區分所有權人會議如何撤銷或確認無效？

12 Jan, 2019

問題摘要：

管理委員會執行公寓大樓區分所有權人會議的決議事項。確認了新屋主在區分所有權人會議的決議事項上有適格被告的身份。根據公寓大廈管理條例的規定，區分所有權人會議的召集程序、決議方法和內容違反法令或規約時，適用民法中關於總會決議撤銷與無效的規定。具體而言，如果區分所有權人會議的召集程序或決議方法違反法令或章程，則區分所有權人可以在決議後三個月內，向法院提起訴訟請求撤銷該決議。而如果會議是由沒有召集權的人召集的，則該會議自始即無效，且無法治癒其瑕疵。總的來說，公寓大廈管理委員會是區分所有權人會議的執行機構，區分所有權人會議的決議在法律上具有一定的效力，但如果召集程序或決議方法違法，則可以向法院請求撤銷該決議。

律師回答：

關於這個問題，公寓大廈區分所有權人會議的合法性和其所作決議的效力，極度依賴於正確的召集程序。如果會議的召集人不符合法律規定，例如沒有區分所有權或不是管理委員會的合法成員，則該會議所作的任何決議均可能被認為是無效的。

若區分所有權人會議的召集程序、決議方法與內容違反法令或規約，可採取的救濟方式包括向法院提起撤銷或確認無效的訴訟。這是因為，雖然公寓大廈管理條例本身未明確規定這方面的救濟程序，但根據條例第一條第二項的規定，可以適用其他法令，特別是民法關於社團的相關規定。

區分所有權人會議的決議應類推適用民法第五十六條的規定，即召集程序或決議方法違法，區分所有權人可以訴請撤銷決議。

這反映了法院對於維護區分所有權人合法權益的嚴謹態度，確保每次會議及其決議都遵循法定程序和要求。

對於區分所有權人來說，這種規定提供了一個重要的保障，使得他們可以在會議召集或決議程序存在法律瑕疵時，透過法院的介入來確認決議的無效或不存在。這不僅有助於保護他們的物業權利不受未經授權的會議決議影響，也促進了整個社區內的法律秩序和透明度。

程序違法-召集程序的合法性

依公寓大廈管理條例，區分所有權人會議應由具有合法召集權的人（例如管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員）召集。若無此等人士，應由全體區分所有權人互推或由主管機關指定之人召集。若召集程序違反法令或規約，例如由無召集權的人召集，則該會議不具合法性，其所作決議亦無效。

程序違法-決議方法的合法性

決議方法應符合公寓大廈管理條例的規定，如出席人數和同意人數應達法定定額。若不足法定定額，則決議方法違法，該決議無效。依民法第五十六條的類推適用，若召集程序或決議方法違反法令或規約，區分所有權人得於決議後三個月內訴請法院撤銷其決議。

決議成立要件-決議不存在

若會議由無召集權人召集，該會議所為決議自始無效，區分所有權人可以提起確認決議不存在之訴。

實體違法-區分所有權人的權利保障：

區分所有權人若認為會議召集或決議程序有違法情事，可以依法訴請確認決議無效或撤銷決議。在此過程中，區分所有權人可以請求法院介入，以確保其權益不受未經合法授權的決策影響。

管理委員會為區分所有權人會議的執行機構，其決議應依區分所有權人會議的決議事項執行。

如區分所有權人會議之召集程序或決議方法違法，管理委員會亦無權執行該決議，區分所有權人可以依法訴請撤銷或確認無效。

確認決議無效或撤銷決議之訴

被告適格：

當有關公寓大廈區分所有權人會議決議的有效性或撤銷需要進行法律審理時，管理委員會是一個適格的被告。這是因為管理委員會負責執行區分所有權人會議的決議事項，因此在涉及決議的執行或合法性問題上，管理委員會必須代表大廈全體區分所有權人。

