買賣房子後悔，可以主動請求法院減少不買的違約金？

04 Feb, 2019

問題摘要：

在房屋買賣契約中，買方若未能按期支付價款，可能面臨定金沒收或違約金的問題。一般來說，若未有特別約定，定金一般是買方為確保契約履行或擔保契約成立的一種方式，買方若無正當理由違約，定金可能無法要求返還。然而，對於收受訂金的一方，若買方無正當理由而且是不可抗力的理由導致無法實現契約內容時，可能需要加倍返還訂金。至於違約金的高低，若買方覺得違約金過高，他們可以主動請求法院減少違約金。在這種情況下，買方可以透過確認之訴或給付之訴請求法院減少違約金。法院會根據買方如期履行債務時可享受的一切利益，以及一般客觀事實、社會經濟狀況和當事人所受損害情況來酌定是否減少違約金的金額。總之，買方如果覺得違約金過高，可以通過法院來主張減少違約金的金額。

律師回答：

關於這個問題，買賣雙方簽訂房屋買賣契約之後，賣方依約應負完成產權移轉及交付標的物的義務，相對買方應依約按期履行給付買賣價金的義務。如果買方未能支付價金，無論是現金不足、貸款成數不足或其他考量，除非有約定特定之約定解約權，買方都要自行承擔，此時都可能面臨定定金沒收或違約金的問題，因此，為了這個問題，買方最好在契約上明文將自己顧慮事項列為約定解約事由或減少違約金事由。

定金作為最低損害賠償額之預定

根據民法第249條，如果買方在沒有正當理由的情況下反悔，已支付的定金將不予退還。若賣方因自身原因導致合約無法履行，必須加倍返還定金。定金作為最低損害賠償額之預定，若實際損害超過定金額，賣方可以根據民法第226條要求額外賠償。

再者，如未約定者，由於買賣契約之定金是買方為確保契約履行或擔保契約成立的一種目的約定。民法有關規定定金的效力，對於支付定金者之買方而言，沒有正當理由反悔買賣契約，定金是不能要求返還的，此依民法第249條第2款有相關規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

但對於收受訂金者而言，沒有正當理由而且是不可抗力的理由以至於無法實現契約內容時，是要加倍返還訂金的，此依民法第249條第3款有相關規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。但實務上若是違約定金過大，則認為是價金一部先付，通常由法官依債務不履行處理，但和違約金的酌減又有不同，應該注意。至於是否過高則由法官依自由心證認定。「當事人間就定金之效力未作特別約定者，依該條規定，原則上應屬違約定金，並為最低損害賠償額之預定，其因可歸責付定金當事人事由致債務不能履行，他方所受損害倘不及定金時，定金固不得請求返還，惟如所受損害超過定金時，他方仍得依民法第二百二十六條規定請求額外之賠償。」（最高法院103年度台上字第179號民事判決）

合理性和法院的裁量權

民法第252條授予法院權力，可以酌情減少過高的違約金，這取決於多種因素，如合約解除後的房地產市場情況、雙方的財務狀況和合約的具體條款。在判斷違約金是否過高時，法院會考慮債務人如果按期履行債務，債權人所能享受的所有利益。

如果買方因融資不足等理由無法完成支付，而合約中無特別規定解約權，買方可能面臨失去定金或支付違約金的風險。買方應在簽訂合約前詳細考慮自己的財務狀況，並在可能的情況下將這些潛在問題納入合約條款作為特定的解約條件。

另外，買賣房子通常都有規定違約金，買方違約而不買，但覺得違約金過高，除了等賣方來告外，可否主動主張請求法院減少違約金？

答案是可以的，蓋約定之違約金是否過高，固應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，自屬不在斟酌之列。原審就違約金是否過高，審酌契約解除後之目前房地產銷售價格及銷售難易等情，認定被上訴人沒收上訴人繳交之價金充作違約金，並無過高情事，自有未當（最高法院民事判決85年度台上字第2532號）。

違約金旨在預先確定因合同違約而產生的損害賠償金額，以便於迅速解決賠償爭議，減少因證明實際損失而可能引發的長時間和複雜的法律糾紛。

違約金的確定和合理性：

違約金的數額應當在合同中明確，並且其計算基礎通常是在預估違約情況下債權人可能失去的利益。然而，如果違約金的數額明顯超過了因違約可能遭受的損失，這可能被認為是不合理的。

法院對違約金的調整權：

法院有權依據民法第252條的規定，審查違約金的數額是否過高。這種審查基於一個綜合的標準，包括債務人如果履行了契約，債權人可能得到的所有利益。法院會考慮市場狀況、合同雙方的經濟情況以及雙方在合同解除後的具體損失。法院認為將已支付的房款全部作為違約金是不公平的，特別是當違約金的數額明顯高於因違約所可能導致的實際損失時。

根據民法第252條的規定，法院有權根據具體情況調整過高的違約金。在進行判斷時，法院通常會考慮到合同解除後的市場狀況、財產的銷售難度、已支付的金額以及實際損失等因素。法院審查了當時的房地產市場價格和銷售情況，並認為違約金的數額並不過高，因此決定維持原定的違約金。

