頂樓產權歸誰的？遭人強占如何處理？

02 Feb, 2016

問題摘要：

對於擅自占用樓頂的情況，其他住戶可以採取以下行動來爭取自己的權益：首先，其他住戶可以與擅自占用樓頂的頂樓住戶進行溝通，試圖解決問題，例如要求將樓頂恢復原狀，並保持共有部分的使用權。如果溝通無效，其他住戶可以透過公寓大廈的管理委員會出面，與頂樓的住戶協調，要求將樓頂恢復原狀，以確保全體住戶的共有權益。如果頂樓住戶拒絕合作，其他住戶可以向主管建築機關舉報違章建築，要求主管機關介入處理。此外，其他住戶也可以訴請法院，要求拆除違建，恢復樓頂的原狀，以確保公寓大廈的安全和整潔。

律師回答：

住在頂樓的住戶未經全體住戶同意，擅自將樓頂占為己有，大廈其他的住戶要怎麼爭取自己的權益？甚至蓋起了房屋，據地為王，這到底有什麼問題？

對於頂樓住戶擅自將公共屋頂占為己有，甚至進行違章建築，這類情況在管理公寓大廈時常見，也常引起住戶間的糾紛。

關於這個問題，違章建築違反了建築法的規定，並且也違反了公寓大廈管理條例，尤其是擅自改變屋頂結構、阻礙逃生路徑等。

管理委員會的設立和職責

管理委員會由住戶選舉產生，主要負責執行區分所有權人會議決議事項及維護公寓大廈的管理工作。管委會是公寓大廈區分所有權人的代表機構，具有執行和監督公共區域維護等職責。

首先要了解「公寓大廈管理條例」將使用範圍，可區分為四個部分，即（一）專有部分：由住戶獨立使用的部分，不受他人干涉。（二）共用部分：指由全體住戶共同使用的部分，例如樓梯間、公共花園等。（三）約定專用部分：原本是住戶共用的區域，但是全體住戶約定供特定住戶使用的區域。（四）約定共用部分：該部分是指原本區域為特定住戶的使用，但經約定，該區域由特定住戶使用。而樓頂，原本購買時該樓頂所具有的價值，並不是由頂樓的住戶獨自享有的，而是由全體住戶平均分擔的，頂樓的住戶並沒有專有樓頂的排他使用權，每個住戶在樓頂使用的目的範圍內，都可以自由使用。

公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第11條分別規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」，因此，若有人建造在「屋頂平台」擅自興建房屋，即屬「違章建築」，未經主管建築機關審查許可並發給執照，而擅自建造之建物。一般而言，建造者雖因未能辦理建物所有權之登記，固取得該建物之事實上處分、管理權能。屋頂平台為該公寓大廈之共用部分，為全體共有人所共有，非經共有人同意，任一共有人（如頂層之所有人或住戶）不得任意為排他性之占有使用，如：搭蓋違建、開闢空中花園等，因此，擅自搭蓋違建居住、或出租供他人使用，恐已違反建管（建築法第25條、第77條、第91條參照）及民刑事法令（民法第817條、第818條、第821條、第767條、刑法第320條第2項）。

至於，實務上，如建商出售公寓大廈或住戶同意，將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂「分管契約」，約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權，或以規約約定頂樓之專用權予，頂樓住戶頂樓的住戶有專有使用權限（如露台樓層的住戶就能合法使用露台）。頂層所有人仍應依法保持平台之原狀而為使用，以符合建照使用目的及範圍，即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式，如休憩、曬衣服棉被等使用。

頂層使用權人仍不得私自搭蓋違建、或為排他性之占有使用。頂樓平台仍然是社區住戶重要的逃生避難空間，頂樓的住戶，並沒有將樓頂上鎖，不給他人使用的權限。除向主管機關舉發，依建管法令予以強制拆除；或訴請法院拆除，以回復屋頂平台之原狀，通常法院均會判決准許共有人拆除、回復原狀之請求。住戶可以透過大廈的管理委員會出面，與頂樓的住戶協調，取下門鎖，讓全體住戶都可以享有共有部分的權益。

又依建築法之規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造…。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」否則，主管機關得處建築物所有權人、使用人罰鍰；必要時，並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。（建築法第25條、第77條、第91條規定）依主管機關就違建之取締，考量違建之數量龐大，且為社會性及普遍性之問題，依分期分類處理。以台北市為例，就84年1月1日前所建之既存違建，如不違反公共安全，得准予暫緩查報，列為免拆或緩拆之處置。新北市則就81年1月10日前之既存違建，採取緩拆之措施。如無影響公共危險，依台北縣市之現行辦法，應可准予暫緩查報，列為免拆或緩拆之處置。然而，樓下之其他共有人，如訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀時，占有人恐亦會面臨無法長期繼續使用之可能。