律師回答：

房客不繳房租、弄壞東西沒有告知下就離開租屋處，此時房東對於房客對於欠租跟損害賠償債權，除了提告外，房東可以從押金中扣抵租金扣除相當的金額作為欠租的補償，而不需要另行向房客起訴請求賠償。但金額高於抵物金，法律上給予房東對於房客留在房內物品留置權，換言之，這個權利賦予房東能夠把房屋內物品，不讓房客帶走，作為清償債務的憑藉。

即依民法第445條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。」民法第445條第1項所稱之留置權，不以該留置物為不動產之出租人所占有，為其發生要件，此通觀同條至第四百四十七條之規定，極為明顯（最高法院28 年渝上字第687號可資參照）。所謂「留置權」，是民法上的一種「物權」，留置權人（出租人）可以在前揭債權未受清償時，留置該動產，而本條留置權的發生，必須是出租人占有動產，而且債權的發生必須與該動產有「牽連關係」。而本條之規定僅限於不動產出租人才有適用，僅得就租賃契約所生的債權（已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內）行使留置權。

本條立法目的在於平衡房東與房客之間的權益。房東把不動產占有使用收益權交給房客，在租賃關係之中，除因房客未繳納租金，房客亦有可能不慎造成損害，例如管線堵塞或家具毀損等，對於對房東來說就有風險。而民法445條出租人留置權，針對租賃不動產內的物品，在一定條件下主張留置權，並以物品作為擔保，以填補房東損失。至於，留置權行使方式，依民法第936條規定：「債權人於其債權已屆清償期而未受清償者，得定一個月以上之相當期限，通知債務人，聲明如不於其期限內為清償時，即就其留置物取償；留置物為第三人所有或存有其他物權而為債權人所知者，應併通知之。債務人或留置物所有人不於前項期限內為清償者，債權人得準用關於實行質權之規定，就留置物賣得之價金優先受償，或取得其所有權。不能為第一項之通知者，於債權清償期屆至後，經過六個月仍未受清償時，債權人亦得行使前項所定之權利。」

因之，房東須至少須定一個月以上期間催告房客清償債務，房客未履行，房東依法把留置物拍賣取償。實行留置權依法準用實行「質權」的規定。以拍賣留置物，就其賣得價金而受清償，亦得與承租人或留置物所有權人約定取得留置物的所有權。另得約定以拍賣以外之方法處分留置物。拍賣留置物也可以經公證人、警察機關、商業團體或自治團體的證明，依照市價變賣之，但在拍賣或變賣前，除非有無法通知的情形，仍應再次通知留置物所有權人。但此一留置權範圍，除了原本法律就禁止扣押的東西，債務人及其共同生活之親屬所必需之衣服、寢具及其他物品（強制執行法第53條規定可資參照），另應注意有超額留置之問題。

為避免房客未經房東同意，趁房東不注意擅自移走留置物，房東有異議權，依民法447條規定可以阻止房客拿走這些物品，即依同法第447條規定：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。此外，這種擅自移走留置物的情況，依同法第447條第2項規定，也同時構成房東的終止契約事由，房東可以終止契約然後去法院訴請房客遷離房屋。