區權人不願參加區權會，導致管委會無法選任並交接，應該如何處理?

問題摘要：

當區分所有權人不願參與管理事務，導致管委會無法推選與交接時，應依公寓大廈管理條例及細則規定，啟動互推召集人程序或申請主管機關指定管理負責人機制，並可結合律師、居服團體或社區代表等協力單位，建立暫時性但合法之管理架構，以利後續穩定社區運作與回歸常態管理。此不僅有助於保障全體住戶之居住權益與公共安全，更能確保大廈不會因管理空窗而陷入制度性混亂或衍生更多法律糾紛。

律師回答：

若區分所有權人多數不願參加區權會，導致管理委員會無法順利推選並完成交接，整棟公寓大廈在日常維護、財務收支、公共設備修繕與法定文書處理等事務上即會陷入停擺，形成實質管理真空，此時應依公寓大廈管理條例及其施行細則之規定，逐步尋求解決途徑。

 

該條例第25條第1項規定，區分所有權人會議係由全體區分所有權人組成，且每年至少應召開一次定期會議，由主任委員或管理負責人召集，倘無主任委員或管理負責人，則得由全體區分所有權人互推一人擔任召集人。當前實務常見情況為原任期已滿之管委會不願續任，而新任管委員因住戶冷漠或意見分歧無法產生，導致管理與決策機能停擺，甚至財務無人交接。

 

此種情形下，可依第29條第6項規定，若無法推選出主任委員或管理負責人，得由區分所有權人互推一人擔任召集人，該召集人即負起召集會議、處理必要管理事務的責任；若無法完成互推，則可由任一區分所有權人或利害關係人（如經常為該社區處理事務之租戶或管理業者）向直轄市或縣（市）主管機關申請指定住戶一人擔任臨時管理負責人，以維繫公寓大廈基本運作。互推召集人之程序，則依施行細則第7條規定辦理，須有二人以上區分所有權人共同書面推選，推選書上須載明推選人姓名、住址及所持權利比例，並應附身分證明文件影本以資確認。推選結果須張貼公告於顯著處達十日，若無異議即生效。如有兩人以上獲推選者，則由推選人數較多者為之，推選人數相同時，依權利比例較高者決定之。

 

值得一提的是，在申請主管機關介入時，應提出推選無效或無法推選的具體證據，例如過往召開會議未達法定出席人數、歷次推選皆無人願意接受、或現任管委會明確表示拒絕續任並拒絕召集會議等紀錄，可作為申請書附加資料，協助主管機關審酌指定人選。

 

實務經驗，部分地方政府亦設有專責窗口受理該類申請，並會派員訪查社區現況後核定人選，以利儘速恢復管理體制。此外，於臨時管理人受命期間，仍可召集住戶會議，推動正式管理委員會之成立，臨時管理人之任期則至新任管委會成立並完成交接為止。

 

為避免因無管理機制而影響公共安全或財務爭議，建議社區主動尋求律師專業顧問或社區發展協會協助，針對規約中對於管委會選任程序是否已有規定，先行清查與宣導，並擬定公開且公平之選舉流程，以促成住戶積極參與。

 

部分社區可藉由舉辦說明會或成立籌備小組，引導住戶了解不設管委會的法律風險，例如公共設施失修導致意外事故後責任不明、垃圾與清潔處理無法協調、或是住戶欠繳管理費時無法依法催討等。尤其若該大廈有涉及營業行為（如出租商店、旅宿使用）或建築物使用執照規範（如特殊建築需依《建築法》設管理人），則未設管委會可能導致違規使用或罰鍰產生。若社區長期無人接手管理，亦可考慮聘請合法立案之社區管理公司擔任臨時管理人，但仍須依據條例取得多數區權人同意或由主管機關指定合法代理人進行委託。

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