應買公告是什麼？應記載事項為何？

問題摘要：

應買公告制度係強制執行法上針對流標案件設計之特別機制，目的是在保障債權實現、減少法院資源耗費與社會資源閒置，亦透過公告應買方式，使原拍賣未果之不動產有機會由具實際購買意願之人取得，兼顧程序效率與權利人利益。此制度之適用亦要求法院應善盡調查義務，完整揭示不動產可能存在之瑕疵或影響交易之事由，避免買受人受誤導而引發後續紛爭。買受人亦應善用法院提供之查封筆錄閱覽機會，或於公告明定之時間至現場實地察看，以充分掌握不動產現況並判斷交易價值。對於債務人而言，雖拍賣標的未能成交，但應買制度之存在仍提供另一變現管道，避免因無人應買導致執行終止而進一步延誤清償或導致債務負擔惡化。

律師回答：

關於這個問題，所謂「應買公告」，係指法院於強制執行程序中，對於經第二次減價拍賣仍未拍定，且債權人不願或依法不得承受之不動產時，依法應作出的公告。此制度設計旨在避免不動產因拍賣無人應買而長期閒置，透過公告方式讓有興趣之第三人於法定期間內表達購買意願，以維護拍賣程序之效益與公平性。

 

依據強制執行法第95條第1項規定，當不動產經第二次減價拍賣仍未拍定，且債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於該拍賣期日終結後十日內作出公告，公開表示該不動產可供應買者依原拍賣條件承買，自公告之日起三個月內，任何人均得表達其買受意願，並於法院詢問債權人及債務人意見後，獲法院許可者，即得成為買受人。

 

此應買公告制度提供第三人購買機會之同時，也避免法院執行程序停滯不前，並可在債權人撤回執行聲請之前將標的成功脫手。若在三個月期間內無人應買，則債權人得聲請停止拍賣程序，並選擇重新估價或再行減價拍賣；如仍無人承買，則法院視為債權人撤回執行。

 

至於「應買公告」之內容，強制執行法第81條之規定，其應載明事項包括：

第一，不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之特殊情況如海砂屋、輻射屋、地震或火災受創、嚴重漏水、建物內非自然死亡等足以影響交易之特殊情事；第二，拍賣之原因、日期及場所，若以投標方式拍賣者，尚須載明開標日時及場所及有無保證金額；第三，拍賣最低價額；第四，價金交付期限；第五，查閱查封筆錄之地點與時間；第六，若有特定應買資格或條件者，應明示其內容；第七，如拍定後不予點交者，其原因亦應揭示；第八，如法院訂定有可供應買人現場察看之時間，亦應於公告中載明具體日期與時段。

 

此外，強制執行法第84條規定，該公告應於執行法院與不動產所在地或其行政區（如鄉、鎮、市、區）之公所揭示，並公告於法院網站，法院認為必要時，亦得登載於公報或新聞媒體。此等公告形式係為促進公開透明原則，確保潛在買受人能獲得充分資訊。

 

由此可知，應買公告制度除提供債務人變現機會、增加拍賣成功率外，也有助於保障潛在買受人之知情權及參與權，進而達到強制執行程序之最終目的：實現債權。又因應買程序仍以原訂拍賣條件為準，若無特定應買條件，任何符合法律資格之人均可於三個月期限內向法院聲明應買，法院得在徵詢債權人與債務人意見後許可，並依第94條第2、3項規定準用之程序完成承買，如此便形成一有效、平衡之補救機制。

 

若債權人於三個月內又改變心意，願意承受者，亦得依同條第1項後段規定表示承受意思。若無人應買，且債權人未進一步聲請處分，則視為自動撤回執行。此制度強調程序穩定與尊重利害關係人之參與意見，並輔以公告公開之方式，增加流通性，減少執行停滯。

房地-法拍-應買公告

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