出賣人的不動產有瑕疵，買受人就可以拒絕付款嗎？

01 Jan, 2019

問題摘要：

關於物品出賣時的瑕疵問題以及買受人的權利。基本上，當出賣人交付買受人的物品有瑕疵時，買受人有權要求出賣人進行修補或者賠償損害。根據民法第264條的規定，買受人在這種情況下可以同時行使履行抗辯權，拒絕支付尚未付清的價款。然而，這並不意味著買受人可以無限制地拒絕支付價款。如果買受人要求出賣人補正瑕疵或者賠償損害的金額低於買受人應該支付的價款，則買受人不得超過補正或賠償的金額而同時拒絕支付價款。換句話說，買受人行使履行抗辯權時，應該考慮到補正或者賠償的金額，不得要求出賣人支付超過這個金額的價款。因此，買受人在行使同時履行抗辯權時，應該合理考慮補正或賠償的金額，不得要求出賣人支付超過這個金額的價款。

律師回答：

關於這個問題，當物品存在瑕疵或出賣人未完全履行債務時，買受人行使同時履行抗辯權的適用範圍和限制。我們知道未依債之本旨履行債之約定，導致出售之物發生瑕疵，此時出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任，但是若損害已經確定具體金額，而金額低於買受人應負對待義務，此時不得超過上開損害金額而俱為同時履行抗辯，其理由略以：

如果物品的瑕疵是在契約成立後才發生，則出賣人除了應承擔瑕疵擔保責任外，還應承擔不完全給付的債務不履行責任。買受人在出賣人補正瑕疵前，有權行使同時履行抗辯權。如果瑕疵在契約成立時就已存在，買受人行使同時履行抗辯權是合理的。法院原本的認定買受人不得行使同時履行抗辯權被認為是有爭議的。

瑕疵於契約成立後（交付前）始發生者，在出賣人補正前，買受人行使同時履行抗辯

當買受人發現賣方提供的物品有瑕疵時，買受人可以要求賣方進行補正或賠償損害，並且在某些情況下，買受人可以行使同時履行抗辯權，即拒絕履行自己的義務，直到賣方修正了這些瑕疵或賠償了損害。

最高法院民事判決98年度台上字第1691號：物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，非不得行使同時履行抗辯權。此於種類之債，在特定時即存有瑕疵者，買受人當然亦得請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條關於同時履行抗辯權規定之適用。苟出賣人應負擔保責任之瑕疵於契約成立後（交付前）始發生者，買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，買受人既非不得行使同時履行抗辯，則該瑕疵倘係於契約成立時，即已存在，尤無買受人不得行使同時履行抗辯權之理。是以依原審所認定系爭沖印機之瑕疵，屬機器本身性能之物之瑕疵問題，於買賣契約成立時，即已存在之事實，上訴人余○玉即非不得請求被上訴人修補，且在被上訴人為修補前，得為同時履行之抗辯，拒絕給付未付之價金。乃原審竟認余○玉不得行使同時履行抗辯權，而為不利於上訴人之判決，其所持法律見解是否允洽？已有商榷之餘地。

拒絕給付的部分應與出賣人應負的瑕疵補正或損害賠償責任「相當」

行使同時履行抗辯權時，拒絕給付的部分應與出賣人應負的瑕疵補正或損害賠償責任「相當」。這意味著買受人不能隨意拒絕支付全部價金，特別是當損害賠償金額與應付價金不成比例時。法院確認瑕疵擔保及不完全給付的損害賠償責任只有五十萬元，因此買受人只能在這範圍內行使同時履行抗辯權，而不得拒絕支付超過這一金額的價金尾款。

最高法院民事判決102年度台再字第19號：按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付。原確定判決以原第二審判決認定再審被告已於民國九十六年五月九日交付系爭建物，再審原告未依約同時給付價金尾款新台幣（下同）二千五百三十萬元，雖再審被告未依債務本旨交付系爭建物，應對再審原告負物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行損害賠償責任，然其損害賠償額為五十萬元之事實，論斷再審原告得以再審被告之瑕疵擔保及不完全給付損害賠償責任，行使同時履行抗辯權，拒絕給付之價金尾款為損害額五十萬元，超過部分之價金尾款二千四百八十萬元，並無同時履行抗辯權可得行使，而為再審原告敗訴之判決，駁回再審原告之第三審上訴，經核並無適用法規顯有錯誤之情形。」

法院對於同時履行抗辯權行使的嚴格解釋，確保其行使不會過度或無理地損害出賣人的權益。此外，此判決亦顯示了在涉及較大金額交易時，買受人行使同時履行抗辯權需要更嚴謹的法律考量，確保其行使的合理性和公平性。這有助於維護市場交易的穩定與契約的誠信。

在買賣契約中，買受人行使同時履行抗辯權需慎重考量損害的實際金額與應付金額的比例。法院的判決在確保公平交易和保護雙方權利的同時，也要求雙方按照契約的規定和法律的要求行事。在物有瑕疵的情況下，買受人行使同時履行抗辯權的合法性取決於抗辯範圍的合理性與相當性，並不能無限制地拒絕履行自己的付款義務。