房屋承租人失火，應該如何處理？

問題摘要：

關於房客在租賃物件發生火災時的責任及相關法律規範。根據民法第432條和第434條，承租人（房客）在使用租賃物（如房屋）時需要承擔較高的注意義務，並且需以善良管理人的標準來保護和保管租賃物。如果因承租人的故意或過失導致租賃物毀損或滅失，承租人則需要承擔相應的損害賠償責任。特別地，民法第434條明確指出，在租賃物發生火災並因而毀損或滅失的情況下，承租人只有在有重大過失時才需對出租人負損害賠償責任。所謂的「重大過失」，是指明顯低於普通人應有的注意義務，例如極端的粗心或疏忽。若承租人的失火僅因輕微的疏忽造成，則出租人不能以侵權行為為由要求損害賠償。然而，租約中的特別約定可以對承租人的責任進行調整。如果雙方在租約中明確約定了承租人對於火災的注意義務或責任範圍，則應依照租約的規定來判斷責任。這意味著，若租約中有加重承租人責任的特約條款，該條款是有效的，且在發生火災時應根據租約來決定承租人的責任。

律師回答：

關於這個問題，承租人原則上應依民法第432條第1項前段及第2項前段規定承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。承租人在使用租賃物時自負較高之注意義務。租賃存續中，租賃物因不應由承租人負責之事由而滅失時，承租人不負損害賠償責任。所謂應由承租人負責之事由，除法有特別規定或該地方有特別習慣或當事人間有特別約定，承租人於事變亦應負責外，以承租人之故意或過失為限（最高法院18年上字第1074號）。

 

民法第227條：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。

 

相對於一般保管責任，有關承租人之失火責任，失火原因甚多，較難以預防，承租人常較出租人弱勢，為保護承租人利益，故於民法第434條規定：「租賃物因承租人之重大過失失火而毀損、滅失者，承租人對出租人負損害賠償責任」，故於失火情形承租人之責任較輕，限於重大過失始需負責。且若失火係因租賃物維護不善所致，出租人返應負損害賠償責任。租賃物因承租人失火而毀損、滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第四百三十四條定有明文。如出租人非租賃物所有人，而經所有人同意出租者，亦以承租人有重大過失為限，始對所有人負損害賠償責任（最高法院76年台上字第1960號判例）。

 

承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，如違反此項義務，致租賃物毀損滅失者，應負損害賠償責任，固為民法第四百三十二條所明定。惟租賃物因承租人失火而毀損滅失者，同法第四百三十四條既已減輕承租人之注意義務，而以承租人有重大過失為其賠償責任發生之要件，出租人即不得仍依承租人應如何保管租賃物之一般規定，向承租人為損害賠償之請求（最高法院30年渝上字第721號）。

 

民法第四百三十四條所謂重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之注意而言，承租人之失火，縱因欠缺善良管理人之注意所致，而於普通人應盡之注意無欠缺者，不得謂有重大過失（最高法院22年上字第2558號判例）。租賃物因承租人失火而毀損滅失者，以承租人有重大過失為限，始對出租人負損害賠償責任，民法第四百三十四條已有特別規定，承租人之失火僅為輕過失時，出租人自不得以侵權行為為理由，依民法第一百八十四條第一項之規定，請求損害賠償（最高法院22年上字第1311號判例）。

 

因而出租物發生火災時，在訴訟上，房東必須舉證證明房客有前揭重大過失之存在，始得求償，值得注意，本條規定並非不得以特約排除，因之，租約中另有約定加重房客對於火災的注意義務時，仍應依照租約來決定，若租約未特別約定失火責任，才回歸適用民法第434條。

 

蓋民法第434條雖為保護房客之特別規定，但並非與公序良俗有關之強制規定，故特約仍為有效，此依最高法院93年度台上字第2213號民事判決所示：「上訴人應盡之注意義務及應否負損害賠償責任部分，按民法第四百三十四條係減輕承租人賠償責任之例外規定，其排除同法第四百三十二條之適用，旨在保護承租人之利益，該失火責任之特別規定，無關於公序良俗，倘當事人約定承租人就輕過失之失火亦應負責，以加重承租人之注意義務者，其特約仍屬有效。」

 

總結來說，房東在面對租賃物因火災而毀損或滅失的情況時，需要證明房客存在重大過失，才能要求房客承擔損害賠償責任。此外，雙方可以通過租約進行特別約定來調整房客的注意義務和責任範圍，但這樣的約定必須是明確且合法的。

 

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