可以買賣辦理繼承的不動產嗎？

13 Jan, 2019

問題摘要：

對於繼承人來說，除了需要考慮到被繼承人的債務連帶責任外，還需要留意不動產的過戶手續，以便完成物權的移轉義務。同時，在共有物的處理上，所有共有人的意願和權益都應該得到尊重，但在某些情況下，受讓人可能可以根據債權關係要求出售者獨立取得並轉讓該部分的所有權。法院在共有物需要分割時的介入也是必要的，以確定每個共有人應獲得的具體部分，這對於共有財產的管理和處分至關重要。

律師回答：

在處理不動產繼承和共有物權時需要考慮的重要事項。尤其在台灣的法律制度下，不動產交易和共有物的處理都需要嚴謹地遵循相關法律規定，以確保所有當事人的權益得到充分保障。

畢竟買賣若不涉及過戶（移轉登記）要屬於契約自由之一環，是以，除非違反公序良俗或法律強制規定，皆得買賣，不過，涉及移轉，以我國現行制度下，未辦理繼承登記不得處分物權，未分別共有前難以移轉持分，因之，有時候買受人先過持分當然也是可以的。

連帶債務

根據台灣民法第1153條，當數人對同一債務負有連帶責任時，債權人可以向任何一個或所有債務人要求履行全部或部分債務。這在繼承情境下意味著繼承人需對被繼承人的債務承擔連帶責任。

共有物的處分

共有物的任何處分，如出售或贈與等，原則上需要所有共有人的同意。但是，根據台灣判例，如果一部分共有物被某一共有人讓與給他人，受讓人可以根據債權關係要求出售者獨立取得並轉讓該部分的所有權。

不動產過戶的義務

在不動產交易中，賣方通常有義務將物權移轉給買方。如果賣方是繼承人，他們需要完成過戶手續，以履行繼承後的物權移轉義務。

判決分割

當共有物需要被分割時，法院可以介入確定每個共有人應獲得的具體部分。這對於共有財產的管理和處分具有重要影響。

此部分見解可參見：

按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶債務；連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人，或數人或其全體同時或先後請求全部或一部之給付，民法第一千一百五十三條第一項、第二百七十三條第一項分別定有明文。又共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係（本院五十五年台上字第三二六七號判例意旨參照）。查林○○所買受者為稅籍號碼四七三五號建物所坐落基地一○○之一三號特定位置及應有部分，為原審所認定之事實，則其繼承人即上訴人自得依據債權法則請求出賣人林○○之繼承人即被上訴人將該一特定位置計算之應有部分為移轉登記，乃原審認被上訴人給付不能，上訴人應依民法給付不能之相關規定請求賠償損害，其所持法律上之見解，已有違誤。次按債務人之應有部分，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為買賣契約效力之所及（參見本院七十二年台上字第二六四二號判例意旨）。果如上訴人所述林○○將分管之店舖及基地權利範圍三分之一出售予林○○，該共有土地嗣因裁判分割結果，林○○買受之土地部分經計算確實權利集中於系爭土地應有部分六六分之五○，為林○○原有權利在型態上之變更，被上訴人為林○○之繼承人，繼承林○○所負移轉不動產所有權之義務，則不論被上訴人係繼承或嗣後因買賣取得該應移轉之土地應有部分，上訴人依繼承之法則，請求被上訴人移轉該土地所有權，是否不足採取，非無斟酌之餘地。實情如何，自有待查明。末查被上訴人陳稱本件買賣標的一○○之一三號土地因道路拓寬新增一○○之三六號作為道路使用，位於拓寬位置之土地及房屋之補償，已由買方取得，則扣除該部分外，餘存之土地面積尚有若干？因分割共有物之結果，究竟集中於分割後何特定部分？其面積又若干？均有待原審詳加調查，審慎勾稽。原審捨此弗為，遽為上訴人敗訴之判決，洵有未當（最高法院民事判決96年度台上字第2520號）。

這些概念反映了在處理不動產繼承和共有物權時需要考慮的法律細節，以確保所有相關方的權利和責任得到妥善處理。