時效取得地上權？

律師回答：

關於時效取得地上權，除依民法769條及同法第770條規定外，而地政主管機關據此訂立《時效取得地上權登記審查要點》。占有人申請時效取得地上權登記，應合於民法有關時效取得之規定，並依土地登記規則第一百十八條辦理。占有人就土地之全部或一部申請時效取得地上權登記時，應先就占有範圍申請測繪位置圖。以戶籍證明文件為占有事實證明申請登記者，如戶籍有他遷記載時，占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件。占有人申請登記時，應填明土地所有權人之現住址及登記簿所載之住址，如土地所有權人死亡者，應填明其繼承人及該繼承人之現住址，並應檢附土地所有權人或繼承人之戶籍謄本。若確實證明在客觀上不能查明土地所有權人之住址，或其繼承人之姓名、住址或提出戶籍謄本者，由申請人於登記申請書備註欄切結不能查明之事實。（時效取得地上權登記審查要點第1點、2、5、7點）。

占有人占有之始，須有意思能力。如為占有之移轉，具有權利能力者得為占有之主體（時效取得地上權登記審查要點第4點）。占有人具備地上權取得時效之要件後，於申請取得地上權登記時，不因占有土地所有權人之移轉或限制登記而受影響（時效取得地上權登記審查要點第9點）。占有人主張與前占有人之占有時間合併計算者，須為前占有人之繼承人或受讓人。前項所稱受讓人指因法律行為或法律規定而承受前占有人之特定權利義務者（時效取得地上權登記審查要點第11點）。查「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」、「以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」、「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」及「前四條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。」、「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。」為民法第464條、第769條、第770條、第772條及第832條所明定，另查「主張時效取得地上權者，須為以行使地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行（最高法院64年度台上字第2552號判例參照）。又占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任。」為最高法院84年度台上字第748號民事判決裁判要旨所明示，參依上開規定，本案公有宿合配住人因任職關係獲准配住房屋，應屬使用借貸之性質，嗣後其所增建之房屋已自願切結產權歸屬省有，故申請人尚難以行使地上權之意思而主張時效取得權利（內政部89年9月21日台內中地字第8917295號函）。

按占有人無法律上之權源在他人土地上有建築使用或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，亦可能基於越界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為自己所有，或因不知他人土地而誤為占有使用，或可能係以取得土地所有權之意思占有，或是單純之使用土地，而無任何行使權利之意思，尚難僅以占有人在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木之客觀事實，即認占有人係基於行使地上權之意思而占有；因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有權人而認其並非無權占有（最高法院83年度臺上字第2254號、87年度臺上字第1284號判決、69年3月4日69年度第5次民事庭會議決議參照）。登記機關受理時效取得地上權登記案件，經審查無誤後，應即公告三十日，並同時通知土地所有權人或管理者。土地經限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。前項通知，應以書面為之。第一項申請登記案件審查結果涉有私權爭執者，應依土地登記規則第五十七條第一項第三款規定以書面敘明理由駁回之（時效取得地上權登記審查要點第13點）。申請時效取得地上權登記案件於登記機關審查中或公告期間，土地所有權人或管理者提出已對申請人之占有向法院提起拆屋還地訴訟或確定判決文件聲明異議時，如登記機關審認占有申請人已符合時效取得要件，因該訴訟非涉地上權登記請求權有無之私權爭執，不能做為該時效取得地上權登記申請案件准駁之依據，仍應依有關法令規定續予審查或依職權調處；倘土地所有權人提出足以認定申請案有不合時效取得要件之文件聲明異議時，應以依法不應登記為由駁回其登記申請案件或作為調處結果（時效取得地上權登記審查要點第15點）。