這樣的規定確保了在涉及公寓大廈管理或決策過程中的法律問題，可以有一個明確的法律主體來應對法律訴訟。這不僅有助於簡化訴訟程序，也有利於確保公寓大廈的管理和運作的透明度和公正性。對於區分所有權人來說，這提供了一個法律途徑來挑戰或確認可能影響他們居住權利和財產利益的決策。

按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文，本件原告以系爭大樓管理委員會為被告，起訴請求確認區分所有權人會議決議無效或撤銷區分所有權人會議決議者，其被告之當事人應屬適格（最高法院95年度台上字第1316號判決參照）。

法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效：

依民法第五十六條，社團總會的決議如果違反法令或章程，區分所有權人可以在決議後三個月內提起訴訟請求撤銷。在這種情況下，決議在法院做出判決前仍然被視為有效，並對所有區分所有權人具有拘束力。因此，如果一個區分所有權人認為某次會議的決議違反了法令或是大廈的規約，他們可以依法向法院提起訴訟，要求撤銷該決議。在此之前，該決議理論上仍然有效且具有約束力。這種法律途徑不僅保障了各區分所有權人的合法權益，也強化了大廈整體管理的合法性與公正性。

按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，雖均無明文，惟依本條例第一條第二項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第五十六條有關總會決議撤銷與無效之規定。質言之，區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，各區分所有權人得於決議後三個月內，以其餘區分所有權人全體或管理委員會為被告（非以「公寓大廈」為被告），訴請法院撤銷其決議，故於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，其對各區分所有權人自有拘束力存在（臺灣高等法院八十六年度上易字第一二一號、九十年度上字第七七八號、九十一年度上易字第二九五號判決參照）。

定足數不足屬於程序上違法：

如區分所有權人會議之出席人數及其區分所有權人比例與同意人數及其區分所有權比例，不足法定之定額，而違反公寓大廈管理條例第三十一條第一項之規定者，應屬區分所有權人會議決議方法之違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍（最高法院六十三年度臺上字第九六五號判例、七十年度臺上字第五九四號、八十五年度臺上字第一八八五號、八十六年度臺上字第三三九四號判決參照）。

召集權人屬於決議成立要件：

區分所有權人會議的正當召集至關重要，以確保其決議的合法性與有效性。會議必須由具有區分所有權人身份的管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員依法召集。如果沒有這些人，則由區分所有權人互推一人或由主管機關指定的人來召集。

如果會議召集不符合法定要求，例如由無召集權的人所召集，該會議的決議可能被認為是從一開始就無效的。這是因為正當的召集是形成有效決議的基本要件之一。在這種情況下，任何區分所有權人都可以依法提起確認該會議決議不存在的訴訟，這種訴訟的目的是為了確認由不適格的召集人召集的會議所作的決議自始無效。

按92年12月31日修正後公寓大廈管理條例第25條第2 項、第3 項規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」。依據上開規定，公寓大廈區分所有權人會議，除第一次會議應按同條例第28條規定由起造人召集外，應由具有區分所有權人身份之管理負責人、管理委員或主任管理委員召集之，如無此等人士可以召集，則應由全體區分所有權人互推或由主管機關指定之人，得具有召集區分所有權人會議之權，且此等規定為強制規定，乃為規範區分所有權人會議召集人之產生方法而設，行為如有抵觸該項規定者，依據民法第71條前段規定，應屬違反強制禁止規定而無效，而區分所有權人為社區之意思決定機關，其未經合法召集而開會，即非屬合法成立之機關，不能為社區為意思決定而為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其會議所為決定，要屬自始、當然無效而不存在，且不能因時間經過或別無異議，而認其瑕疵可以治癒，於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇。按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（最高法院92年度臺上字第2517號裁判意旨參照）。

這種法律安排保護了區分所有權人的權利，防止因程序不正當而可能造成的不公或不合理的決策影響區分所有權人的權益。如果在實際情況中遇到會議召集或決議的合法性問題，區分所有權人應該尋求法律諮詢，以確保其權益不受未經合法授權的決策影響。此外，管理委員會和召集人也應當嚴格遵守相關法律規定，避免因程序不當而導致的法律後果。