房仲查明及報告義務為何？

31 Jan, 2019

問題摘要：

房地產仲介業者在處理買賣事宜時應負的義務和責任。根據不動產經紀業管理條例，仲介業者有提供公平價格、說明契約內容、提供必要資訊、告知買方關於不動產的瑕疵、協助買方進行必要檢查等義務。仲介業者在處理交易過程中，應該盡到善良管理人的注意義務，尤其是對於房屋的瑕疵應該進行調查並向買方進行充分的說明。如果仲介業者未能履行上述義務，導致消費者遭受損失，則仲介業者應負賠償責任。這包括因過失而不能履行委託契約導致委託人受損害的情況。仲介業者應該對房屋的瑕疵進行調查，尤其是對於可能影響買方意願的重要事項，例如主臥室牆壁的龜裂瑕疵。即使被出賣人已填寫房屋現況表，仲介業者也應該進一步進行調查，而不僅僅依賴被出賣人的說明。

律師回答：

關於這個問題，消費者委由仲介業者處理房地產買賣事宜，仲介業者既向消費者收取佣金，房屋仲介業者依法本應備備房地買賣專業知識，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，如房仲未善盡此注意義務致使消費者蒙受損失，房仲即應負賠償之責。因此，仲介對屋主在屋況說明書之勾選或其他說明應做必要的調查，自不能「照單全收」而不管其真偽，換言之，倘若房屋具有通常檢查即可發現的瑕疵或缺乏，仲介卻沒有盡到善良管理人的注意義務去發現或據實報告時，對於買方是要負損害賠償責任的。

房地產仲介業者在處理買賣事宜時的法律責任和義務。這些概念主要基於台灣的法律規定，包括不動產經紀業管理條例和民法的相關條款。以下是這些責任和義務的要點：

仲介業者的調查義務

依不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」違反者，依同條例第26條負損害賠償責任。

仲介業者必須具備房地買賣的專業知識，並對其所從事的業務負有預見危險和進行調查的義務。仲介業者在交易過程中應該調查房屋的實際狀況，包括屋況說明書中的項目，以確保資訊的真實性和完整性。如果房仲未能善盡這些注意義務，導致消費者遭受損失，則需承擔相應的賠償責任。

不動產經紀業管理條例及民法規定

按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。

因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；民法第227條。因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條例第26條規定。

居間人或仲介業者在房地產交易中的法律責任和道德義務是明確規定的。居間人的角色和責任主要圍繞確保交易的公正和透明，並且在法律上要求他們對委託人忠實且誠實。以下是這些規定的核心要點：

居間人的報告義務，居間人必須根據其所知向委託人報告所有與訂約事項相關的真實情況。這包括對物業的狀態、所有權和任何可能影響交易決策的因素進行全面和真實的披露（民法第567條第1項規定）。如果居間人違反其對委託人的義務，以利於相對人或採取不誠實的方式操作，則他們無權要求從委託人那裡獲得報酬或費用(民法第571條）。

仲介業者的義務內容

仲介業者的職責不僅是將買賣雙方帶到一起，還必須確保他們提供的資訊是準確無誤的。這包括：

調查義務：

仲介必須對所涉物業進行充分的調查，包括但不限於檢查所有權狀態和物業的實際條件。其中物理檢查為最基本的調查，即對房屋進行實地檢查，包括那些被家具遮擋的部分。

誠信義務：

必須誠實地向委託人報告物業狀況，包括任何已知的瑕疵或法律上的負擔。保持通信透明，確保所有發現的問題都能及時且確實地報告給當事人。

完整報告：

交易過程中應保持透明，確保所有相關資訊都已向委託人披露，特別是那些可能影響其決定的資訊。如在房產說明書中提供完整的房屋狀況報告，並確保當事人在交易前能夠瞭解所有相關信息。

仲介業者可在雙方當事人的書面同意下，同時接受雙方委託。仲介業者應公平提供交易價格、契約內容說明、必要的不動產資訊、瑕疵告知，並協助必要的檢查。違反這些規定的仲介業者將依條例承擔損害賠償責任。

如果債務人因可歸責於自己的原因導致不完全給付，債權人可以依據給付遲延或不能的規定行使權利並要求賠償。民法也明確規定了經紀業者如果因自己的過失或故意行為導致交易當事人受損，則需承擔連帶賠償責任。

如果因仲介人的過失或故意行為導致交易當事人遭受損失，他們可能需要承擔侵權責任，這可能包括賠償因交易而產生的直接和間接損失。此外，如果仲介人未能充分履行他們的職責，他們可能會失去報酬並需對受影響的交易當事人進行賠償。在這些情況下，受害方可以通過法律途徑追求賠償，確保其權益得到保障。這強調了在房地產交易中，選擇合適且信譽良好的仲介業者的重要性。

