兇宅是什麼？

律師回答：

一般所稱的「凶宅」，依照一般不動產買賣交易慣例，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」的房屋，而自然死亡不包括在內，而此種狀態會影響到房屋的價值。就「兇宅」的法律問題，對於我國法學上來說，其實是一件饒富趣味的事（當然這不是對事主說），究其因在即使發生上開事件，房屋物理上既不生任何影響，卻會認為房屋發生瑕疵，甚至這種「瑕疵」嚴重到如買到海砂屋一般？

 

原因就是社會觀念，我們「相信」房屋是否因曾有人在此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，此種「相信」不僅是個人主觀及心理層面的想法，也會因人、因時或宗教信仰不同而有異，並可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理。究竟在隔多久，或經過什麼宗教儀式可以除去，實務上仍屬無固定答案！

 

而以法院實務見解認為，所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，衡諸一般常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度之負面影響（最高法院103年台上字第960號民事判決）。

 

詳細來說，以發生位置又分「直接凶宅」跟「間接凶宅」。所謂「直接凶宅」指非自然身故發生在屋內，而所謂「間接凶宅」指非本戶房屋發生非自然身故，例如在頂樓或樓梯間。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問。若是買進的標的物是兇宅，即使合約內沒有載明主動告知，賣方及仲介仍有主動告知的義務，因此，可依民法第359條、第365條，買方可在合約簽定內6個月或是交屋5年內提出異議。若是合約內有載明必須告知標的物是否為兇宅，賣方及仲介卻沒有主動告知，買方在15年內可以提出債務不履行，要求賠償，另外在故意並賺取不法利差的狀況下，還可能構成詐欺。

 

由於「兇宅」長期缺乏無統一法律上見解，導致買賣雙方、仲介業者間時有糾紛，上開問題長期困擾買賣雙方及仲介業者，因此，內政部祇好針對此一問題，在97年7月24日發布《內授中辦地字第0970048190號函釋》，定義所謂的凶宅，是指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附隨建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」

 

因此，自104年10月1日起，「不動產說明書應記載及不得記載事項」之修正開始施行，此後不動產說明書應增列建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，使消費者於購買房屋時，可明確瞭解該不動產是否為所謂的凶宅。

 

 

此觀「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」內容，「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。惟是否認定為凶宅在實務上仍由法院依具體個案認定。惟該等揭露內容可能僅限於前手持有產權期間所發生之情形，至於在此之前所發生情事或其他可能造成房價減損之事實則不一定會揭露，消費者在購買前還是要多打聽以確保自身權益。

 

一般來說不論是不是凶宅，其重點為仲介或屋主有如實告知與否，如為凶宅但仲介及屋主有如實告知且買房子的現任屋主願意購買，就不會有後續的糾紛發生，下列有些狀況一般實務上不會被認定為凶宅，但依社會觀念來說多數人仍有禁忌，價錢難免就會被壓低。事實上，房屋之出賣人或出租人欲委託不動產經紀業者出售或出租房屋時，不動產經紀業者就該房屋標的現況負有調查義務，完成調查後製作一份不動產說明書，經房屋出賣人、出租人及經紀人簽章後，由房屋經紀業者向買受人、承租人解說，於簽訂租賃或買賣契約時，將不動產現況告知並將不動產說明書交付給買受人、承租人，買受人、承租人閱後亦須在不動產說明書上簽章，這份不動產說明書就會被視為租賃或買賣房屋契約的一部分。除了上述經紀業者所製作的不動產說明書，另有一份房屋現況說明書，房屋現況說明書是由不動產的出賣人、出租人自行填寫的，出賣人、出租人可能為了不動產的價值而隱瞞房屋為凶宅之事實或虛偽填寫；因此買受人、承租人不可全然只看房屋現況說明書，仍須同時參酌房屋現況說明書與不動產說明書的紀載，除於買屋、租屋時現況說明書中可附加「買到凶屋、鬼屋或海砂屋時，得解約退款」，才能保障自身權益，買到凶屋或鬼屋大多是消費者完成購屋進行裝潢時，才從鄰居口中得知，通常會透過調解，讓賣方扣除過戶等手續費用解約退款。「凶宅調查」是定型化契約一部分，合法房仲業者在接受委託時，會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名，凶宅也在調查之列，並載入「不動產重要事項說明書」中，如果賣方表明「過去沒有發生過自殺或任何凶殺案」，簽立買賣合約，如果查詢發現與事實不符，買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣約。但是有可能不動產經紀業者已經窮盡調查之能事，而仍無法查出房屋屬於凶宅之情形，並且出賣人(出租人)對於房屋現況說明書也有所隱瞞；或是民眾心目中的凶宅定義是前面所說較為廣泛的，包含意外死亡、自然死亡或風水不好、磁場混亂等等的情狀在內，而與內政部之定義不同。無論如何，在委託房仲尋找房屋時，本身最好在事前先行調查，欲購買或承租的房屋是否為凶宅，例如詢問居住附近的鄰居、向管區警察打聽；以及注意契約書中是否有載明「凶宅條款」。但是為了防範未然，最好還是在房屋買賣(租賃)契約書中，另訂個別磋商條款，明定凡是該屋內曾經有人死亡，無論死亡的原因與最後陳屍地點為何，均可解除契約，如此才能避免買到兇宅。

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