他人擅自進入住宅死亡是否應負損害賠償責任？

14 Mar, 2018

問題摘要：

房屋所有人不能因擅自進入屋中且死亡而導致房價減損而請求損害賠償，除非有故意自殺的情況。死亡事件對房屋價值的影響主要是因為買受者對該屋產生心理上的嫌惡感，而不是因為物理損害。此外，法院也認為，擅自進入他人房屋並在其中猝死的情況屬於偶發的異常情況，難以認定與房屋所有權受損之間存在相當的因果關係。因此，在此案例中，法院判決被告無需對房屋所有人負損害賠償的責任。

律師回答：

如未經所有權人同意而自行擅自進入屋中，結果死亡，此時所有權人是否得該死亡導致房價減損而請求損害賠償？關於這個問題，基本上除非有故意自殺，否則不得請求。

關於未經所有權人同意而擅自進入屋中死亡導致房價減損的損害賠償問題，可以從法律和實務判決中得出結論。房屋所有權人在這種情況下要求損害賠償的可能性相當低。以下是相關分析：

死亡的性質與交易價值

凶宅指的是房屋內曾發生非自然死亡事件，導致交易價值貶損。內政部依《消費者保護法》第17條規定，針對不動產經紀業公告的規定明確指出，房屋在產權持有期間發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡事件時，應敘明此情形。

自然死亡事件（如心肺衰竭）並不構成凶宅，因此不會對房屋的交易價值造成貶損。而即便是非自然死亡，法院仍需考量是否有相當因果關係及相當性，才能決定是否成立損害賠償責任。

法院在評估凶宅的交易價值貶損時，將考慮死亡的性質（自然或非自然）以及死亡事件對潛在買家的心理影響。自然死亡通常不會被認為是貶低房屋價值的因素，因為它不會引起買家的同樣程度的心理抗拒。

不法侵害與損害賠償

民法第184條規定，因故意或過失不法侵害他人權利的行為，須承擔損害賠償責任。然而，此案件中，因為死亡被認定為自然死亡，並非不法侵害他人權利的行為，因此不直接適用此條款進行賠償。

房屋內發生非自然死亡事件而導致房屋成為凶宅，確實會影響房屋的交易價值，但這並不意味著所有權人可以向死亡者或其繼承人請求損害賠償。除非能證明死亡者有故意自殺等行為，否則一般情況下的自然死亡或意外死亡，並不構成損害賠償的法律基礎。

凶宅的認定與資訊揭露義務

內政部根據消費者保護法，要求在不動產交易中揭露是否有非自然死亡發生，以提供買家充分資訊進行交易決策。這規範旨在保護消費者權益，確保買家了解潛在的風險。

內政部公告的「不動產說明書應記載及不得記載事項」中，對於凶宅的定義和資訊揭露要求已經相當明確，主要限定在所有權人持有產權期間內，房屋專有部分曾發生非自然死亡事件者才屬於凶宅。

市場心理與實際損害

房屋成為凶宅可能導致市場上的貶值，這主要是由於潛在買家的心理抗拒。這種情況下，即使死亡為自然死亡，房屋所有者仍可能主張因心理因素導致的貶值，並尋求賠償。

如果死者是擅自進入房屋並死亡，且死亡導致房屋貶值，這將涉及對死者繼承人或相關方的賠償要求。然而，該賠償要求必須建立在確切證明死亡與房屋貶值之間具有直接的因果關係。

未經所有權人同意而擅自進入屋中死亡導致房價減損的情況下，除非能證明死亡是故意自殺或其他非自然因素，否則所有權人無法以此為由請求損害賠償。法院通常會考量死亡事件的性質及其對房屋交易價值的實際影響，並且需要證明死亡事件與房價貶損之間存在相當因果關係，才能決定是否支持損害賠償的請求。