此部分可參酌相關實務見解：按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約」、「居間人，關於訂約事項，應就其所知據實報告於各當事人」、「居間人違反其對於委託人之義務而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及費用」民法第565條、第567條第1項、571條分別定有明文。次按，仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（參見最高法院84年度台上字第1064號判決、臺灣高等法院民事判決99年度上字第647號要旨）。

仲介業者調查義務範圍

提供所有已知的房屋資訊，包括任何瑕疵或潛在問題。若仲介知道屋況說明有誤但未告知買方，則可能因隱瞞重要資訊而承擔法律責任。進行必要的調查，以確保交易資訊的真實性和完整性，特別是在屋況說明或房屋狀態報告方面。

仲介有義務對所代理的房產進行徹底調查，包括物理檢查和查閱任何重要文件，以確保所有重大瑕疵都能被發現並告知潛在買家。義務的範圍包括檢測明顯的瑕疵和通過基本檢查可發現的問題，而不僅僅是依賴賣方提供的信息。

房仲雖然具有房地產買賣之專業知識，於仲介房地之交易過程中，應善盡調查之義務，對屋主的勾選應做必要的調查，不能「照單全收」而不管其真偽，但房仲畢竟不具有測量海砂屋的專業能力，對於無法以肉眼發現的海砂屋等瑕疵，不負保證買賣標的物無瑕疵之義務。

仲介業者應具備必要的房地產買賣專業知識，並應對交易過程中可能出現的問題進行適當的調查和報告。對於可能通過常規檢查發現的瑕疵，仲介有責任識別並告知買方。然而，仲介不需要對於專業測量或技術性極高的問題（如海砂屋問題）負責，除非該問題在常規檢查中應可被識別。

仲介必須向買方披露所有已知的重要信息，尤其是那些可能影響買方決策的信息。如果仲介知道或應當知道某些重要信息但選擇隱瞞，將可能面臨法律責任。如不動產有無龜裂，仲介人員未能揭露房屋存在嚴重的結構問題，即使這些問題通過基本的視覺檢查就可被發現。仲介公司人員有調查及報告義務，以保障買方之利益。卻未盡此項義務，可認定仲介顯有過失。

即依臺灣高等法院民事判決99年度上字第647號要旨所示：「上訴人主張被上訴人所屬業務員即追加被告未善盡調查系爭房屋現況及告知義務，一味促使買賣雙方盡速成交，致上訴人簽定系爭買賣契約時，未能完全知悉系爭房屋內大魚缸後面牆壁有雞爪紋、主臥室有多處嚴重雞爪紋及龜裂瑕疵等語，業據其提出照片數張…在卷可稽，並為被上訴人及追加被告所不爭執，觀諸系爭房屋主臥室裂紋之照片…可知該部分裂紋已非僅為表面混凝土之裂紋而已，而係達穿透壁體龜裂之程度，而上訴人主張該裂縫，已達到陽光可透進的程度，為被上訴人及追加被告所是認…堪信為真。按不動產價值甚高，加以臺灣地區位於地震頻繁之地帶，前有921大地震慘痛之經驗，購買者莫不注意建物之安全，此為現今不動產交易之常情，是房屋牆壁有無龜裂及其程度，應屬足以影響購買者意願，為是類契約重要之事項，被上訴人以不動產經紀為營業，其或其受僱人自應就其所經紀媒介之不動產有無龜裂等情形，盡善良管理人之調查義務，本件系爭房屋主臥室牆面之龜裂，稍加檢查，以目視即能知之，無須專業知識始能查知，上訴人主張追加被告未盡善良管理人之調查義務，係有過失，應為足採。被上訴人及追加被告雖辯稱周秀麗以衣櫃等物擋住該裂紋，致未發覺云云。惟追加被告及其他被上訴人所屬人員，非不得請求周秀麗將衣櫃移動供其目視檢測屋況，尤其系爭房屋之客廳有出現雞爪紋，尤應懷疑其餘之處是否有其他裂紋或龜裂之情形，然追加被告並未為之，聽信並容任周秀麗於所出具之之建物現況確認表、標的物現況說明書…就系爭房屋有無龜裂或傾斜之情形，勾選「否」，顯未盡善良管理人之調查義務，被上訴人及追加被告上開所辯，並無足採。…被上訴人及追加被告雖辯稱雞爪紋屬混凝土建材之自然現象，並不影響結構安全，透過簡易方式即可修補，非屬瑕疵，依一般通念非締約重要之點，被上訴人及追加被告無調查之義務，追加被告依周秀麗所選之現況據實告知上訴人，並無違反民法第567條之規定，且上訴人於簽約前多次前往系爭房屋觀看，上訴人及其子羅浩然坦承除主臥室以外之雞爪紋於簽約前已知悉，上訴人既已知悉，並與周秀麗簽訂系爭買賣契約，足見其亦認雞爪紋為非屬重要云云。然查，本件上訴人所爭執者除主臥室以外之雞爪紋外，並包含主臥室牆壁之龜裂，而主臥室牆壁之龜裂，係於簽約後始發現，業經證人即上訴人之子羅浩然於原審證述在卷…並為被上訴人及追加被告所不爭執，又主臥室牆壁龜裂之程度，並非混凝土表面之雞爪紋，業如前述…被上訴人及追加被告就系爭房屋之訂約事項，有調查之義務，該調查義務非僅止詢問出賣人周秀麗而已，尚應末諸善良管理人之注意義務，予以調查，諸如目視檢查屋況等，其僅依周秀麗所填寫之系爭房屋現況告知上訴人，自難謂已盡居間之調查義務，被上訴人及追加被告上開所辯，顯屬避重就輕之詞，並不足採。」

