隱瞞不告知兇宅而出售房屋是否構成詐欺罪？

02 Jan, 2019

問題摘要：

在房屋買賣中，賣方若隱瞞重要事實，例如房屋是凶宅的情況，可能會構成詐欺罪。這是因為賣方有義務向買方披露影響交易決策的重要資訊，特別是那些可能顯著影響財產價值的資訊。詐術不僅限於積極的虛偽言詞或行為，還包括因消極的隱瞞行為致使他人陷入錯誤。若賣方故意隱瞞房屋是凶宅這一重要事實，這種隱瞞本身即可視為詐術。詐術可以是積極的（如虛偽陳述），也可以是消極的（如重要事實的隱瞞）。

律師回答：

關於這個問題，房屋買賣中賣方隱瞞重要事實，如房屋是凶宅的情況，可能會構成詐欺罪。這是因為賣方有義務向買方披露影響交易決策的重要資訊，特別是那些可能顯著影響財產價值的資訊。

詐術的定義

詐術不僅限於積極的虛偽言詞或行為，還包括因消極的隱瞞行為致使他人陷入錯誤。若賣方故意隱瞞房屋是凶宅這一重要事實，這種隱瞞本身即可視為詐術。

換言之，詐術可以是積極的（如虛偽陳述），也可以是消極的（如重要事實的隱瞞）。在房屋銷售中，如果賣方知道房屋重要瑕疵而未告知買方，這種隱瞞行為就屬於消極詐術。

像類似這種凶宅買賣是否構成詐欺案件，錯誤必須涉及交易的重要事項，如房屋的安全性或適居性（例如凶宅身份），導致房屋的價值造成實質性的貶損，不僅影響價格，還可能影響房屋的成交機率。根據誠信原則，賣方有責任全面告知此類重要事實。

民法第148條第2項提到，行使權利和履行義務時必須依誠實及信用原則進行。這意味著賣方在知道房屋為凶宅時應該披露這一信息，即使這可能會降低房屋的銷售價格或延長銷售時間。

如果賣方隱瞞這類信息，買方可能會基於錯誤的認知決定購買。如果賣方於與買方簽約前，未將其事前就已經知道該房屋是凶宅的事情，告訴買方，致使買方於不知該項重要訊息之情形下，誤判情事，而與賣方簽約並交付價金，就會構成詐欺罪。

社會交易活動雖說本有一定的風險，但刻意隱瞞「交易之重要訊息」，導致對方誤判情事而交付財物或財產上之利益，這樣還是會被認為構成詐欺的。賣方若有明知因該房屋曾發生過兇殺案，乃係凶宅之行情價低價購入，於出售時隱瞞此項事實，並以一般屋之行情價出售，主觀上會被認定具意圖不法為自己不法所有之詐欺犯意。

不作為施行詐術，基本上就是一種消極的欺瞞行為，而要構成消極的欺瞞，前提是行為人有告知真實的義務，故「不作為詐欺罪之成立要件，除了主觀上應具備不法構成要件故意及不法所有意圖外，客觀上並需有實施不作為詐欺的行為，亦即利用他人的錯誤，違反告知事實之義務，使他人陷於錯誤，進而交付財物或得不法利益。

瞞導致買方承擔超出其意願的經濟負擔

行為人隱瞞房屋是凶宅的事實，使買方在不了解真實情況下決定購買，屬於詐術的使用。若這種隱瞞導致買方承擔超出其意願的經濟負擔，則滿足詐欺罪的要件。

刑法詐欺取財罪之成立，係以行為人施用詐術使被害人陷於錯誤，被害人基於此一錯誤而處分其財產，致受有損害，為其構成要件。所謂施用詐術，不限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事項之義務而不告知者（即學理上所謂「不作為詐欺」），亦屬詐術之施用。

另外，雖然不動產標的現況說明書之「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄雖載有「產權持有期間」等語，賣方就此一期間發生兇殺或自殺等非自然死亡事件，負有完全之告知義務，「產權持有期間以外」所發生兇殺或自殺等非自然身故事件，則以其主觀上已知者為限，負擔有限度之告知義務。若有證據證明得藉由產權移轉之手段，將凶宅之不利因素摒除，藉以獲取一般屋與凶宅行情價差額之不法利益，亦可能構成本條之罪。

