對於無權占有他人土地，請求租金之損害或返還利得？

09 Mar, 2018

問題摘要：

對於無權佔用土地的情況，有幾個重要的法律原則和程序：民法第767條的規定，無權佔用土地的人應被要求返還土地。土地所有權人有權要求這樣的返還。除了返還土地之外，對於不當占有造成的損害，無權佔用者也應該被要求支付賠償或對價。這可能包括支付相當於租金的金額。無權佔用者需要證明他們佔用土地的正當權源。如果他們無法證明他們有正當的理由佔用土地，則應被迫返還土地。對於不當占用造成的損害賠償，需要根據當事人之間的具體情況進行評估。這可能包括該土地的市值、佔用時間等因素。

律師回答：

關於這個問題，涉及無權占用土地以及對於非法使用土地的法律責任和賠償。此類案件提供了明確的指引：

無權占有的推定

當土地所有權人指控他人無權占有其土地時，占有人有責任證明其占有是基於合法權源。換言之，如果有人被指控無權占有，則需要提供證據顯示其占有是合法的，如租賃協議、使用借貸同意、或其他合法授權。

按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號裁判要旨參照）。按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情形，及當事人間如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。

占有人需要證明其占有行為是基於一個有效的法律理由，例如租賃合同或使用權協議。這些文檔或證據必須清晰表明占有的條款和條件，以及占有是經過土地所有者的允許。法院在審理此類案件時會綜合考慮多種因素，包括但不限於當事人之間的關係、占有的性質、是否存在支付行為（如租金或使用費）、雙方獲得的利益與遭受的損害，以及行為是否違反誠信原則或公共利益。

無權占用的土地返還

所有權受侵害：

依民法第767條，土地所有人可以要求無權占用者拆除建築物並返還土地。這是基於所有權的保護，任何侵害所有權的行為都可以要求停止並撤銷。

即按所有人對無權占有或侵害其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。

所有權以外之基於其他權利而占有受侵害：

依民法第962條，占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。

對無權佔用土地者除得依上開規定，請求拆屋還地。無權占用事除了返還土地，也需要針對不當占有支付賠償或對價。

共有物：

復按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名。

不當得利的返還

按照民法第179條，無權占用土地的人可能需返還相當於租金的利益。這是因為他們在沒有法律上正當原因的情況下占用了土地，因此產生了不當得利。

返還不當得利的範圍應以受益人所得的利益為度量，而不是基於損害人所受損害的多少。這意味著如果有人無權占用他人土地，從中獲得了相當於租金的利益，即使土地所有者沒有直接損失相同數額，占用者也應返還相當於租金的金額。

依民法第179條有規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因此，在此類案件，除了並請求拆屋還地以外，其次就是請求無權使用的人返還相當於租金之不當得利。

如果某人占用了他人的土地而沒有法律上的授權（例如未經合約或其他法律許可），則該占用行為被視為無權占用。在此情況下，占用者通常會被視為獲得了相當於租金的不當得利，因而需將此等利益返還給土地所有者。

按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」（最高法院61年台上字第1695判例參照）。租金之請求權因5年間不行使而消滅，民法第126條亦有明文。

要求返還不當得利的權利，如果在五年內未被行使，則該權利會消滅。這意味著土地所有者必須在發現占用行為後五年內提出返還不當得利的要求。

侵權行為的賠償責任

如果無權占用行為導致土地所有人受到損害，無權占用者除了需要返還不當得利外，還可能需承擔侵權行為的賠償責任。這包括但不限於支付相當於租金的損害賠償。

按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；另就他人之物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自應成立侵權行為，而負損害賠償之責任（最高法院61年台上字第1695號判例、79年度台上字第253號判決參照）。上訴人之系爭房屋無權占用被上訴人所有之系爭土地，被上訴人自得請求上訴人給付相當於租金之損害金。又因不當得利發生之債，同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院74年度台上字第2733號判決參照）。

證據與證明責任

在訴訟中，無權占用者需證明其占用土地具有合法基礎，否則法院將支持原告的請求。如果無權占用者不能提供證明，則他們的抗辯通常不會成功。

共有物的特殊考量

對於共有土地，任何共有人均可代表所有共有人對第三人行使所有權請求，包括要求返還和除去妨害。此外，如果共有人逾越其共有比例使用或收益，可能會被視為不當得利，需返還超過部分的利益。

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。故主張不當得利返還請求權者，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，且受有利益與受損害之行為具有因果關係為要件。另各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818條固亦規定甚明，惟共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利用，即屬不當得利（最高法院55年度台上字第1749號判例意旨參照）。

綜上所述，處理無權占有的情況需要清楚的證據和周密的法律考量。占有人必須提供充分證據支持其占有的合法性，而土地所有者則應通過合法渠道保護自己的權益。