房仲查明及報告義務為何？

律師回答：

關於這個問題，消費者委由仲介業者處理房地產買賣事宜，仲介業者既向消費者收取佣金，房屋仲介業者依法本應備備房地買賣專業知識，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，如房仲未善盡此注意義務致使消費者蒙受損失，房仲即應負賠償之責。因此，仲介對屋主在屋況說明書之勾選或其他說明應做必要的調查，自不能「照單全收」而不管其真偽，換言之，倘若房屋具有通常檢查即可發現的瑕疵或缺乏，仲介卻沒有盡到善良管理人的注意義務去發現或據實報告時，對於買方是要負損害賠償責任的。

依不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」違反者，依同條例第26條負損害賠償責任。

按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人」、「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及費用」民法第565條、第567條第1項、571條分別定有明文。次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（參見最高法院84年度台上字第1064號判決、臺灣高等法院民事判決99年度上字第647號要旨）。

如凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，即按臺灣高等法院94年度上易字249號判決所示：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條定有明文。是上訴人之縣府加盟店即力毅公司居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向被上訴人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，凶宅訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，亦經桃園縣不動產經紀人公會以93年7月11日 桃經紀字第930714號函覆原審明確…。查訴外人黃春木於系爭房屋內上吊死亡，逾七日始經人發覺之事實，業經披露於日報，有剪報在卷可稽…上訴人之縣府加盟店經紀人員，專門從事該區域內不動產之仲介買賣，對於該訊息，自難諉為不知，詎其經紀人員竟違背其應盡之善良管理人義務，未對被上訴人進行解說告知系爭房屋有上述重要瑕疵，使被上訴人於不知情之狀況下，花費畢生積蓄購買系爭房地，而系爭房屋之出賣人即原審共同被告江錦春收取價金後，即避不見面，使被上訴人求償無門…則上訴人之縣府加盟店自可歸責，且有不完全給付情事。」

而以房屋瑕疵而論，仲介公司人員亦有調查及報告義務，以保障買方之利益。卻未盡此項義務，可認定仲介顯有過失。即依臺灣高等法院民事判決99年度上字第647號要旨所示：「上訴人主張被上訴人所屬業務員即追加被告未善盡調查系爭房屋現況及告知義務，一味促使買賣雙方盡速成交，致上訴人簽定系爭買賣契約時，未能完全知悉系爭房屋內大魚缸後面牆壁有雞爪紋、主臥室有多處嚴重雞爪紋及龜裂瑕疵等語，業據其提出照片數張…在卷可稽，並為被上訴人及追加被告所不爭執，觀諸系爭房屋主臥室裂紋之照片…可知該部分裂紋已非僅為表面混凝土之裂紋而已，而係達穿透壁體龜裂之程度，而上訴人主張該裂縫，已達到陽光可透進的程度，為被上訴人及追加被告所是認…堪信為真。按不動產價值甚高，加以臺灣地區位於地震頻繁之地帶，前有921大地震慘痛之經驗，購買者莫不注意建物之安全，此為現今不動產交易之常情，是房屋牆壁有無龜裂及其程度，應屬足以影響購買者意願，為是類契約重要之事項，被上訴人以不動產經紀為營業，其或其受僱人自應就其所經紀媒介之不動產有無龜裂等情形，盡善良管理人之調查義務，本件系爭房屋主臥室牆面之龜裂，稍加檢查，以目視即能知之，無須專業知識始能查知，上訴人主張追加被告未盡善良管理人之調查義務，係有過失，應為足採。被上訴人及追加被告雖辯稱周秀麗以衣櫃等物擋住該裂紋，致未發覺云云。惟追加被告及其他被上訴人所屬人員，非不得請求周秀麗將衣櫃移動供其目視檢測屋況，尤其系爭房屋之客廳有出現雞爪紋，尤應懷疑其餘之處是否有其他裂紋或龜裂之情形，然追加被告並未為之，聽信並容任周秀麗於所出具之之建物現況確認表、標的物現況說明書…就系爭房屋有無龜裂或傾斜之情形，勾選「否」，顯未盡善良管理人之調查義務，被上訴人及追加被告上開所辯，並無足採。…被上訴人及追加被告雖辯稱雞爪紋屬混凝土建材之自然現象，並不影響結構安全，透過簡易方式即可修補，非屬瑕疵，依一般通念非締約重要之點，被上訴人及追加被告無調查之義務，追加被告依周秀麗所選之現況據實告知上訴人，並無違反民法第567條之規定，且上訴人於簽約前多次前往系爭房屋觀看，上訴人及其子羅浩然坦承除主臥室以外之雞爪紋於簽約前已知悉，上訴人既已知悉，並與周秀麗簽訂系爭買賣契約，足見其亦認雞爪紋為非屬重要云云。然查，本件上訴人所爭執者除主臥室以外之雞爪紋外，並包含主臥室牆壁之龜裂，而主臥室牆壁之龜裂，係於簽約後始發現，業經證人即上訴人之子羅浩然於原審證述在卷…並為被上訴人及追加被告所不爭執，又主臥室牆壁龜裂之程度，並非混凝土表面之雞爪紋，業如前述…被上訴人及追加被告就系爭房屋之訂約事項，有調查之義務，該調查義務非僅止詢問出賣人周秀麗而已，尚應末諸善良管理人之注意義務，予以調查，諸如目視檢查屋況等，其僅依周秀麗所填寫之系爭房屋現況告知上訴人，自難謂已盡居間之調查義務，被上訴人及追加被告上開所辯，顯屬避重就輕之詞，並不足採。」