問題摘要：

房客不繳房租、弄壞東西沒有告知下就離開租屋處，此時房東對於房客對於欠租跟損害賠償債權，除了提告外，房東可以從押金中扣抵租金扣除相當的金額作為欠租的補償，而不需要另行向房客起訴請求賠償。但金額高於抵物金，法律上給予房東對於房客留在房內物品留置權，換言之，這個權利賦予房東能夠把房屋內物品，不讓房客帶走，作為清償債務的憑藉。

律師回答：

房客不繳房租、弄壞東西沒有告知下就離開租屋處，此時房東對於房客對於欠租跟損害賠償債權，除了提告外，房東可以從押金中扣抵租金扣除相當的金額作為欠租的補償，而不需要另行向房客起訴請求賠償。但金額高於抵物金，法律上給予房東對於房客留在房內物品留置權，換言之，這個權利賦予房東能夠把房屋內物品，不讓房客帶走，作為清償債務的憑藉。

 

物品留置權

 

不動產出租人對於租賃契約所生的債權（例如未付的租金和損害賠償），可以對承租人在該不動產內放置的物品行使留置權。這表示如果房客欠租或對租賃物產生損害而未經賠償，房東可以暫時保留房客的物品，直到債務得到償還。

 

即依民法第445條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」民法第445條第1項所稱之留置權，不以該留置物為不動產之出租人所占有，為其發生要件，此通觀同條至第四百四十七條之規定，極為明顯（最高法院28 年渝上字第687號可資參照）。

 

所謂「留置權」，是民法上的一種「物權」，留置權人（出租人）可以在前揭債權未受清償時，留置該動產，而本條留置權的發生，必須是出租人占有動產，而且債權的發生必須與該動產有「牽連關係」。而本條之規定僅限於不動產出租人才有適用，僅得就租賃契約所生的債權（已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內）行使留置權。

 

本條立法目的在於平衡房東與房客之間的權益。房東把不動產占有使用收益權交給房客，在租賃關係之中，除因房客未繳納租金，房客亦有可能不慎造成損害，例如管線堵塞或家具毀損等，對於對房東來說就有風險。

 

留置權的範圍：

僅限於因租賃契約產生的債權，如損害賠償和未交的租金。

 

物品的要求：

留置的物品必須是承租人放置於租賃的不動產內的。留置權的發生不需要留置物品實際由出租人所占有。這意味著即便出租人未直接控制這些物品，也可主張留置權，只要這些物品仍位於租賃的不動產內。

 

不在扣押限制內：

禁止扣押的物品不適用於留置權的行使，例如法律規定不得扣押的生活必需品。

出租人留置權行使方式

房東應在行使留置權前通知承租人，並給予一定期限讓承租人解決債務。如果承租人未在期限內清償欠款，房東則可以依法處理留置的物品，例如透過合法的程序賣出這些物品來抵償債務。不過，這一切操作都應該遵循相關法律規定，並在必要時尋求法律專業人士的協助。

 

民法445條出租人留置權，針對租賃不動產內的物品，在一定條件下主張留置權，並以物品作為擔保，以填補房東損失。至於，留置權行使方式，依民法第936條規定：「債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。」

 

因之，房東須至少須定一個月以上期間催告房客清償債務，房客未履行，房東依法把留置物拍賣取償。實行留置權依法準用實行「質權」的規定。以拍賣留置物，就其賣得價金而受清償，亦得與承租人或留置物所有權人約定取得留置物的所有權。另得約定以拍賣以外之方法處分留置物。拍賣留置物也可以經公證人、警察機關、商業團體或自治團體的證明，依照市價變賣之，但在拍賣或變賣前，除非有無法通知的情形，仍應再次通知留置物所有權人。但此一留置權範圍，除了原本法律就禁止扣押的東西，債務人及其共同生活之親屬所必需之衣服、寢具及其他物品（強制執行法第53條規定可資參照），另應注意有超額留置之問題。

 

房東有異議權

 

為避免房客未經房東同意，趁房東不注意擅自移走留置物，房東有異議權，依民法447條規定可以阻止房客拿走這些物品，即依同法第447條規定：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。此外，這種擅自移走留置物的情況，依同法第447條第2項規定，也同時構成房東的終止契約事由，房東可以終止契約然後去法院訴請房客遷離房屋。

 

遺留物處理方式

 

租賃住宅市場發展及管理條例第12條：租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。

 

對於遺留物處理有明確的規範，若房客在退房後有遺留物，房東可以寄發存證信函（或以通訊軟體通知，截圖為證）要求房客在約定期限內取回遺留物，房客在期限內置之不理的話，就視為拋棄物品所有權，房東可從押金扣除遺留物處理費用，若押金不足以支付，還可請求房客補貼剩餘金額。房東若有按照此條例處理房客的遺留物，就不用擔心會與房客產生法律糾紛，不過要注意的是，必須是在房客退租後，才能利用這樣的方式來處理遺留物。

 

房客若在租賃期間消失，沒繳清租金、留下一堆東西，又找不到人通知的情況下，房東就要對房間內的物品行使「留置權」。根據《民法》第445條第一項規定，房東得就租賃契約所產生之債權，對房客留在房間內的物品進行變現以賠償積欠的租金，但變賣金額扣除所欠債務後，剩餘現金必須歸還房客。

 

在變賣物品之前，得根據《民法》第936條第一項規定，先定一個月以上之期限通知房客來清償所欠債務，若房客沒在期限內清償債務，那房東才能行使留置權，對房客遺留下來的物品進行處置。通知方式可以寄發簡訊或使用通訊軟體，只要能留下憑證證明有通知房客處理債務即可。

 

關於「遺留物」的條款

 

若要避免事後複雜的處理方式，最好還是在簽約時加入關於「遺留物」的條款，避免不好處理的情況發生。在租賃契約中設定關於遺留物的條款，遺留物是指租賃期滿後，房客在物業內留下的未帶走的個人物品。房東發現遺留物後的通知義務。應詳細描述通知的方式（例如，郵件、短信、通訊軟體等），並明確房客需要在收到通知後多長時間內回應或取回物品。明確房客未在規定時間內取回遺留物時，房東可以採取的措施，如當作廢棄物處理。或可以選擇銷售遺留物品並從中扣除清理費用和任何欠款。

 

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