仲介業者的揭露義務範圍

仲介業者在執行業務時必須提供不動產說明書，並確保買方或租方瞭解所有重要信息。此類信息應包括房屋的現狀及任何可能影響決策的重大瑕疵。

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第184、第185條分別定有明文。另按，不作為之成立侵權行為，須以作為義務的存在為前提(臺灣臺北地方法院96年度訴字第883號民事判決)

仲介業者有義務向交易各方公開所有重要且已知的信息，包括物業的歷史和狀況，特別是可能影響買方決策的信息。仲介未能向潛在買家揭露該房屋為凶宅的事實，即使該信息已經被媒體廣泛報導且公眾可輕易得知。

仲介人應對本地房產市場有充分了解，尤其是其正在操作的特定區域。因此，對於已經披露的或易於查證的信息（如凶宅事件），仲介業者應當知悉並傳達給客戶。

如凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，即按臺灣高等法院94年度上易字249號判決所示：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。不動產經紀業管理條例第23條第1項、第24條定有明文。是上訴人之縣府加盟店即力毅公司居間仲介房地買賣，自應本於善良管理人之注意義務，就買賣標的物有無依通常交易觀念上之重要瑕疵，加以進行了解並向被上訴人解說。又現今大眾媒體蓬勃發展，凶宅訊息如經媒體披露，一般人即得以輕易知悉，而不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，至於買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準，亦經桃園縣不動產經紀人公會以93年7月11日桃經紀字第930714號函覆原審明確…。查訴外人黃春木於系爭房屋內上吊死亡，逾七日始經人發覺之事實，業經披露於日報，有剪報在卷可稽…上訴人之縣府加盟店經紀人員，專門從事該區域內不動產之仲介買賣，對於該訊息，自難諉為不知，詎其經紀人員竟違背其應盡之善良管理人義務，未對被上訴人進行解說告知系爭房屋有上述重要瑕疵，使被上訴人於不知情之狀況下，花費畢生積蓄購買系爭房地，而系爭房屋之出賣人即原審共同被告江錦春收取價金後，即避不見面，使被上訴人求償無門…則上訴人之縣府加盟店自可歸責，且有不完全給付情事。」

因仲介業者未履行其法定義務，即未揭露房屋為凶宅這一重要瑕疵，造成買方在不知情的情況下購買了房產並蒙受損失。法院認定仲介業者違反了其作為善良管理人的義務，未能提供買方重要的房屋狀態信息，故仲介業者應對買方的損失承擔賠償責任。

仲介在房地產交易中應擔負的調查和揭露義務的重要性。仲介業者需要確保他們向客戶提供準確且全面的房屋資訊，特別是那些可能影響客戶決策的重大瑕疵或歷史事件。不履行這些義務不僅可能損害消費者利益，還可能對仲介業者自身造成法律後果，包括經濟賠償和聲譽損失。

在房產交易中，仲介業者的調查和揭露義務具有相當重要性，以及違反這些義務可能導致的法律責任。這些規定的目的是保護消費者的利益，確保交易的透明度和公平性，並對仲介業者施加一定的專業和道德標準。房仲的行為不僅需要符合法律的基本要求，還應遵守行業的職業操守，確保所有交易都是公開和公正的，這樣才能增強消費者對房地產市場的信任。