滿等；二、原不動產物權登記原因之物權契約不存在，例如無效、經撤銷；三、其他依法為塗銷登記，例如法院命為塗銷登記之確定判決、當事人間塗銷登記之合意等。需要注意者的是，登記請求權不同於登記申請權，登記請求權，係特定人對於特定人，請求會同申請登記之權利，為私法上之權利；而登記申請權，為對登記機關要求登記之公法上之權利，故已登記權利其消滅條件成就失其效力時，基於登記申請權，得由權利人或登記名義人單獨向登記機關提出塗銷登記之申請。

登記的公信力

按照土地法的規定，不動產登記具有絕對效力，這是為了保護信賴登記的第三人。即使登記的原因事後被發現為無效或已經撤銷，只要第三人是在善意且無過失的情況下取得權利，他們的權利通常不會因此受到影響。這也反映了法律對於交易安全和穩定的重視。

按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，依司法院院字第一九一九號解釋，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。故第三人信賴登記而取得土地權利時，真正權利人固不得對之主張其權利，若土地權利名義人並非此種第三人，而其登記原因係無效或經撤銷者，真正權利人得提塗銷登記之訴，亦得對之提起確認之訴，主張其所有權之存在（最高法院三十九年度台上字第一一○九號、三十三年度上字第五九○九號判例意旨參照）；是土地權利名義人非善意第三人，而其登記原因係無效之情形下，真正土地權利人，自可提起塗銷之訴。按土地法第三十六條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故第三人信賴登記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記，而取得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴，亦有院字第一九一九號解釋足資參照。

這種法律規定的設計主要是為了保護善意第三人的權益，確保交易的安全和穩定，避免因債權行為的問題而影響到物權行為的效力。這也體現了物權法中的公信力原則，即公示的登記資訊應為社會公眾所信賴，確保不動產交易的透明性和預見性。