頂樓產權歸誰的？遭人強占如何處理？

律師回答：

住在頂樓的住戶未經全體住戶同意，擅自將樓頂占為己有，大廈其他的住戶要怎麼爭取自己的權益？甚至蓋起了房屋，據地為王，這到底有什麼問題？關於這個問題，首先要了解「公寓大廈管理條例」將使用範圍，可區分為四個部分，即（一）專有部分：由住戶獨立使用的部分，不受他人干涉。（二）共用部分：指由全體住戶共同使用的部分，例如樓梯間、公共花園等。（三）約定專用部分：原本是住戶共用的區域，但是全體住戶約定供特定住戶使用的區域。（四）約定共用部分：該部分是指原本區域為特定住戶的使用，但經約定，該區域由特定住戶使用。而樓頂，原本購買時該樓頂所具有的價值，並不是由頂樓的住戶獨自享有的，而是由全體住戶平均分擔的，頂樓的住戶並沒有專有樓頂的排他使用權，每個住戶在樓頂使用的目的範圍內，都可以自由使用。

公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第11條分別規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」，因此，若有人建造在「屋頂平台」擅自興建房屋，即屬「違章建築」，未經主管建築機關審查許可並發給執照，而擅自建造之建物。一般而言，建造者雖因未能辦理建物所有權之登記，固取得該建物之事實上處分、管理權能。屋頂平台為該公寓大廈之共用部分，為全體共有人所共有，非經共有人同意，任一共有人（如頂層之所有人或住戶）不得任意為排他性之占有使用，如：搭蓋違建、開闢空中花園等，因此，擅自搭蓋違建居住、或出租供他人使用，恐已違反建管（建築法第 25條、第77條、第91 條參照）及民刑事法令（民法第 817條、第818條、第821條、第767 條、刑法第 320 條第 2 項）。

至於，實務上，如建商出售公寓大廈或住戶同意，將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂「分管契約」，約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權，或以規約約定頂樓之專用權予，頂樓住戶頂樓的住戶有專有使用權限（如露台樓層的住戶就能合法使用露台）。頂層所有人仍應依法保持平台之原狀而為使用，以符合建照使用目的及範圍，即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式，如休憩、曬衣服棉被等使用。頂層使用權人仍不得私自搭蓋違建、或為排他性之占有使用。頂樓平台仍然是社區住戶重要的逃生避難空間，頂樓的住戶，並沒有將樓頂上鎖，不給他人使用的權限。除向主管機關舉發，依建管法令予以強制拆除；或訴請法院拆除，以回復屋頂平台之原狀，通常法院均會判決准許共有人拆除、回復原狀之請求。住戶可以透過大廈的管理委員會出面，與頂樓的住戶協調，取下門鎖，讓全體住戶都可以享有共有部分的權益。

又依建築法之規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造…。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」否則，主管機關得處建築物所有權人、使用人罰鍰；必要時，並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。（建築法第 25條、第77條、第91 條規定）依主管機關就違建之取締，考量違建之數量龐大，且為社會性及普遍性之問題，依分期分類處理。以台北市為例，就 84 年 1 月 1 日前所建之既存違建，如不違反公共安全，得准予暫緩查報，列為免拆或緩拆之處置。新北市則就 81 年1 月 10 日前之既存違建，採取緩拆之措施。如無影響公共危險，依台北縣市之現行辦法，應可准予暫緩查報，列為免拆或緩拆之處置。然而，樓下之其他共有人，如訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀時，占有人恐亦會面臨無法長期繼續使用之可能。