買賣房子後悔,可以主動請求法院減少不買的違約金?

04 Feb, 2019

律師回答:

買賣雙方簽訂房屋買賣契約之後,賣方依約應負完成產權移轉及交付標的物的義務,相對買方應依約按期履行給付買賣價金的義務。如果買方未能支付價金,無論是現金不足、貸款成數不足或其他考量,除非有約定特定之約定解約權,買方都要自行承擔,此時都可能面臨定定金沒收或違約金的問題,因此,為了這個問題,買方最好在契約上明文將自己顧慮事項列為約定解約事由或減少違約金事由。

 

再者,如未約定者,由於買賣契約之定金是買方為確保契約履行或擔保契約成立的一種目的約定。民法有關規定定金的效力,對於支付定金者之買方而言,沒有正當理由反悔買賣契約,定金是不能要求返還的,此依民法第249條第2款有相關規定,契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。

 

但對於收受訂金者而言,沒有正當理由而且是不可抗力的理由以至於無法實現契約內容時,是要加倍返還訂金的,此依民法第249條第3款有相關規定,契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。但實務上若是違約定金過大,則認為是價金一部先付,通常由法官依債務不履行處理,但和違約金的酌減又有不同,應該注意。至於是否過高則由法官依自由心證認定。「當事人間就定金之效力未作特別約定者,依該條規定,原則上應屬違約定金,並為最低損害賠償額之預定,其因可歸責付定金當事人事由致債務不能履行,他方所受損害倘不及定金時,定金固不得請求返還,惟如所受損害超過定金時,他方仍得依民法第二百二十六條規定請求額外之賠償。」(最高法院103年度台上字第179號民事判決)

 

另外,買賣房子通常都有規定違約金,買方違約而不買,但覺得違約金過高,除了等賣方來告外,可否主動主張請求法院減少違約金?答案是可以的,蓋約定之違約金是否過高,固應就債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益為衡量之標準,此項違約金之約定,雖不因契約之解除而隨同消滅,惟依民法第二百六十條規定意旨推之,其因契約解除所生之損害,自屬不在斟酌之列。原審就違約金是否過高,審酌契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情,認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金,並無過高情事,自有未當(最高法院民事判決85年度台上字第2532號)。

 

至於,請求方式可以用確認之訴為之,此觀最高法院民事判決85年度台上字第2995號:「關於賠償總額預定性之違約金,其本質為有債務不履行情事發生時,債權人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡,即得按約定之違約金,請求債務人支付。是以債權人不得因證明實際所受損害多於違約金數額,而請求按損害額賠償;債務人亦不得證明債權人未受損害,或實際損害額不及違約金數額,而請求減免賠償。唯法院得依民法第二百五十二條規定,審酌違約金數額有否過高情事。其審核應就債務人如期履行契約,上訴人得享受之一切利益,為其衡量標準,並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形,以為酌定。本件係預售屋之買賣,買受人配合工期而分期付款。如依合約書第十七條約定,買受人違約時,由出賣人沒收已繳款額,則買受人繳交價款少,縱違約情節嚴重,沒收金額亦少;惟繳交價款越多,雖違約情節輕微,被沒收違約金反而增多。此項約定顯然有失公平合理,自不能聽任上訴人依該約定從事。查上訴人委託太平洋房屋公司銷售系爭房地,依委託仲介銷售合約第八條及第十一條約定,於系爭房地之買賣合約完成時,上訴人即須支付5%之仲介費用,上訴人業已如約支付一百零六萬零五百元,有委託仲介銷售合約書、分類轉帳傳票、統一發票足證。而一般建設公司委託仲介公司代銷,佣金為百分之四至百分之五,亦有臺中市房屋市場調查協會傳真函可按。上訴人此項支出,合乎市場行情,應屬可信,乃被上訴人不履行債務所生之損害。又被上訴人遲延給付,應支付之遲延利息,原屬被上訴人履行契約,上訴人得享受之利益。上訴人主張:依合約書第十七條約定,遲延利息應每日按繳款額之千分之一計付,伊以日息萬分之四計算,自七十九年十一月二十四日起至八十四年四月二十六日止,被上訴人應給付伊遲延利息二百五十八萬七千零一十六元云云。惟該條約定業已載明:各期房地款,被上訴人應於上訴人通知七日內繳付,逾期始應給付遲延利息。上訴人除於八十年十二月二十日寄交存證信函通知被上訴人應繳房地款二百八十三萬元,利息一十六萬元外,並無通知繳款證明。上開存證信函為被上訴人所不爭,以其所載一十六萬元利息,加計自其翌日之八十年十二月二十一日起,至八十一年一月八日解約日止,計十九日,按日息萬分之四計算,得再請求之二萬一千五百零八元遲延利息,合計上訴人得請求之遲延利息為一十八萬一千五百零八元。解除契約後,被上訴人已無遲延給付價款可言,自無從計算其遲延利息。又依財團法人中華技術鑑定委員會(以下稱中華鑑定委員會)鑑定結果,八十一年一月契約解除時,系爭房地價格為二千一百二十九萬三千四百四十元,與系爭房地買賣價格二千一百二十一萬元比較,並無價值減少情事。契約解除後房地價格之下跌,則係契約消滅所生之損害,並非債務不履行所生損害。上訴人雖又主張受有建築融資利息損失,惟未提出任何證明。又契約解除後,上訴人仍保有系爭房地,其以財政部核定八十一年度…房屋興建投資業之同業利潤標準為純利率百分之十六,房地產買賣業為淨利百分之十八,計算其損失,亦有未合。系爭大㫰計二十六樓,約定一千三百工作天完工,被上訴人繳款至第三期基礎底板完成,於沒收價金時,已建至十六樓,計積欠二十二期款未繳,有買賣合約書及未繳自備款明細表可資對照。被上訴人係有意拒繳,而非無力繳納,為其所自陳,雖主張:系爭大樓地基下陷,遭市府勒令停工,且施工材料與廣告及合約約定不符,因此拒付云云。惟系爭大樓業已取得使用執照,並經辦妥登記,有建築改良物登記簿謄本可考,足見停工因素早已排除,且本件買賣價款係按施工進度繳納,上訴人停工僅不得請求買主給付下一期價款,於其繼續施工,契約仍屬有效時,被上訴人自應按期付款,否則不能免於遲延責任。其所主張施工材料不符乙節,則為上訴人所否認,被上訴人未能舉證證明,已無可採,且就令屬實,被上訴人未於上訴人解除契約前,依法主張權利,亦不能免除其不依約繳款之契約責任。被上訴人故意拒繳期款,殊不足鼓勵。審酌上開各情,並斟酌系爭房地於解約時價值雖未減少,但解約後,並非立即得以出售,而景氣不佳,價格逐漸滑落,據中華鑑定委員會鑑定,於八十三年三月間已降為一千九百二十二萬九千二百八十元等情狀,認上訴人將被上訴人已繳付之價款全數充為違約金,予以沒收,實屬過高,應核減為按已繳價金之四分之三計算,即三百十三萬五千元為相當。其餘一百零四萬五千元,原給付之法律上原因已不存在,被上訴人依據不當得利規定,訴請上訴人返還,並加付法定遲延利息,要無不合,為其心證之所由得。因而將第一審所為命上訴人給付上開金額之判決,判以維持,駁回此部分上訴人之上訴。查民法第二百五十二條規定之違約金核減權,係屬法院職權,該條規定並未賦與當事人以形成權,債務人自不得提起形成之訴,僅得提起確認或給付之訴,於該訴訟中請求法院核減。原判決認事用法,尚無違誤。」


瀏覽次數:11252


 Top