房屋漏水應向何人請求賠償？

10 Mar, 2018

問題摘要：

解決漏水糾紛的關鍵在於釐清漏水的原因。根據公寓大廈管理條例和侵權行為的相關規定，修繕和維護責任的歸屬與漏水原因的性質有關。如果漏水是由專有部分或約定專用部分導致的，那麼修繕和維護責任通常由該區分所有權人承擔。但如果是由共用部分或約定共用部分導致的，則責任通常由公共基金支付或由區分所有權人按其應有比例分擔。此外，如果漏水是由相鄰的共同壁或樓地板管線導致的，則責任可能會根據相關規定而有所不同。如果漏水是由可歸責於區分所有權人或使用人的行為導致的，則該區分所有權人或使用人可能需要負擔修繕和維護責任。在有爭議的情況下，可以委託專業人士進行測試並預估修繕費用，以提供實際的證據支持。

律師回答：

關於這個問題，許多人遇到漏水糾紛，就馬上提出訴訟，非要對方立刻負責。在不動產買賣過程中，釐清漏水糾紛的重點確實首先在於確定漏水的原因。這一步是關鍵，因為它直接影響到誰應該負責修繕以及維護的責任。在這一過程中，以下幾點是特別重要的：

漏水原因的確定

所有漏水糾紛若要解決，其重點不外乎先釐清漏水原因。進行專業的檢測以確定漏水的具體位置和原因。這可能涉及建築專家、管道技工或其他專業人員的評估。正確的時機應該是在進行調解之前就進行漏水鑑定，更好是在剛發現漏水問題，就請專業單位進行初勘。

通常民眾發生事故之時會因不願意付鑑定費用(不論是漏水戶或被漏戶)，非要到最後一刻，訴訟中因法院證據不足，才急於找廠商訴訟，這可能導致更多金錢與時間的浪費。蓋法院指定的鑑定單位，價格往往非常高昂，同樣都是提出證據(漏水報告)，事前請公正的第三方鑑定單位調查，會是更省錢的方式，且能謹慎評估適合的廠商。

若在提出訴訟期間才進行漏水鑑定，會浪費大量的時間和金錢。漏水訴訟往往會拖超過一個月，甚至半年，在審理過程中，由於需保留證據，不能隨意修繕，漏水問題就會進一步惡化，導致更嚴重的後果。

漏水問題並非樓上漏樓下這麼簡單，還牽涉到鄰戶、公共管道、結構防水層等問題，若在鑑定後才發現責任並非樓上住戶，漏水無法得到處理，還破壞了鄰里關係。漏水鑑定報告能會記錄漏水狀況、確切的漏水原因，並且會判斷責任歸屬，並提供建議的修繕方式。及早確定漏因和針對性地解決方案，有助於避免訴訟程序，減少不必要的法律糾紛。

至訴訟前自行委請師傅檢測漏水的費用，得否請求？實務上常見為應負責之人主張對方自行委請的師傅檢測漏水報告不可信，不願支付該筆檢測費用，故若要進行事前抓漏，要先跟可能有責任之人溝通，確認對方也願意負擔此筆費用；如果對方不願意支付相關檢測費用或意願不明確，建議審慎評估事前抓漏所需費用是否可以自行承擔，以免將來索賠無門。

責任的劃分

畢竟一旦知道漏水原因以後，再依「公寓大廈管理條例」及「侵權行為」之規定，是可以再釐清須負擔修繕與維護之責任人。

如依該條例第10條之規定，「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」（第1項）、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」（第2項）。

又同條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

專有部分及約定專用部分的修繕、管理與維護

專有部分或約定專用部分的修繕、管理和維護應由各該區分所有權人或使用人負責。這包括公寓或大廈中屬於個別所有者的私人空間或特定區域。涉及到這些部分的任何修繕或維護費用都應由相應的所有權人或使用人自行承擔，除非區分所有權人會議或規約另有規定。

