互換土地使用約定，法律上性質為何？

律師回答：

關於這個問題，通常發生在土地相鄰關係，原本可能因為土地是先祖所有，後為繼承人共有，而有互相使用對方的土地，此時，其中之繼承人變賣後，新的買主可否阻止原來的繼承人繼續使用，其實實務上多解為互為租賃豐約，即按當事人一方以不動產交付他方使用收益，他方支付租金者，為不動產租賃契約，此觀民法第421 條第1 項規定甚明。又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問，最高法院著有46年台上字第519 號判例可稽。

在當事人互換土地使用之場合，實務見解向來認為係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質即屬互為租賃關係（參最高法院70年度台上字第929 號、75年度台上字第1594號、82年度台上字第1357號、83年度台上字第2544號、88年度台上字第2805號判決意旨），同理，當事人一方以移轉不動產所有權予他方為對價，而使用向他方換來之土地，亦應成立租賃關係。

當然不可以向對方請求不當得、侵權行為或所有物返還請求權，此依最高法院102年度台上字第479號民事判決所示：兩造之前手既就系爭土地有交換使用之協議，而互換土地使用，係一方以自己所有或有使用權之土地，換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質與租賃無殊。被上訴人使用系爭土地，係其前手以三二八地號土地之應有部分與上訴人之前手…就含系爭土地在內數筆土地之應有部分交換而來。兩造均應受前手土地交換使用契約之拘束，被上訴人使用系爭土地既屬對價，上訴人就其前手交換取得之土地，縱未加以使用，乃屬其權利行使與否，被上訴人既未使用上訴人交換取得之土地，僅使用其前手交換取得之土地，已履行其應給付之對價，即無侵權行為或取得相當於租金之不當得利可言。從而，上訴人以被上訴人無權占有系爭土地為由，請求被上訴人拆除上開建物，交還系爭土地予伊及全體共有人，及依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被上訴人賠償損害或返還不當得利，均無理由，不應准許…又按土地之約定交互使用，並非無償，其性質應屬於互為租賃之關係，在此交換使用土地關係存續中，一方將其已換與他方使用之土地移轉登記予第三人所有，應有修正前民法第四百二十五條之適用，不得主張該第三人為無權占有而請求其拆屋還地。本件系爭土地與毗鄰土地均為多人共有，共有人先達成合併分配各管理使用位置之協議，嗣被上訴人之前手何壬癸等人與上訴人之前手黃○晴再就上開共有土地各分管部分為交換使用之約定即系爭明細圖所示，該約定並非無效…兩造均應受前手就系爭土地交換使用約定之拘束，因而以上揭理由為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。