房屋漏水應向何人請求賠償?

10 Mar, 2018

律師回答:

關於這個問題,所有漏水糾紛若要解決,其重點不外乎先釐清漏水原因。畢竟一旦知道漏水原因以後,再依「公寓大廈管理條例」及「侵權行為」之規定,是可以再釐清須負擔修繕與維護之責任人,如依該條例第10 條之規定,「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。」(第1項)、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」(第2項)。又同條例第12條規定:「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」

 

該漏水原因如係屬「專有部分或約定專用部分」單獨導致者,則其修繕與維護之責任,當然由該區分所有人負責;但若屬「共用部分或約定共用部分」,則其修繕與維護之責任,當然「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。又在於相鄰之「共同壁或樓地板管線」導致,如漏水原因係屬相鄰側之防水工程失效,則責任可明確歸屬該使用人;但若屬相鄰之「共同壁或樓地板」之管線漏水,則依同條例第12 條之規定,應屬「該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

 

惟若「係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔」。但所有權人及使用人不同時,若可歸責於使用人(如房客)如裝修等使用行為導致,亦可向使用人求償,此觀按他人所有之房屋漏水原因既係因當事人之一方僱工為自己所有房屋施作地板所造成,而熱水管復為其所設於其屋內之私有管線,則就其房屋之設置或保管顯未盡相當之注意義務,應已構成民法第 191 條第 1 項之對於設置保管有欠缺及過失之可歸責事由。當事人之一方就其所有之房屋施作地板工程時,未盡注意義務,而致該屋內私有之熱水管發生滲漏而有設置管理之欠缺,因而致生他人所有之房屋受有漏水之損害,二者間具有相當因果關係,自應負損害賠償責任(臺灣臺北地方法院101年簡上字第 322 號民事判決)。所以打官司前,可以委請專業人士進行測試並預估修繕費用後,再來打官司較為實際!


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