公寓大廈汽車停車位，機車勿停？

01 Jan, 2011

問題摘要：

關於公寓大廈停車位使用的管理規範確實存在一些法律和實務上的複雜性。公寓大廈的停車位使用權可以基於獨立所有權或者分管契約而來，而管理規範通常由公寓大廈管理條例和區分所有權人會議決議的規約所制定。公寓大廈的規約可以規範多項事項，包括停車位的使用方式。然而，這些規範受到法律的限制，例如不能違反法律明文禁止的事項，也不能限制法律另有規定的事項。規約的內容必須符合公共秩序、善良風俗和比例原則，並且不得違反法律的強制性規定。因此，有些實務見解認為一些規約內容可能無效，如禁止特定行業使用、限制外車停車、一車位僅停一車等，這可能需要具體案例和法院判決的解釋來確定有效性。

律師回答：

關於這個問題大致為，某社區規定，地下停車場的汽車停車格不能停機車，違者要罰款，是否合理？

關於這個問題，在討論公寓大廈停車場的管理規範，特別是關於停車格的使用限制（例如禁止汽車停車格停放機車）及相應的罰款問題時，必須考慮幾個法律及實務要點：

規約與區分所有權人會議的權限：

根據《公寓大廈管理條例》第23條，公寓大廈的管理使用及住戶間的相互關係，除法令另有規定外，可以通過規約來定之。這意味著任何與管理及使用有關的事項，只要不違反強制性的法律規定，區分所有權人會議可以通過規約來規定。

規約的變更或制定需要經過區分所有權人會議的正式決議，並且必須符合出席及同意的法定比例。如果停車場管理規定未經這樣的程序，則可能缺乏法律效力。

如地下室停車場管理辦法未經社區區分所有權人會議決議修訂，該管理辦法難認屬合法有效、系爭社區規約亦未就約定專用部分之停車位如何使用有所限制等理由，委會不得擅自訂立規約（詳參臺灣臺北地方法院99年度訴字第2443號民事判決），畢竟規約在公寓大廈中管理上具有相當重要地位，若是管委會公告之公寓大廈管理規範，未經區分所有權人會議決議、修訂於規約中，原則上，是難以對住戶產生法律效力。

權狀與使用權的區別

對於那些有獨立權狀的停車位，所有權人通常享有較大的使用自由。而沒有獨立權狀的停車位，其使用通常會受到更多的共同管理規範限制，如抽簽或分管契約所規定。

公寓大廈的停車位，有的有獨立的權狀、有的沒有獨立的權狀。有獨立權狀，通常所有權人獨自使用，至於沒有獨立權狀的使用方式，則不一定，例如，有社區住戶每年抽簽決定何人使用，或者住戶間以分管契約約定車位之使用（例如編號1由某棟1樓住戶使用）。

即使是在分管契約框架內，如建商和購買者之間的買賣契約中已預先設定的停車位使用權，也可能會透過公寓大廈管理條例規範的規約受到進一步的限制或調整。

當然，所謂的分管契約，並不是一定要全部住戶簽一個書面分管契約為限，實務上常見，建商分別與買受人個別訂立買賣契約，買賣契約中就有無購買停車位、購買停車位之內容（包含停車位所在樓層、編號等）為約定，有實務即認為這樣等同各區分所有權人（住戶）彼此間成立分管契約（「由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91年度台上字第242號民事判決參照）」，臺灣臺北地方法院99年度重訴字第11號民事判決參照）。

然而大樓住戶如上所述，可能基於單獨所有權、分管契約等原因取得停車位的使用權。

公寓大廈可以規範、管理住戶如何使用停車位嗎？

任何規約的內容，即使是關於停車位的管理，也應當遵循合理性原則和不違反公序良俗的要求。例如，對於不影響其他住戶使用權益的情況下，禁止機車停放於汽車格可能需要更充分的理由來支持這一規定的合理性。

因此，若社區管理委員會欲強制實施此類規定（例如汽車格禁止停機車），最佳的做法是透過透明且包容的方式將此議題帶入區分所有權人會議，獲得足夠多數的支持並正式修訂規約。在未經過正當程序確認所有權人同意之前，單方面施加罰款或其他限制措施可能會受到法律挑戰並被視為無效。

對於公寓大廈的管理規範，依公寓大廈管理條例第23條主要為法令以及規約為主（公寓大廈管理條例第23條第1項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」；第3條第12款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」；第6條第1項第5款：「住戶應遵守下列事項：…五、其他法令或規約規定事項。」。），因此，停車位如位於公寓大廈之中，住戶原則上雖然可以自由使用收益，然仍須受到公寓大廈管理條例等法令及規約之管理及規範。惟法令不可能鉅細靡遺，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係的詳細規範，仍會是區分所有權人會議決議通過之規約。

