區分所權人死亡該如何行使其區分所有權人會議之權利？

問題摘要：

區分所有權人死亡後，繼承人若未完成繼承登記，其所涉及的專有部分原則上屬公同共有狀態，該區分所有權在區權會議中的表決權仍存續，但必須由全體繼承人同意後推定一人為代理人行使，並應附具書面委託文件。倘若由承租人或其他第三人欲代理行使，亦應取得合法繼承人之委託書，否則將構成無授權代理，其所為之表決不得生效，甚至可能引發會議決議之撤銷爭議。於此，無論是管理委員會、會議主席或其他召集單位，均應對出席人資格進行審查，並要求代理人提出足資證明之授權文件，以符合法律及程序正當性要求。如此，始能確保公寓大廈區權會議決策過程之合法性與正當性，避免後續因資格瑕疵導致決議無效或遭撤銷之風險。

律師回答：

關於這個問題，當區分所有權人死亡時，其於公寓大廈管理條例下所享有之參與區分所有權人會議的權利，原則上將由繼承人承受。然繼承人未完成不動產登記變更前，形式上仍為原已故區分所有權人登記為所有人，此時如何合法行使該專有部分所附隨的表決權，便涉及法律實務上的代理與委託問題，應視各繼承人之共同行為及法律授權而定。

首先，依據公寓大廈管理條例第27條規定，每一專有部分的區分所有權人享有一表決權，數人共有者應推由一人行使之。當區分所有權人死亡時，其所遺留之專有部分即轉為繼承人共同共有，形成所謂公同共有之狀態，適用民法第828條規定。

此種公同共有並無明確個別應有部分，所有繼承人須依公同關係，即依遺產繼承關係，共同行使該不動產之管理與處分權限。因此，尚未辦理登記之繼承人若欲參加區分所有權人會議，須具備全體繼承人之同意，並以委託特定代表人出席，該委託須能證明為合法繼承人所共同授權，否則即構成權限瑕疵，法律上雖無一定要使用書面，惟為避免糾紛，宜使用書面。

實務上，繼承人可出具載明授權代理內容及繼承身分證明（如戶籍謄本、死亡證明書及關係證明文件）予受託人，依法代理出席區分所有權人會議並行使其原應享有之一表決權。此時，如該房屋係出租予他人，房客即便係事實占有人，如非經繼承人委託，無權自行參與會議或表決，避免產生法律效力上之爭議。換言之，承租人或借住人僅得在取得繼承人共同之授權下，始能作為合法代理人行使表決權。若由單一繼承人出席，亦應證明其取得全體繼承人之委託，否則依民法規定，未經全體公同共有人同意所行使之權利將不生對全體效力，亦不足以代表該專有部分行使表決權。

此外，於表決權計算與出席人數認定上，公寓大廈管理條例第27條亦規定限制，以避免少數擁有多戶者過度影響決議公平。例如單一區分所有權人所持有之面積或戶數超過全部區分所有權總量五分之一時，其超過部分不計入表決權總數。此規定目的在於保障中小型權利人之權益，維持社區管理之決策平衡。若繼承人未辦理繼承登記，原所有權人帳面上仍具登記權利，實務上區分所有權人名冊未及變更前，會議召集單仍以登記名義人寄送，故由繼承人提出繼承關係證明並聲明其依法代表全體繼承人，即為適當救濟措施之一。

法律上並未要求區分所有權人必須親自出席會議，區分所有權人得依第27條以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席，惟仍須受「五分之一限制」約束，即代理人受託表決權不得超過總表決權五分之一，超過部分不予計算。實務中若繼承人眾多，或尚未就不動產進行分割，應優先協調產生共同行使表決權之代理人，並具備合法授權證明，以利有效參與會議並保障其於公寓大廈中應有之權益。

房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議