區分所有權人會議如何撤銷或確認無效？

律師回答：

按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文，本件原告以系爭大樓管理委員會為被告，起訴請求確認區分所有權人會議決議無效或撤銷區分所有權人會議決議者，其被告之當事人應屬適格（最高法院95年度台上字第1316號判決參照）。

按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，雖均無明文，惟依本條例第一條第二項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第五十六條有關總會決議撤銷與無效之規定。質言之，區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，各區分所有權人得於決議後三個月內，以其餘區分所有權人全體或管理委員會為被告（非以「公寓大廈」為被告），訴請法院撤銷其決議，故於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，其對各區分所有權人自有拘束力存在（臺灣高等法院八十六年度上易字第一二一號、九十年度上字第七七八號、九十一年度上易字第二九五號判決參照）。如區分所有權人會議之出席人數及其區分所有權人比例與同意人數及其區分所有權比例，不足法定之定額，而違反公寓大廈管理條例第三十一條第一項之規定者，應屬區分所有權人會議決議方法之違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍（最高法院六十三年度臺上字第九六五號判例、七十年度臺上字第五九四號、八十五年度臺上字第一八八五號、八十六年度臺上字第三三九四號判決參照）。

按92年12月31日 修正後公寓大廈管理條例第25條第2 項、第3 項規定：「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」。依據上開規定，公寓大廈區分所有權人會議，除第一次會議應按同條例第28條規定由起造人召集外，應由具有區分所有權人身份之管理負責人、管理委員或主任管理委員召集之，如無此等人士可以召集，則應由全體區分所有權人互推或由主管機關指定之人，得具有召集區分所有權人會議之權，且此等規定為強制規定，乃為規範區分所有權人會議召集人之產生方法而設，行為如有抵觸該項規定者，依據民法第71條前段規定，應屬違反強制禁止規定而無效，而區分所有權人為社區之意思決定機關，其未經合法召集而開會，即非屬合法成立之機關，不能為社區為意思決定而為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其會議所為決定，要屬自始、當然無效而不存在，且不能因時間經過或別無異議，而認其瑕疵可以治癒，於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇。按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列（最高法院92年度臺上字第2517號裁判意旨參照）。