臺灣高等法院民事判決105年度上字第165號所示：邇來司法實務上多有房屋所有人主張其所有房屋，因其內發生死亡事件而成為俗稱之凶宅，導致交易價值貶損而向死亡者之繼承人求償；或房屋買受人主張出賣者未揭露買賣標的物內曾有死亡事件應屬凶宅之資訊，認該屋具有瑕疵而據此向出賣人主張權利等案件。在該等案件中訟爭房屋是否為交易慣例上所稱之凶宅，而有交易性價值貶損之虞，核屬重要爭點；且房屋是否為凶宅亦屬會影響買賣成交意願之重要資訊，而有課予出賣人揭露義務之必要，惟凶宅並非法律專有名詞，並無精確之定義，此亦為多數案件產生爭訟之所在。為解決該項爭議，內政部依消費者保護法第17條第1 項規定授權，針對不動產經紀業公告規定之「不動產說明書應記載及不得記載事項」業於104年4月間修正，並自同年10月1日生效…，其內明確規定不動產說明書關於成屋應記載房屋專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明…。而法律既賦與中央主管機關得公告定型化契約應記載或不應記載事項之權限，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第150條第1項所規定法規命令之性質（最高法院105年度台上字第266號判決意旨參照），堪認主管機關業已對交易慣例俗稱之凶宅，做出明確之定義規範，即限定在所有人持有產權期間內，房屋專有部分曾發生非自然死亡事件者始屬之。實則凶宅之交易價值較一般房屋低，非因該屋之物理機能減損所致，而係因買受者忌諱該屋內曾發生死亡事件，認此並非吉兆之心理因素使然。惟人之生命終有盡頭，如因自然因素壽終正寢，當不致使他人產生不祥之兆，故而買受人之所以忌諱承買之房屋內曾發生死亡事件，而不願以正常價格購買該房屋，殆以該死亡並非自然因素所致為其緣由。前述內政部對凶宅所為之定義內容，及據此對出賣人、不動產經紀業者所課予之資訊揭露要求，實已掌握凶宅產生交易性價值貶損之成因，可資贊同，亦堪採為通用之交易規範。查上訴人自承其長期旅外，系爭房屋多出租他人使用。該屋於104年4月15日出租後即點交予賴淑娟占有，由賴淑娟在該屋進行裝修工程，直至同年月27日尚未完工…。而李棟樑確於104年4月27日晚間9 時30分左右，被賴淑娟發現倒臥在系爭房屋之廁所內，且斯時業已身亡，經報警處理後，臺灣臺北地方法院檢察署檢察官乃對李棟樑進行相驗…，認定李棟樑係因心肺衰竭而自然死…應可合理推斷李棟樑係利用該屋尚在進行裝修工程，無人居住使用之便，至該屋如廁時猝死。因李棟樑之死亡並無外力介入，為自然死亡，非屬前述內政部所定義之凶宅甚明，日後上訴人如欲出售系爭房屋，自無須於不動產說明書中揭露李棟樑曾在系爭房屋內猝死之事，則系爭房屋會否因此事件而導致日後處分時之交易價值貶損，而侵害上訴人對該屋之使用收益處分權限，顯有疑義。…惟凡人因為宗教信仰、教育程度、成長背景等各種因素之差異，對於吉凶之認定輒有不同，自不能以個人之主觀看法，作為交易慣例上何為凶宅之判斷標準，上訴人空言主張內政部所為凶宅定義過於限縮，誠無足取。再者，房屋成為凶宅之所以造成所有人之損害，係因該屋日後在處分時因買受者之心理嫌惡感，導致成交價格低於市價，此心理嫌惡感之產生，不以該屋內之死者是否經所有人同意使用該屋而有差別，蓋對買受者而言，不論死者有無經原所有人同意使用該屋，均非買方所熟識之人爾。此由實務上屢見經所有人同意使用房屋者（例如：承租人）在屋內自殺，所有人仍主張該屋因此成為凶宅，而對死亡者之繼承人求償之案件，亦可得證。從而可知凶宅之成因，重點在於該屋內之死亡事件為非自然死亡，客觀上多數人均會認為此為不祥徵兆之心理因素所致，而與死亡者是否為房屋所有人可預期之人無關。上訴人稱李棟樑在系爭房屋內猝死確會致系爭房屋交易價值貶損，無非自李棟樑未得其同意使用系爭房屋之角度立論，然依上說明，可推論對該屋日後處分時之買受者而言，會影響成交價格之因素應為李棟樑之死因，而非李棟樑是否經上訴人同意使用該屋，自未能以李棟樑確實在該屋內死亡之單純事實，遽謂該屋確已因此貶損其交易價值。是上訴人此部分主張，均非可採。…然此事縱致系爭房屋交易價值貶損，而發生上訴人所有權受侵害之結果，可認此事與上訴人之權利受侵害二者間，具有條件關係。但擅自進入他人房屋，按諸一般情形，通常均不會發生進入者在屋內猝死，進而導致該屋交易價值貶損，損害屋主所有權之情，蓋猝死實屬偶發之異常狀況，自難認李棟樑擅自進入系爭房屋並陳屍其內乙節，與上訴人就該屋所有權受損間，具有相當性。」

綜上，房屋買賣中凶宅認定的複雜性以及交易中必須揭露的重要資訊。它也反映了法律在處理自然死亡對房屋價值影響時的限制，並強調了市場心理對房地產價