不過，經區分所有權人會議決議之規約，規定內容可以包山包海嗎？規約可以禁止住戶將房屋出租給一定行業（例如酒店、醫療院所、安養院）使用嗎？可以禁止外車租用社區停車位、汽車格禁止停機車、一個車位僅能停一部車、違規鎖車甚至有處罰、開鎖費等等嗎？首先，規約依照公寓大廈管理條例第23條第2項，本來即可規範：「專有部分及共用部分範圍」、「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」、「各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」、「禁止住戶飼養動物之特別約定。」、「違反義務之處理方式。」、「財務運作之監督規定。」、「區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。」、「糾紛之協調程序。」，因此，規範前述事項之規約，原則上並沒有問題。

至於對於前述事項以外之事項作規範之規約，其效力如何呢？有實務見解認為只要有助益公寓大廈的管理的事項，原則上住戶都可依法定程序創設規約加以規範（「公寓大廈管理條例係充分授權區分所有權人創設約定規約之內容，凡於公寓大廈之管理有所助益之事項，區分所有權人會議，均得經由法定程序決議，做為區分所有權人或住戶之遵循依據」，臺灣臺北地方法院98年度簡上字第428號民事判決參照）；不過，話雖如此，規約內容仍會遭到限制。首先，法律明文禁止之事項，規約自不得違反。

公寓管理規約必須遵守更廣泛的法律框架。管理委員會在制定規約時必須確保其內容不僅促進居民的共同利益，並且不違反任何具體的法律規定。如果規約中的某些條款與國家法律相衝突，那麼這些條款是不具有法律效力的，而且可能會導致法律責任或訴訟。

其次，有實務認為，如法令另有規定，規約即不得限制（「公寓大廈管理條例第23條第1項亦規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」等語。是以管理委員會依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制住戶遷離者，必該住戶所違反之規約內容，法令未另有規定，始足當之。…人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例第4條第1項於96年7月11日公布施行後，就法定傳染病愛滋病患之安養、居住既有不得歧視之特別規定，則系爭決議修正之規約第17條第2項第4款有關住戶不得將社區建物提供收容或安置法定傳染病患之約定，即屬違背公寓大廈管理條例第22條第1項所定僅於法令別無規定之情況下，方得以規約約定之規定」，臺灣高等法院95年度上易字第1012號民事判決參照）。

再者，有實務見解則以比例原則、民法第72條公序良俗來認定規約內容有效與否（「規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。」，臺灣士林地方法院89年度訴字第1282號民事判決參照，另參照臺灣高等法院90年度上字第1030號民事判決）。但什麼是法律另有規定，其意義為何？是否僅限於強制、禁止、命令之規定，還是包含訓示、目地之規定並不清楚，比例原則、公序良俗實際又如何界定？

是以規約能規範之內容及其限制，需待實務類型化才能漸漸明確，例如，有些實務見解即承認「逾繳管理費，得處予一定違約金」（「區分所有權人會議或規約創設遲延繳納管理費者，應另負擔遲延違約金或遲延利息者，該內容並無違公寓大廈管理條例之規定。」，臺灣臺北地方法院98年度簡上字第428號民事判決參照）之規約效力，有些實務見解則認為「禁止區分所有權人對外出租獎勵停車位之規約無效」（「被告八十八年三月十二日第一次會議「地下停車位不可對外出租」之決議…公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中「除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者」部分…依該「鼓勵要點」設置停車空間之公寓大廈而言，此為強制規定，任何違反該「鼓勵要點」而排除將停車位提供公眾使用之決議或規約，均應認為違反強制規定而歸於無效。…更足顯被告所為系爭決議及區分所有權人會議所定之規約係對於原告所有權之不合理限制，違背前揭比例原則，為對原告所有權之不合理侵害，應可認為係背於公序良俗而無效。」，臺灣士林地方法院89年度訴字第1282號民事判決參照，另參照臺灣高等法院90年度上字第1030號民事判決）。

遲延繳納管理費的違約金設定被視為合法，是因為這類規定被認為有助於有效管理公寓大廈的日常運作，促使住戶按時繳納管理費，從而保證公寓的維護和服務不受財務問題影響。這種做法被認為既合理又必要，並不違反任何明文法規。

相反地，禁止對外出租停車位的規約則被視為無效，主要是因為該規約限制了區分所有權人對其合法財產的使用權，這被認為不符合比例原則，且可能侵害所有權人的權益。特別是在法律或政府政策已經鼓勵將停車位提供給公眾使用的情況下，此類規約不僅違背了法律的直接規定，也被視為違反公序良俗。

公寓大廈的規約應當在法律允許的範圍內設定，並且需要平衡住戶的權利和社區的共同利益。管理委員會在制定規約時，不僅要考慮法律的限制，還要考慮規約對住戶個別權利的影響是否合理且必要。這要求規約制定者必須有深入的法律意識和對社區管理實際需求的瞭解。