租地建屋，承租人能否要求為地上權之登記？

13 Mar, 2018

問題摘要：

租用基地建築房屋的出租人和承租人必須在契約成立後兩個月內，共同向地政機關聲請地上權登記。這個期限是為了促進地上權登記的及時完成，但如果未能在此期限內完成登記，不代表喪失登記權利。承租人和出租人仍有機會在租賃關係存在期間完成登記。提供了租用基地建築房屋的承租人一個明確的權利，即契約成立後可以要求出租人為地上權登記。這是一種債權請求權，意味著承租人可以透過法律途徑強制出租人履行此一義務。這兩條法規的立法目的在於保護承租人的權益，使其在租用基地上建築房屋後，能夠有更穩定的使用權和更長期的發展規劃。透過地上權的設立，承租人不僅在法律上獲得保護，也在實際使用上能更安心投資於建築或其他長期發展。在適用法律方面，由於土地法對於地上權設立的規定更為具體且針對性強，因此在涉及租用基地建築房屋的情形下，土地法的規定應優先於民法適用。這不僅是因為特別法優於普通法的原則，也是因為土地法在此方面提供了更明確和直接的操作指引。

律師回答：

關於這個問題，為強化租用基地建築房屋，土地法第一百零二條規定租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管直轄市縣（市）地政機關為地上權之登記。民法債編修正時亦增設第四百二十二條之一規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」。適用上土地法係特別規定，應優先民法適用。此外尚須注意者有二：

地上權登記的義務和時限

出租人與承租人必須在合約成立後兩個月內向相關地政機關聲請進行地上權的登記。這個時限是為了確保雙方及時行使自己的權利，但這不是登記權利存續的期限。即使超過這兩個月，只要租賃關係尚未消滅，雙方仍可隨時聲請登記。

按民法第422條-1規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」又土地法第102條規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記」其等立法目的在於房屋之存續期間甚長，為免因租期屆滿出租人不願續租，導致承租人需拆屋還地，不僅造成承租人損失，且有害於社會經濟，故透過地上權之登記，強化租地建屋者權利之保障，故法律明訂承租人之登記權，以維其權益。

土地法第一百零二條規定之二個月內，非登記權利的存續期限，僅為訓示規定。租賃關係消滅前，均得聲請為地上權之登記，不因於二個月之期限而生喪失權利的效果。出租人負有與承租人同為聲請登記的義務。承租人得請求地上權登記之性質，乃債權請求權，因十五年間不行使而消滅（民法第一百二十五條）。其期間自租賃成立時起算（最高法院62年台上字第3012號判例）。

是出租人請求協同進行地上權設定登記的權利，是有一定時效限制的。這意味著承租人在一定時間內未行使該請求權，則該權利可能因消滅時效而喪失。