逾期未依房地產買賣契約給付或履行義務是否為給付遲延？

30 Jan, 2019

問題摘要：

一般房地產的買賣契約對於買賣雙方的重要義務，如點交或交付印鑑權狀等，通常訂有期限，當然也不訂有不明確之期限，此時債務人延遲履行給付時。債權人在要求履行前必須先給予相當期限的催告，並且在催告期限內，債務人如果未履行，債權人才能解除合約。這一程序性要求保障了雙方的權益，確保在解除合約前，債務人有充分的時間和機會履行義務。

律師回答：

關於這個問題，一般房地產的買賣契約對於買賣雙方的重要義務，如點交或交付印鑑權狀等，通常訂有期限，很多人認為對方一有違約，就迫不得急待解除契約，其實依法或依契約必須先催告，而催告期間亦須相當時間始為合法，所以事前多了一點仔細，事後解約合法機會相對會提高。

如以違約常見之給付遲延，為債務人應為給付時，而遲延其給付之情形。當債務人延遲履行給付時，債權人如行使解約的權利並必須遵循一定的法律程序來保障其權益。以下是詳細說明：

催告程序與遲延責任

如果債務人的給付沒有確定的履行期限，債權人在請求給付時應向債務人發出催告。催告必須給予債務人一個合理的履行期限，這個期限應足夠讓債務人完成給付。

在法律上將給付可分為有確定期限或是未確定期限兩種，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力(民法第229條第1項、第2項)。

若債務有確定履行期限，債務人從期限屆滿之時起，即負有遲延履行的責任。這意味著如果債務人在約定或法律規定的期限後未能履行其債務，則自動承擔遲延責任，無需債權人進一步的通知或催告。

若債務無確定履行期限，則債權人可以在合理的期限內要求履行。如果債務人在接到債權人的催告後仍未履行債務，則從接到催告的時刻起負有遲延責任。此外，如果債權人採取了起訴、依法令進行的督促程序送達支付命令，或是進行其他具有同等效力的行為，也會產生與催告相同的效力。

催告程序與解除契約的條件

根據民法第254條規定，債務人延遲給付時，債權人可設定一個合理的履行期限進行催告。如債務人在該期限內仍未履行，債權人有權解除合約。在某些特殊情況下（如給付必須在特定時期完成以達到契約目的），根據民法第255條，債權人可不經催告直接解除合約。

況且，在解除合約前，債權人必須給予債務人合理的履行時間。未經合理期限的催告，債權人不能隨意解除合約，否則解除行為可能被視為無效。

而依民法第254條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」及同法第255條規定：「依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約。」

此按最高法院判決88年度台上字第2494號「按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百二十九條第二項、第二百五十四條分著明文。查本件買賣契約原約定以地下二樓第四號停車位為買賣標的，於上訴人依約點交後，因該停車位甚小不能停放車輛，兩造再度協議，以第三十七號停車位取代，並辦理點交，其後第三十七號停車位經台北縣政府以其非法使用停車道而命強制拆除，被上訴人乃於八十五年八月間委任律師函催上訴人於五日內交付合法使用之停車位等情，為原審認定之事實，則上訴人應交付合法使用停車位予被上訴人，並非屬有確定期限之給付。依上開規定，上訴人縱未於函催期限內給付車位，亦僅負給付遲延責任，於被上訴人未再定期催告請求上訴人履行，上訴人於其期限內不為履行前，被上訴人並不當然取得契約解除權」。

再依最高法院判決102年度台上字第2161號：查民法第二百五十四條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述法條規定解除契約之要件相符，自不得依上開法條之規定解除契約。查被上訴人九十六年八月二十二日催告上訴人履約之存證信函，並未定相當期限，有該存證信函可稽…。果爾，能否謂被上訴人得依首開法條之規定解除系爭契約，即不無研求之餘地。原審遽謂系爭契約業經被上訴人合法解除，已有可議。次查民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。系爭土地內有水溝及駁坎，而系爭土地面積為四百十七平方公尺，折合約一百二十六坪，上開水溝及駁坎之面積共計二十六點五九坪，占系爭土地面積逾五分之一，致系爭土地可開挖地下室面積每層減少二九點四九坪…倘上訴人不知上開情事，能否謂系爭土地上之水溝及駁坎未減少該土地之價值、效用，而無瑕疵，即滋疑問。原審謂上開水溝、駁坎未妨害系爭房地之使用，或減少系爭土地可供使用之面積，系爭土地無瑕疵，亦有未合。又上開水溝及駁坎倘構成系爭土地之瑕疵，能否謂上訴人不得拒絕給付價金，其應負給付遲延責任，自非無疑。

其實法律就是這樣，債權人非因債務人遲延給付當然取得契約終止權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，即依最高法院判決104年重上字第410號所示：按債權人非因債務人遲延給付當然取得契約終止權，必定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約。

透過這些法律規定和程序，雙方當事人的權益都能得到保障。債務人有足夠的機會履行義務，而債權人在合約解除過程中也有明確的法律依據，避免濫用解除權。