互換土地使用約定，法律上性質為何？

06 Jan, 2019

問題摘要：

當土地相鄰的繼承人或共有人之間存在土地互換使用的情況時，通常會被視為一種租賃關係。在這種情況下，一方提供自己擁有或擁有使用權的土地給另一方使用，作為對價，另一方則提供其擁有的土地作為回報，形成互為租賃關係。在法律上，這種情況下的使用對價即為租金，而不論當事人是否將此稱為租賃或其他名稱。因此，新的土地買主無法阻止原來的繼承人繼續使用該土地，除非有其他不當得利、侵權行為或土地所有物的返還請求權。此外，若其中一方未來將其擁有的土地轉移給第三人，則應視為租賃關係之繼續，而不得主張該第三人無權占有而請求拆除建築或返還土地。

律師回答：

關於這個問題，通常發生在土地相鄰關係，原本可能因為土地是先祖所有，後為繼承人共有，而有互相使用對方的土地，此時，其中之繼承人變賣後，新的買主可否阻止原來的繼承人繼續使用，這種土地使用通常在繼承後由共有人互相使用對方的土地，這種使用關係有時會被視為一種隱含的租賃關係。

互為租賃關係

按當事人一方以不動產交付他方使用收益，他方支付租金者，為不動產租賃契約，此觀民法第421條第1項規定甚明。又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問，最高法院著有46年台上字第519號判例可稽。

當土地繼承後，原先可能由於家族關係或鄰里協商而形成的相鄰土地互用現象，這在法律上有時會被解釋為互為租賃關係。這種關係建立在一方以土地交付他方使用，作為對價，而他方則以自己的土地使用權作為交換。

在當事人互換土地使用之場合，實務見解向來認為係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質即屬互為租賃關係（參最高法院70年度台上字第929號、75年度台上字第1594號、82年度台上字第1357號、83年度台上字第2544號、88年度台上字第2805號判決意旨），同理，當事人一方以移轉不動產所有權予他方為對價，而使用向他方換來之土地，亦應成立租賃關係。

最高法院110年度台上字第2376號民事判決

使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。因此，互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊。

當雙方交換土地使用權，並且各自的使用是基於對方同等的土地使用權，這種交易被視為有償的。因此，這種互相利益的交換，在法律上與租賃相似，即雙方各自承擔相對的權利和義務。

土地使用的約定關係

當雙方通過交換使用土地的方式形成默契，這種行為在法律上可以被視為具有租賃性質。根據民法第421條，不動產的租賃契約成立於一方交付不動產給另一方使用和收益，而另一方支付租金。一旦土地使用關係被視為租賃關係，就應該遵守租賃法律的相關規定。包括但不限於租賃期限、使用權的界定、以及租賃終止的條件等。在即便土地的所有權發生了變更，如被轉讓給協力廠商，原有的使用約定仍然有效，新的土地所有者需要尊重這一點。這種情況下，如果新所有者希望改變使用權，應通過法律途徑來解決。

使用的土地是根據交換協議所獲得，並且他們已經履行了交換協議中的應給付對價。因此，不存在侵權或不當得利的問題。當然不可以向對方請求不當得利、侵權行為或所有物返還請求權。即使土地的所有權被轉移到第三方，即使土地的所有權變更至第三方，原有的使用權協議依然有效，第三方應尊重這些既有的權利安排。依據交換使用的協議，新的所有者也應受到原協議的約束，不得隨意要求拆除建物或返還土地。

最高法院102年度台上字第479號民事判決

兩造之前手既就系爭土地有交換使用之協議，而互換土地使用，係一方以自己所有或有使用權之土地，換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質與租賃無殊。被上訴人使用系爭土地，係其前手以三二八地號土地之應有部分與上訴人之前手…就含系爭土地在內數筆土地之應有部分交換而來。兩造均應受前手土地交換使用契約之拘束，被上訴人使用系爭土地既屬對價，上訴人就其前手交換取得之土地，縱未加以使用，乃屬其權利行使與否，被上訴人既未使用上訴人交換取得之土地，僅使用其前手交換取得之土地，已履行其應給付之對價，即無侵權行為或取得相當於租金之不當得利可言。從而，上訴人以被上訴人無權占有系爭土地為由，請求被上訴人拆除上開建物，交還系爭土地予伊及全體共有人，及依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被上訴人賠償損害或返還不當得利，均無理由，不應准許…又按土地之約定交互使用，並非無償，其性質應屬於互為租賃之關係，在此交換使用土地關係存續中，一方將其已換與他方使用之土地移轉登記予第三人所有，應有修正前民法第四百二十五條之適用，不得主張該第三人為無權占有而請求其拆屋還地。本件系爭土地與毗鄰土地均為多人共有，共有人先達成合併分配各管理使用位置之協議，嗣被上訴人之前手何壬癸等人與上訴人之前手黃○晴再就上開共有土地各分管部分為交換使用之約定即系爭明細圖所示，該約定並非無效…兩造均應受前手就系爭土地交換使用約定之拘束，因而以上揭理由為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。

綜上所述，當土地相鄰的繼承人或共有人進行土地互換使用時，常被視為一種租賃關係，其性質與一般租賃相似。在法律上，應尊重當事人的合意並受其約定之拘束，並根據相關法律規定來處理相關的權利義務。