社區管理委員會是否有權利能力？可以簽立契約嗎？

問題摘要：

社區管理委員會本質上並不具備法律上的權利能力，其對外行為若係基於執行區分所有權人之會議決議、或法定職責事項，則得視為代理全體區分所有權人所為，其法律效果及於全體區分所有權人，惟仍應於行為前後依法取得授權或追認，以符合法定程序與權責一致原則。若未來社區認為以管理委員會名義簽約不具安定性或易生法律風險，則應考慮申請法人登記或增設明文規約，釐清授權範圍與代理權限，藉以穩定社區運作，降低爭議風險。社區管委會除具備廣泛管理職責外，亦須依法行使資訊揭露義務，維持決策透明並接受住戶監督，且在法律訴訟中具有實體地位與代表性。所有住戶作為利害關係人，應善用條例賦予之閱覽權、監督權與參與權，以共同維護社區管理品質與居住安全。而管委會則應嚴守法定程序、恪守職權分際，並妥善回應住戶需求，實踐民主治理與自治精神。

律師回答：

社區管理委員會，多數實務見解認為權利能力限定為自然人及法人擁有，所以在社區管理委員會登記成為法人以前，不具有權利能力，僅有成為民事訴訟的當事人（例如原告、被告）的當事人能力（公寓大廈管理條例第38條第1項）（參最高法院98年度台上字第2248號判決、102年度台上字第1195號判決），但奇怪的是生活中不乏以社區管理委員會為名義簽定的契約，例如與物業管理公司、保全公司簽訂服務契約，又或是與水電、營造業者簽訂修繕公共設施的承攬契約等，難道這些契約都無效嗎？

 

關於這個問題，權利能力」是指人或組織能「享受權利、負擔義務」的資格，擁有權利能力的人或團體稱為「權利主體」。以簽訂契約為例，如無權利能力之人或團體簽訂契約的話，該契約是無效的）。

 

自然人非常容易擁有權利能力，民法第6條即規定「人之權利能力，始於出生，終於死亡」，自然人既然一出生就擁有權利能力，團體如何擁有權利能力？團體得按民法第25條以下、人民團體法、財團法人法等相關法律向主管機關登記，登記成為「法人」即得於法令限制內擁有權利能力（民法第26條）。

 

依民法第6條規定，自然人自出生即享有權利能力，死亡時權利能力終止，而法人依民法第26條及相關法律登記成立後，也得依其章程範圍享受權利與負擔義務，具備權利能力，是故我國法制下所謂「權利主體」僅限自然人與依法成立之法人，這也是社會上參與法律行為的基本條件。所謂權利能力，乃指能夠成為法律權利義務主體之地位，例如可以締結契約、提起訴訟、取得財產等，而未具權利能力者所為契約即屬無效，此點亦見於民法第75條及後續行為能力規定。

 

社區管理委員會是否有權利能力？ 

然社區管理委員會是否具備此一權利能力，實務上常見疑問，因公寓大廈日常運作中，常有管理委員會出面與保全公司、清潔公司、水電承攬商簽訂契約，倘若管理委員會本身並非權利主體，則上述契約將產生重大效力爭議。

 

公寓大廈管理條例第38條第1項明文，管理委員會「有當事人能力」，但並未明定其有「權利能力」，亦即管理委員會得作為訴訟當事人，提出或應對民事訴訟，卻不當然具有享受實體法律效果的資格。社區管理委員會本身非法人組織，無權利能力，故其所締結契約的權利義務主體，應為全部區分所有權人。

 

或許是為解決上述困境，實務也找出解套的方法，因為社區管理委員會的職務為「執行區分所有權人會議決議事項」、「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」等社區的公共事務（公寓大廈管理條例第36條），所以社區管理委員會實質上是為社區全體區分所有權人來服務。而社區管理委員會雖然沒有權利能力，但區分所有權人有，因此實務又認為社區管理委員會在一定範圍內得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務 （參最高法院98年度台上字第2248號判決、102年度台上字第1195號判決、臺中高分院100年度上字第240號民事判決），但實質上承擔義務、享有權利的仍是全部的區分所有權人，以此來規避社區管理委員會沒有權利能力可能帶來的問題，因此以社區管理委員會名義簽訂契約時，只要仔細注意社區管理委員會的職務範圍，就不用太擔心契約效力會受到影響。

 

然而，在社區實務運作上，若全體區分所有權人均需出面簽約，實際不符效益，故司法實務及判決亦尋求合理解釋，即認為社區管理委員會雖未登記為法人，仍可於其職務範圍內，代理區分所有權人全體，進行日常管理事務。是以在簽訂與社區清潔、維修、公共設施維護等相關契約時，雖形式上為社區管理委員會為契約相對人，實則法律上該契約所生之權利義務係歸屬於全體區分所有權人。

 

此種「名為管理委員會，實為區權人全體」之制度安排，乃我國司法實務為解決公寓大廈管理日常實務需求與法人制度未能及時配套間的折衷方式，符合法理與效率兼顧之原則。另一方面，公寓大廈管理條例第36條亦規定管理委員會之職務範圍，明定其負責執行區分所有權人會議決議事項、共用部分之清潔維護、公共基金管理、文件保管與帳目編製等事務，表明其地位為具備職務法定性的代表機構。

 

當管理委員會於此範圍內對外簽訂契約者，倘若契約相對人為一般民間企業，實務上多認其為有效行為，理由在於此等法律行為乃為實現區分所有權人會議決議及法定管理事項，社會交易安全應予保障。進一步而言，管理委員會之行為效力是否及於全體區分所有權人，關鍵仍在於其行為是否於職務範圍內、是否經過適當授權程序。若係超越管理條例第36條所列職責，或未經區權人會議授權者，其契約將可能因無授權而對外不生效力，或需由全體區權人追認方得生效。

 

因此，實務上為保障契約效力與社區利益，管理委員會於簽約前宜先取得區權人會議決議或事後報請追認，並應於契約文件中清楚註記係代表全體區分所有權人締約，以避免爭議。至於若管理委員會擬取得法人資格，使其正式具備權利能力，得依人民團體法或財團法人法申請法人登記，惟實務上因涉及設立門檻、管理限制與費用，極少數社區實施，故目前仍以管理委員會具當事人能力、代表全體區權人簽約之實務解釋為通行處理模式。

 

補充而言，為保障住戶之監督權與資訊取得權，公寓大廈管理條例第35條亦規定，利害關係人於必要時得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計帳冊、會議紀錄等，管理委員會不得拒絕，亦顯示管理委員會為社區事務處理機關，而非獨立權利主體。

房地-公寓大廈-管理組織-管理委員會-管委會當事人能力

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