尤其是在房地產交易中的應用。根據刑法第339條，詐欺罪的成立條件清楚界定了行為人必須透過詐術誘導被害人進入錯誤認知，進而導致被害人基於這種錯誤判斷，處分其財產，最終導致被害人受到經濟損害。

詐術和錯誤之間必須存在直接的因果關係。在房屋凶宅的案例中，如果買方知道房屋的真實情況，他們可能會選擇不購買或以更低的價格購買。因此，賣方的隱瞞行為直接導致買方基於錯誤的認知作出了不利於自己的經濟決策。

此可參酌「刑法詐欺取財罪之成立，係以行為人施用詐術使被害人陷於錯誤，被害人基於此一錯誤而處分其財產，致受有損害，為其構成要件。所謂施用詐術，不限於積極地以虛偽言詞、舉動而為之欺罔行為，於行為人負有告知交易上重要事項之義務而不告知者（即學理上所謂「不作為詐欺」），或行為人之言詞舉動於社會通念上可認為具有詐術之含意者（即學理上所謂「舉動詐欺」），亦屬詐術之施用。又所謂錯誤，乃指被害人對於是否處分（交付）財物之判斷基礎的重要事項有所誤認之意，換言之，若被害人知悉真實情形，依社會通念，必不願交付財物之謂。而此一錯誤，係行為人施用詐術所致，亦即「詐術」與「錯誤」間有相當因果關係，乃屬當然。」(最高法院107年度台上字第816號判決)

賣方在房地產交易中的告知義務，特別是涉及可能影響購買意願的重大瑕疵（如凶宅）。這類判決強化了市場的透明度，並保護了買方的利益，避免他們基於不完整或誤導性信息作出決策。

不動產標的現況說明書

不動產標的現況說明書中的「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾經發生過兇殺或自殺等非自然身故」欄位雖載有「產權持有期間」等語，但賣方負有完全的告知義務。若有證據證明賣方得藉由產權移轉之手段，將凶宅之不利因素摒除，藉以獲取一般屋與凶宅行情價差額之不法利益，亦可能構成詐欺罪。

按刑法第339條詐欺罪之成立，以行為人有施用詐術之行為為必要，而所謂詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致使被害人陷於錯誤，亦包括在內。是若行為人基於不法所有之意圖，故意隱瞞交易之重要訊息，致相對人在不知情之情形下，誤判情事，因而交付財物，該消極的隱瞞行為，自屬詐術行為。次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文，一般而言，若屋內曾有非自然死亡事故發生，則通常人在心理層面上，就能否在該處安居難免產生疑慮，因而具體反映在交易價格及成交機率。亦即凶宅因素雖不至於對房屋本身造成「物理性」之損害，但卻會對該屋之經濟價值造成實質上之貶損，進而影響其成交價格，抑或降低其成交機率，自屬顯足影響不動產價格，甚至購買意願之重要訊息，依據誠信原則，賣方應有誠實告知其所知全部事實之義務，而不得有所隱瞞，亦不得恣意摘取片段曲解美化（臺灣高等法院105年度上易字第944號刑事判決）。

在房屋交易中，賣方應全面披露所有可能影響交易的重要事實，包括房屋是否為凶宅。這不僅是法律的要求，也是市場誠信的基礎。如果賣方隱瞞這些信息，不僅可能對買方造成經濟損失，也可能面臨刑事責任。

因此，在進行房屋買賣時，進行充分的房屋調查和了解所有重要的房屋歷史資訊是至關重要的，這可以減少未來法律風險並保護買賣雙方的權益。在房屋買賣中，賣方應全面披露所有可能影響交易的重要事實，包括房屋是否為凶宅。這不僅是法律的要求，也是市場誠信的基礎。如果賣方隱瞞這些信息，不僅可能對買方造成經濟損失，也可能面臨刑事責任。因此，在進行房屋買賣時，進行充分的房屋調查和了解所有重要的房屋歷史資訊是至關重要的，這可以減少未來法律風險並保護買賣雙方的權益。