房地產交易，定金性質有那些？

律師回答：

關於這個問題，在房地產交易過程中，指契約當事人的一方，為確保買賣契約的履行為目的，所交付他方的金錢或其他代替物的從契約。定金是以主契約存在為前提。定金是契約當事人的一方，為了確保契約的履行為目的所交付金錢。交付定金之作用如何，應依當事人合意定之。

民法上之「定金」為成約定金，即按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248 條定有明文。法條僅規定「推定其契約成立」，則當事人任何一方即得提出反證證明契約於交付定金時尚未成立。上述各種定金並非各自獨立，互不相干，約定違約定金或解約定金者，均以契約已成立為前提，故其定金通常亦具有證約定金之性質。至於成約定金以定金之交付為契約成立要件，故在定金交付以前，契約尚未成立，故成約定金之性質與證約定金、解約定金或違約定金之性質自屬有別，是唯有在當事人間特別為此約定時，成約定金始可存在。

至於立約定金亦名猶豫定金，即在成立契約以前交付定金，用以擔保契約之成立。定金是由房屋買賣的賣家來收取！實務上常常是由仲介「代為收取」，並不影響定金的性質，而交付訂金，法律上就推定買賣契約成立。相較於定金，斡旋金則是不動產交易時，由買方先付一定之金額給仲介業者，作為斡旋房屋價格及其他交易條件之用，當屋主同意買方之出價時，該價款即轉為定金，此一金錢雖非定金，而仍屬「議價保證金」，賣方悔約要加倍返還，買方悔約由賣方沒收。亦可採取要約書方式，以事前明定如：願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其它附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限，但效果如任意毀約不買，仍須負違約金責任。