至於，請求方式可以用確認之訴為之，此觀最高法院民事判決85年度台上字第2995號：「關於賠償總額預定性之違約金，其本質為有債務不履行情事發生時，債權人得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得按約定之違約金，請求債務人支付。是以債權人不得因證明實際所受損害多於違約金數額，而請求按損害額賠償；債務人亦不得證明債權人未受損害，或實際損害額不及違約金數額，而請求減免賠償。唯法院得依民法第二百五十二條規定，審酌違約金數額有否過高情事。其審核應就債務人如期履行契約，上訴人得享受之一切利益，為其衡量標準，並依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定。本件係預售屋之買賣，買受人配合工期而分期付款。如依合約書第十七條約定，買受人違約時，由出賣人沒收已繳款額，則買受人繳交價款少，縱違約情節嚴重，沒收金額亦少；惟繳交價款越多，雖違約情節輕微，被沒收違約金反而增多。此項約定顯然有失公平合理，自不能聽任上訴人依該約定從事。查上訴人委託太平洋房屋公司銷售系爭房地，依委託仲介銷售合約第八條及第十一條約定，於系爭房地之買賣合約完成時，上訴人即須支付５％之仲介費用，上訴人業已如約支付一百零六萬零五百元…。而一般建設公司委託仲介公司代銷，佣金為百分之四至百分之五，亦有臺中市房屋市場調查協會傳真函可按。上訴人此項支出，合乎市場行情，應屬可信，乃被上訴人不履行債務所生之損害。又被上訴人遲延給付，應支付之遲延利息，原屬被上訴人履行契約，上訴人得享受之利益。上訴人主張：依合約書第十七條約定，遲延利息應每日按繳款額之千分之一計付，伊以日息萬分之四計算，自七十九年十一月二十四日起至八十四年四月二十六日止，被上訴人應給付伊遲延利息二百五十八萬七千零一十六元云云。惟該條約定業已載明：各期房地款，被上訴人應於上訴人通知七日內繳付，逾期始應給付遲延利息。上訴人除於八十年十二月二十日寄交存證信函通知被上訴人應繳房地款二百八十三萬元，利息一十六萬元外，並無通知繳款證明。上開存證信函為被上訴人所不爭，以其所載一十六萬元利息，加計自其翌日之八十年十二月二十一日起，至八十一年一月八日解約日止，計十九日，按日息萬分之四計算，得再請求之二萬一千五百零八元遲延利息，合計上訴人得請求之遲延利息為一十八萬一千五百零八元。解除契約後，被上訴人已無遲延給付價款可言，自無從計算其遲延利息。又依財團法人中華技術鑑定委員會（以下稱中華鑑定委員會）鑑定結果，八十一年一月契約解除時，系爭房地價格為二千一百二十九萬三千四百四十元，與系爭房地買賣價格二千一百二十一萬元比較，並無價值減少情事。契約解除後房地價格之下跌，則係契約消滅所生之損害，並非債務不履行所生損害。上訴人雖又主張受有建築融資利息損失，惟未提出任何證明。又契約解除後，上訴人仍保有系爭房地，其以財政部核定八十一年度…房屋興建投資業之同業利潤標準為純利率百分之十六，房地產買賣業為淨利百分之十八，計算其損失，亦有未合。系爭大㫰計二十六樓，約定一千三百工作天完工，被上訴人繳款至第三期基礎底板完成，於沒收價金時，已建至十六樓，計積欠二十二期款未繳，有買賣合約書及未繳自備款明細表可資對照。…。審酌上開各情，並斟酌系爭房地於解約時價值雖未減少，但解約後，並非立即得以出售，而景氣不佳，價格逐漸滑落，據中華鑑定委員會鑑定，於八十三年三月間已降為一千九百二十二萬九千二百八十元等情狀，認上訴人將被上訴人已繳付之價款全數充為違約金，予以沒收，實屬過高，應核減為按已繳價金之四分之三計算，即三百十三萬五千元為相當。其餘一百零四萬五千元，原給付之法律上原因已不存在，被上訴人依據不當得利規定，訴請上訴人返還，並加付法定遲延利息，要無不合…查民法第二百五十二條規定之違約金核減權，係屬法院職權，該條規定並未賦與當事人以形成權，債務人自不得提起形成之訴，僅得提起確認或給付之訴，於該訴訟中請求法院核減。原判決認事用法，尚無違誤。」

在簽訂重大財務責任的合約前，尋求法律專業意見，以確保合約條款公平且符合法律規範。考慮在合約中納入條款，明確指出在特定情況下（如融資不足）的解約條件，以減少未來的法律風險。

在遇到合約爭議時，及時諮詢律師，了解自己的權利和可能的法律行動。買賣雙方應確保合約條款明確，尤其是關於支付條件、定金、違約金以及財務責任等關鍵領域。如果認為合約中的違約金過高，可以主動向法院提出減少違約金的請求，並提供合理的證據和論據支持自己的立場。