住戶可以用管委會未盡責任如何督責管委員？可以用拒繳管理費逼迫管委會重視我的意見嗎？

11 Jan, 2011

問題摘要：

公寓大廈管理相關規定和程序規定確實對於保持社區秩序和維護公共設施的運作至關重要。管理委員會的角色是確保這些規定得到執行，並且負責管理共用部分的修繕、管理和維護。對於未成立管理委員會的公寓大廈，有法律程序可以通過推選管理負責人來確保社區的事務得以順利處理。此外，規約對於住戶的義務和社區秩序的維護也起著重要作用。規約的內容應該合法合理，並且不能違反法律規定或住戶的基本權利。住戶有義務遵守這些規定，並且不能以管理委員會的失職來拒絕繳交管理費。管理費的收取應該是根據公寓大廈管理條例和相關規定，以樓地板面積為計算基準，而不是根據個別住戶是否使用公共設施來決定。因此，住戶無法以未使用公共設施來拒絕繳交管理費。這些費用的收取對於社區的運作和維護是必要的，而且規約和法律規定對於這些費用的收取有明確的規定，區分所有權人應該依法履行相應的義務。

律師回答：

關於這個問題，公寓大廈管理委員會（管委會）管理固有負有合法性之義務，並應忠實執行相關任務，惟如管委會不盡責，住戶應如何處理？

管理委員會選任及督責

管委會選任：

依公寓大廈管理條例第28條第一項規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」第二項：「前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。」第三項：「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」

公寓大廈管理條例第29條已明定主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，係依區分所有權人會議之決議，但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

因此，舊的就不用說了，新建成的公寓大廈應由起造人（通常是建商）負責召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並為管理負責人，惟如果起造人已經不是區分所有權人，就不是合法的召集人。現在有很多新社區有管委會可以執行社區內的事務管理，但是有很多舊公寓，加起來沒幾戶，如果沒有成立管委會，遇到要保養電梯或清理水塔等各種雜事，要怎麼確認大家同意或跟大家請款呢？

舊公寓的管理：

若沒有成立管委會，住戶可以推選一個管理負責人，公告後再向區公所備案，再由管理負責人召開住戶大會。只要過了《公寓大廈管理條例》的表決門檻，就可以執行各項決議。

依公寓大廈管理條例，這時候可以由幾個住戶（不需全部）推選一個管理負責人，然後貼出公告後，再向區公所備案，再由管理負責人召開住戶大會，只要過了公寓大廈管理條例的表決門檻，就可以執行各項決議，就不會怕有些住戶老是找不到人或不出席會議，造成大樓內各項事務無法執行。

管委會對於共用部分有管理維護責任

共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，由管理負責人或管理委員會（下稱管委會）為之，因此公寓大廈公設是由管委會負責管理、修繕、維護。至於修繕、管理、維護共用部分、約定共用部分的經費，依同條項的規定，是由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，因此，管委會對於共用部分有管理維護責任

另外，管委會有執行公寓大廈管理條例、規約與管委會之義務，而依公寓大廈管理條例第三十六條規定：管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。

管委會有執行決議及規約之權限

而規約就是公寓大廈所訂立的規約性質上是區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為，依私法自治及契約自由原則，其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質，在此前提下，原則上規約的內容，只要是住戶都有遵守的義務，如：

（一）住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。

（二）住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。

（三）區分所有權人會議召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一年至二年，連選得連任一次。

（四）公寓大廈成立管理委員會者，主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。

（五）區分所有權人會議之決議之出席及表決方式。

公寓大廈管理條例第3條第12款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、第23條第1項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」

公寓大廈的住戶，除了區分所有權人外，承租人及其他經區分所有權人同意而為專有部分的使用者，就算沒有參與住戶規約的訂定與決議，依公寓大廈管理條例第3條第8款規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」，因此不管是承租的房客，還是暫時同住的同居人均有遵守社區規約的義務，上開義務其實管理委員會都可執行相關管理事項，並負有管理義務。

住戶可以用管委會未盡到管理維護責任拒繳管理費嗎?

住戶即便認為管理委員會在共用部分的維護和管理上未能完全履行其責任，也無法以此為由合法拒絕支付管理費。這是因為管理費的收取與服務的提供之間沒有直接的對價關係，管理費用的支付是住戶對於共有財產共同責任的一部分，而不是對具體服務的直接報酬。

拒繳管理費的問題

不能以未盡管理維護責任為理由拒繳管理費：

住戶不能夠以管委會未盡到管理維護的責任為理由，拒絕繳納管理費。根據高等法院高雄分院94年度上易字188號判決，管委會的管理維護責任與住戶的管理費繳納義務之間不具有對價關係，因此住戶無法主張同時履行抗辯拒絕繳納管理費。

一樓住戶或商家的管理費繳納：

不論住戶是否實際使用公共設施，都需依規約的規定繳交管理費。管理費的收取標準是以住戶於社區內不動產所有權的樓地板面積為計算準據，而非實際使用情況。仍需依照社區規約和區分所有權人會議的決議支付管理費。

答案不行，按高等法院高雄分院94年度上易字188號判決意旨：「經公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第10條、第34條之規定（指修正前）就共有、共用部分固負有修繕、管理及維護之責，然其並非以向區分所有權人收取管理費作為其負責修繕、管理及維護代價，或以之為報償，兩者間並不具有對價關係之存在，是以區分所有權人不得以管理委員會未盡修繕、管理及維護之責，主張同時履行抗辯，拒絕繳納管理費。」因此，住戶不能夠以管委會未盡到管理維護的責任為理由，拒絕繳納管理費，就像你不能以政府沒辦事，拒繳稅捐一樣，所以住戶知道參與區分所有權人會議（住戶大會）的重要性了，自己的管委，自己監督！另外，公寓大廈一樓住戶或商家可以因為未使用電梯不繳交管理費嗎？想多了，按管理費的收取標準，是以住戶於社區內不動產所有權的樓地板面積為計算準據，並非以實際管理、使用公共設施或其他標準來決定收費，是區分所有權人會議之決議及所通過之住戶規約，除有違背法律之強制規定或公序良俗之情形外，對全體區分所有權人均有其拘束力。（參台灣高等法院94年度重上字第528號民事判決）

因此只要是公寓大廈的區分所有權人，不論有無使用公共設施，都需依規約的規定繳交管理費。你可以跟國家主張，我沒有用捷運，所以要稅要打折嗎？