公寓大廈管理委員會的委員任期為何？有連任限制嗎？

問題摘要：

管理委員會之委員任期原則為一至二年，主任委員、財務及監察委員與管理負責人皆受「連任一次」之限制，法定以防止少數人長期掌握社區治理權限，其餘一般管理委員則可依會議或規約訂定更彈性之連任方式。若規約或決議未訂明，則仍應受基本條文拘束。社區住戶應定期檢討管理制度與規約內容，維持委員會選任程序之公正與透明，並確保社區事務能有效、民主且合法運作。

律師回答：

關於這個問題，依據公寓大廈管理條例第29條規定，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，管理委員會負責社區內共用部分之管理、維護與修繕等多項公共事務，具有維繫社區正常運作之重要功能。條文明文規範管理委員會委員、主任委員與管理負責人之任期及連任限制，其核心精神即在於確保社區治理的穩定與民主輪替，避免特定人員長期壟斷社區管理權限。

 

該條第一項明示管理委員會之選任、解任、權限、召集方式與事務執行方法等，均應由區分所有權人會議決議為之，除非規約另有規定。此即代表公寓大廈之自治空間原則上以區分所有權人會議決議為基礎，會議所制定或修改的規約亦能成為法律上有效的拘束力來源。

 

至於任期方面，條文第二項則明確指出主任委員、管理負責人以及負責財務管理與監察業務的管理委員，任期為一至二年，並且得連選連任一次。

 

換言之，依基本法定原則，該三類人員最長可連續擔任兩屆（最多四年），若區分所有權人會議或規約另有訂定，則可依其內容調整，但仍須於一至二年任期範圍內調整。

 

至於「其餘管理委員」則於條文明定亦得連選連任，顯見立法上對一般管理委員未設明確的連任次數限制，亦即只要依法經選任程序產生，其實務上可無限次連任。

 

然此不代表所有管理委員皆可永久續任，實際仍應檢視區分所有權人會議或社區規約中是否另設限制。至於在實務上常見的狀況，例如某位管理委員連任屆滿後，是否可以由財務委員轉任主任委員，是否構成連任之規避，應回歸條文本意加以判斷。

 

按第29條立法體例係將主任委員、財務委員與監察委員等職務個別列示，且明確限制其連任次數一次，因此縱然是從財務委員轉任主任委員，仍屬條文限制範圍內，應視為不同職稱但相同性質之核心管理職務連任，並不因此排除在「連選得連任一次」的規範外，否則將形同架空條文之連任限制立法目的。

 

亦有實務見解認為，條文所稱之連任係指「同一職位」之連續任期，若不同職位間調整不構成連任，此見解雖具彈性，然恐與法條規範設計初衷相悖，應審慎評估區分所有權人會議之實際決議與規約內容，再行判斷。為避免爭議，如社區於規約中明確區分管理職位間之連任關係，並規定是否將不同職位視為「連續任職」，以杜絕借調任職位之方式無限延長實際主事人之權力。

 

此外，第29條另設有附帶條款，即任期屆滿未再選任或拒絕辦理交接者，自任期屆滿日起即視同解任，顯見立法對於任期屆滿交接之嚴謹要求，並預防社區管理出現權力真空或卸任者逾期不交接等爭議。條文明定此種情形視為當然解任，具有法律上立即效力，無須另為決議或訴訟確認，即可主張其職位已消滅，後續得由社區依規約補選或互推其他適當人選遞補之。

 

此外，雖然第29條明文管理委員之資格不限於區分所有權人，亦可由住戶推選，但此須於區分所有權人會議或規約未另有排除性規定下方得為之。實務上常見房東將房屋出租後，不願再參與社區管理，然若規約未禁止，則仍有可能被推選為管理委員或主任委員。若不願擔任，亦得依法行使拒絕權利，並可透過書面或存證信函表示辭任意思，無須經管理委員會同意。

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