公寓大廈外牆到底是誰的？

律師回答：

關於這個問題，外牆到底是誰的？這個問題在如何人有權利決定在外牆掛招牌，或在外牆滲漏水或大樓外牆磁磚脫落砸傷路人由何人負責時，至關重要，依公寓大廈管理條例第56條第3項的規定：公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。

關於外牆的定義及權責歸屬，依建築技術規則建築設計施工編第1條第22款規定，係指建築物外圍之牆壁，公寓大廈之外牆，本質上屬專有部分之附屬建築物，供共同使用者，依公寓大廈管理條例第3條第4款規定應屬「共用部分」（臺灣新竹地方法院96年度小上字第15號判決意旨參照），惟依公寓大廈管理條例第3條第5款的規定，經由約定供特定區分所有權人使用，而成為「約定專用部分」。公寓大廈的「外牆面」確實是屬於全體區分所有人的「共用部分」，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。」大樓外牆磁磚剝落、砸傷人，就應依前揭規定處理。

惟亦屬於鄰近住戶所有，此觀臺灣臺中地方法院98年度中小字第3523號民事判決所示：「……房屋區分所有人所主張漏水之處，係其所有系爭房屋之外牆壁，而該外牆壁作為區隔大樓空間，使其擁有單獨之建物所有權所用，則該外牆壁自應認係其所有之專有部分，否則區分所有人依法將不得使用該牆壁之內牆面，即其房屋室內之牆面為裝璜使用……。」

執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。如鄰居將招牌直接設立在家的外牆上，所有人得依民法第767條第1項：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」之規定，請求除去該妨害。修繕的責任，包括磁磚掉落、漏水等。有很多老舊公寓並未成立管委會，則公寓之所有區分所有權人對於外牆均有修繕、管理、維護之義務。如外牆因疏於修繕、維護導致磁磚剝落砸傷人或砸死人，全體區分所有權人均須負相關民刑事法律責任。

至於，設置招牌，依公寓大廈管理條例第8條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」

設置招牌行為，卻違反了該規定或該決議，得請管理負責人或管理委員會，依公寓大廈管理條例第8條第3項：「住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」之規定辦理；或依公寓大廈管理條例第59條:「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」之規定，列舉事實及提出證據，報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。