關於不動產買賣契約解釋誰應負舉證責任？
問題摘要：
在解釋契約的過程中，法院會首先依據契約文本的內容進行解釋，但這並非唯一的依據。如果當事人對契約的真意有爭執，法院會考慮契約訂立時的背景、當時的情況、當事人的意圖以及其他相關證據，來推斷契約的真正含義。法院在解釋契約時會全盤考慮契約的主要目的和經濟價值，並基於經驗法則和誠信原則尋求當事人的真正意圖。當事人若要主張特定的解釋，則必須提供證據來支持其主張。法院在解釋契約時有審酌義務，應詳細考慮契約的全部內容和當事人之間的交易情境，以確保判決符合公平正義。
律師回答：
關於這個問題，在不動產的買賣契約中，涉及金額較高，因之，關於契約如何解釋，這個問題甚為重要。
契約解釋的實務
我們知道實務上解釋契約，最終的權力是在法院，但當事人是否要舉證呢？這裡當然是廣義意義的舉證，就是要提出事證加以說明，我們知道基本所有解釋以文義優先，再探究當事人間目的及契約背景，但文義祇要提出，法院就會解釋，至於，當事人間目的及契約背景，就要由主張的人拿出事證，否則法官又不是神，怎麼會知道，而提出後，法官就有審酌義務。法院的確擁有最終的解釋權力，而當事人則負有提供事實和證據的責任，以支持其對契約條款的解釋或主張。在法律上，這通常涉及以下幾個方面：
依通說填補漏洞方式有二：一為透過類比推理適用契約法規定，二為考慮個別交易情境推斷「假設的當事人意思」。商事契約是商業活動的基礎，契約法允宜尊重當事人自治及締約目的，體現契約蘊涵的商業考量。解釋商事契約宜納入經濟分析觀點，如「逆選擇」、「道德風險」或「特定性資產」等，予以補充。保證、經銷、工程等商事契約案例，說明不論解釋契約或是填補契約漏洞，現代市場充斥長期而複雜的商事契約，具有風險分擔及治理機制等特徵，未必適合套用契約法的典型契約與任意規定，從而法院如何解釋契約，特別是填補漏洞更是關鍵。
文義解釋：
首先，法院會考慮契約條款的字面意義。如果條款清晰且無歧義，法院通常會依據這些字面意義作出判斷。
契約的經濟目的和背景：
如果條款存在歧義或文義解釋無法合理解釋當事人的意圖，法院會考慮契約訂立時的背景，包括交易背後的經濟目的和情境。這可能需要當事人提供交易背景的證據，如溝通記錄、早期草案、市場條件和行業慣例等。
誠信與公平原則：
法院在解釋契約時還會考慮誠信與公平原則，確保解釋結果不會對任一方造成不公正的後果。
舉證責任：在契約爭議中，主張特定解說的一方通常需要提供支持其主張的證據。例如，如果一方主張契約條款應當以特定方式解釋以反映雙方的真實意圖，該方需要提出具體的證據來證明這一點。
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所規定，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。(最高法院104年度台上字第1575號民事判決要旨)
此觀最高法院96年度台上字第2631號判決：「…按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。查系爭切結書除於第二、四條，各約定系爭土地（四百三十七平方公尺部分）之將來徵收補償費同意交付上訴人，及政府政策變更地目之使用時移轉登記予上訴人外，並於第一、三、五、六條分別載明：「另筆田地『於法令許可分割』時同意將其特定部分移轉登記予上訴人」、「被上訴人應於系爭土地得以移轉登記前將該物上負擔及權利設定排除，並負權利瑕疵擔保之責任」、「被上訴人同意上訴人自由指定登記權利人」、「分割及移轉登記之代書費等一切費用均由上訴人負擔」等項…通觀系爭切結書各條全文，再從切結書之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，兩造於立約當時就系爭土地有無約定得移轉登記時再為移轉？即有待澄清。原審僅以切結書第四條記載移轉登記之條件為「政府政策變更地目之使用」，遽謂不包含「政府政策變更，耕地不得移轉登記為共有之限制解除」之情形在內，已有未合。且第四條既稱「政府政策變更地目之使用」時即得移轉登記，則於農業發展條例第三十條耕地不得分割移轉為共有之規定修正刪除後，依論理解釋，是否仍認上訴人不得請求移轉登記？亦非無再進一步推求之必要。原審未依上揭解釋契約之旨趣，並就兩造書立切結書之原因背景及目的，詳為斟酌深究，遽行判決，不免速斷。又上訴人曾於原審主張：系爭切結書訂立之目的，在解決兄弟間財產之分配，第二條所以如此記載，係因立約時農業發展條例之限制，禁止農地細分及增加共有人，解釋立約當時之真意，均在使伊取得系爭土地六分之一之權利。正因如此，第四條約定移轉登記之條件，立約當時之真意應包括「法令允許得以移轉登記時，被上訴人應同意配合」云云…原審對上訴人此項重要之攻擊方法，恝置不論，亦未調查明晰，徒以上述理由而為上訴人不利之論斷，尤有可議。」
在不動產買賣過程中，契約解釋的原則和實踐可以在多個層面上發揮關鍵作用。以下是一些主要的運用：
明確交易條件：
確保所有條款，如價格、交付日期、物業狀態（包括任何凶宅的聲明）、付款條件等，都清楚無歧義地記載於契約文本中。使用專業術語以防止解釋上的混淆，同時附加詳細的說明或定義，以確保所有當事人對條款有相同的理解。
考慮契約的背景和市場慣例：
在起草和解釋合同時，考慮行業慣例和市場條件。例如，在一個經濟不景氣的市場中，出售方可能需要提供更具吸引力的條件來完成交易。關於房屋的特定狀況（例如凶宅情況）的揭示通常需要基於法律進行，這些資訊的揭示或遺漏可能對發生損害賠償責任。
誠信原則的應用：
在交易過程中，雙方應保持誠信，避免隱瞞重要信息或誤導對方，尤其是在房屋瑕疵或法律糾紛的可能性方面。任何試圖通過隱瞞重要事實來影響對方決策的行為，都可能導致法律上的後果，包括契約的無效或賠償責任。
風險分擔和治理：
在契約中適當設計風險分擔機制，例如通過定金、賠償條款或擔保、特約條款來管理風險。在契約中明確哪方負責特定風險，如透過擔保或特約條款以確保建物未來可能的法律問題、修繕需求或市場價值變動。
在契約中預留解決潛在爭議的條款，例如透過鑑定、調解仲裁或其他替代爭議解決機制，可以在發生分歧時提供一個清晰的解決途徑。
設定明確的程序和時間框架來處理和解決任何法律爭議，將有助於減少法律費用並加快解決過程。透過這些方法，不動產買賣契約不僅能夠更清晰和具體，還能夠預防和解決可能出現的爭議，從而保護所有相關方的利益。
當事人在契約爭議中需要積極參與證據的收集和呈現，以確保法院能全面理解事實情況和合同條款的應用。這一過程是互動的，需要法官和當事人共同努力，以達到公正合理的裁決。
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