專有部分的共同壁和樓地板的維修費用

責任和費用分擔：

當涉及到專有部分的共同壁（比如隔壁兩個住戶之間的牆壁）或樓地板（上下層住戶之間的樓板）的維修時，相關的維修費用應由影響到的雙方區分所有權人共同承擔。這意味著，如果一個問題發生在兩個住戶之間的共同壁或樓板上，則這兩個住戶應平等分擔維修成本。

因可歸責於某方的維修需求：

如果修繕的需求是由某一方的行為導致的（例如，一方進行了可能影響結構安全的改造或未經適當維護），則相應的修繕費用應完全由該方負擔。這包括但不限於不當使用或疏忽維護導致共同壁或樓地板損壞的情況。

共用部分及約定共用部分的修繕、管理與維護

共用部分或約定共用部分，如樓梯、電梯、走廊、屋頂、公共休閒區等，其修繕、管理和維護應由大廈的管理負責人或管理委員會負責。相關費用通常由公共基金支付，或由所有區分所有權人根據其在大廈中的共有部分比例分擔。這體現了公平性和共同責任的原則。如果某次修繕是因為特定區分所有權人或住戶的行為所致（例如，因個人疏忽造成的損害），那麼相關的費用應由該區分所有權人或住戶自行承擔。

該漏水原因如係屬「專有部分或約定專用部分」單獨導致者，則其修繕與維護之責任，當然由該區分所有人負責；但若屬「共用部分或約定共用部分」，則其修繕與維護之責任，當然「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」。又在於相鄰之「共同壁或樓地板管線」導致，如漏水原因係屬相鄰側之防水工程失效，則責任可明確歸屬該使用人；但若屬相鄰之「共同壁或樓地板」之管線漏水，則依同條例第12條之規定，應屬「該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。

惟若「係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」。但所有權人及使用人不同時，若可歸責於使用人（如房客）如裝修等使用行為導致，亦可向使用人求償，此觀按他人所有之房屋漏水原因既係因當事人之一方僱工為自己所有房屋施作地板所造成，而熱水管復為其所設於其屋內之私有管線，則就其房屋之設置或保管顯未盡相當之注意義務，應已構成民法第191條第1項之對於設置保管有欠缺及過失之可歸責事由。當事人之一方就其所有之房屋施作地板工程時，未盡注意義務，而致該屋內私有之熱水管發生滲漏而有設置管理之欠缺，因而致生他人所有之房屋受有漏水之損害，二者間具有相當因果關係，自應負損害賠償責任（臺灣臺北地方法院101年簡上字第322號民事判決）。

修繕費用及賠償確定

漏水問題一經確定，應迅速進行修繕以避免進一步的損害。確定修繕的責任方後，應盡快開展修繕工作。除了修復漏水的費用，還可以主張何種權益？如家具、家電毀損費用，若因漏水造成屋內家具、家電毀損，可提出相關證明(如照片、影片、購買或維修單據等)，並請求應負責之人損害賠償。修復裝潢費用，若因漏水造成屋內裝潢毀損，可由鑑定單位或專業人員估價裝潢修復費用，並請求應負責之人損害賠償。如導致精神上損害可以請求精神慰撫金。

費用的分擔應該明確並根據《公寓大廈管理條例》或規約進行計算。如果漏水原因是由於某方的疏忽或未能履行其維護義務，該方可能需要承擔相應的賠償責任。

在一些情況下，受損方可通過法律途徑尋求賠償，尤其是當對方拒絕承擔修繕責任或費用時。

住戶發生問題，除了找鄰居處理，亦要請求管理委員會一併處理，畢竟管委會應定期檢查建築的結構和公共管道系統，以預防未來可能的漏水問題。針對反復發生的漏水問題，應考慮進行更徹底的翻修或更新老化的管道系統。

通過這些步驟，不僅可以有效解決漏水問題，還可以在不動產管理中實施更有效的維護策略，從而避免類似問題再次發生，保護住戶的生活品質和物業的價值。這樣的法規設計旨在促進公正並防止由於一方的不當行為而對另一方造成不公平的經濟負擔。此外，它也鼓勵所有權人對其住宅單位進行負責任的管理和維護，從而維護整個建築的結構安全和居住舒適度。

所以打官司前，可以委請專業人士進行測試並預估修繕費用後，再來打官司較為實際！