房地產交易，定金性質有那些？定金、違約金及斡旋金有何不同？

問題摘要：

對於定金、斡旋金和要約書等概念的闡述，定金是契約成立後確保契約履行的一部分，而斡旋金則是在交易過程中作為價格議價和交易條件的保證金。要約書則是在交易前用以確定雙方意向和交易條件的文件。這些金錢的作用和性質根據當事人之間的合意而定，而法律也有相應的規定來保障交易的順利進行和當事人的權益。

律師回答：

關於這個問題，定金和其他相關條款的運用，在房地產交易中扮演了重要角色，尤其是在保護交易雙方的權益和提供契約的履行保證方面。以下幾個要點的進一步說明：

 

定金的法律性質

 

在房地產交易過程中，指契約當事人的一方，為確保買賣契約的履行為目的，所交付他方的金錢或其他代替物的從契約。定金是以主契約存在為前提。定金是契約當事人的一方，為了確保契約的履行為目的所交付金錢。交付定金之作用如何，應依當事人合意定之。

 

定金在民法中主要作為契約成立的證據，並作為履行契約的擔保。根據民法第248條，當一方收到定金時，推定契約已經成立。如果契約未能履行，定金的處理則按照第249條來進行：如果是付定金方的原因導致契約不能履行，定金將不予返還；如果是收定金方的原因，則需加倍返還定金。

 

在民法第248條：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」及第249條：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」

 

民法上之「定金」為成約定金，即按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文。法條僅規定「推定其契約成立」，則當事人任何一方即得提出反證證明契約於交付定金時尚未成立。

 

上述各種定金並非各自獨立，互不相干，約定違約定金或解約定金者，均以契約已成立為前提，故其定金通常亦具有證約定金之性質。

 

定金與違約金的區別

 

定金和違約金在性質上有所不同。定金通常是作為契約的保證，而違約金則是對違約行為的經濟補償。如果契約未能完成，定金通常會被沒收或需加倍返還，視具體情況而定。而違約金則可能基於契約雙方的約定，由違約方支付給受害方，以賠償因未能履行契約而造成的損失。

 

成約定金以定金之交付為契約成立要件，故在定金交付以前，契約尚未成立，故成約定金之性質與證約定金、解約定金或違約定金之性質自屬有別，是唯有在當事人間特別為此約定時，成約定金始可存在。

 

最高法院95年台上字第1234號判決：「按民法第二百四十八條第三款規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，該定金效力上所稱之『不能履行』，固指於契約成立後發生給付不能之情形而言，惟此於不完全給付而不能補正之情形，自亦應涵攝於該不能履行之概念而有其適用，觀之同法第二百二十七條第一項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利自明。」

 

至於立約定金亦名猶豫定金，即在成立契約以前交付定金，用以擔保契約之成立。定金是由房屋買賣的賣家來收取！實務上常常是由仲介「代為收取」，並不影響定金的性質，而交付訂金，法律上就推定買賣契約成立。

 

解約權和違約金設計及法院對違約金的審查

 

在房地產交易中，違約金的設計尤為重要，因為它可以提供一種經濟上的懲罰和補償，促使交易雙方認真履行契約。當然，合約中應詳細說明何種情況下可以解約，以及解約後相應的經濟後果。

 

法院在審查是否減少違約金時，會考慮違約金的合理性，是否過高或過低。法院的裁決通常基於違約行為對另一方造成的實際損害，以及合約的具體條款。

 

相較於定金及履約後之違約金，斡旋金則是不動產交易時，由買方先付一定之金額給仲介業者，作為斡旋房屋價格及其他交易條件之用，當屋主同意買方之出價時，該價款即轉為定金，此一金錢雖非定金，而仍屬「議價保證金」，賣方悔約要加倍返還，買方悔約由賣方沒收。

 

亦可採取要約書方式，以事前明定如：願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其它附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限，但效果如任意毀約不買，仍須負違約金責任。

 

定金、違約金及斡旋金條款的設計和應用對於保護房地產交易的穩定性和公平性具有關鍵作用。任何契約都應詳細列明每一方的權利和義務，以及在發生違約時相應的法律後果，這樣才能在可能發生的糾紛中，有明確的法律依據來進行處理。

 

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