依登記謄本查封拍賣房屋，點交時發現登記面積與實際面積不符，該怎麼處理?

問題摘要：

於法院依登記資料查封拍賣不動產，而點交時發現實際面積與登記面積不符時，應依「以實際構造鑑定拍賣」原則處理，拍定人即以實際面積為點交標的，惟須注意拍賣程序中是否已盡資訊揭露義務，法院及鑑定人是否合理依現況評估價值，若拍定人事後確實因重大誤信而受損，仍可依程序請求撤銷或補償；此外，買受人亦應於投標前充分了解建物現況與法律風險，方能有效維護自身權益。

律師回答：

關於這個問題，當法院依據地政機關所登記之不動產資料查封並拍賣特定房屋，然於點交階段發現實際房屋面積與登記面積不符時，此一差異將對拍定人之權益造成實質影響，因此必須釐清法律適用及實務操作方向。

 

司法院公布之「辦理強制執行事件應行注意事項」第42點第2項明定：「查封房屋之實際構造與登記簿記載不符時，仍應按實際構造情形鑑定拍賣。」此項規定已明白揭示，在房屋查封與鑑價階段即應重視實際構造與使用狀況，而非僅依登記面積作為鑑價與拍賣基準，亦即，拍定人於點交階段所接收之房屋面積與登記面積不一致者，仍應依實際面積為點交範圍，此乃以維護拍定人之實質受益為核心。

 

法院於強制執行查封程序中，應依強制執行法第77條規定，由書記官製作查封筆錄，除載明基本查封事由、當事人資訊與實施時間外，更應於筆錄中記載不動產之「實際狀況」、「使用情形」，及現場調查所得之特殊狀況，例如漏水、受損、海砂屋等，且於第77條之一進一步授權執行法院可就建物權利關係及構造情形進行現場勘察、開鎖進入、訊問債務人或現占人等調查行為，並得請求相關機關協助調閱建物使用執照、竣工圖或稅籍資料。該調查所形成之實際使用資訊，將作為鑑定人估價之重要依據，進而影響拍賣底價之核定。

 

因此，於房屋拍定人完成拍定後，若進入點交程序發現實際面積與登記面積有落差者，原則上仍以查封筆錄所載實際狀況為點交基準，並以其拍定所支付價金對應於拍定公告中所揭示之建物狀態。若拍定公告已揭露建物面積爭議、違建情形或結構瑕疵，則拍定人應視為已知悉並接受該風險，否則將觸及強制執行法第69條「瑕疵無擔保」原則，亦即法院就拍賣標的並無保證其品質或狀態之義務，拍定人不得以房屋非如其所願為由請求撤標或減價，惟若法院拍賣公告與實際明顯不符，且構成重大誤導情形，仍得依民事訴訟法提起更正或撤銷聲請。

 

又在估價程序方面，依強制執行法第80條，法院命鑑定人就不動產進行估價，並核定最低拍賣價額，鑑定人之職責即在於依現況條件估算市場合理價格，若登記面積與實際面積明顯不符者，鑑定人應以現況建築範圍進行實地丈量與價值評估，並在估價報告中詳實記載評估方法與依據，俾利法院核定拍定基準並供拍定人據以參考。

 

惟若拍定人發現點交時之實際面積顯著低於登記資料，而拍賣公告中並未揭示該差異，甚至法院查封程序亦未揭露房屋為違建、漏建或登記錯誤者，則該買受人得提出聲請撤銷拍定或返還部分價金之救濟，尤其在法院有重大瑕疵而未履行資訊揭露義務下，屬違反程序保障。

 

實務上，法院若接獲該聲請，應調查查封階段是否依第77條之1進行實地調查、是否公告中已揭示面積異常、是否鑑定報告有誤等，以綜合判斷是否構成影響拍定人重大權益之事實錯誤。此外，若拍定人拍得不動產後於點交階段發現建物部分為未登記之違章建築，且該部分未納入估價，則拍定人雖不能以其為合法建物主張撤銷拍定，然若法院未善盡調查義務致誤導買受人，仍可能構成行政失當，致使法院應負相當之補償或調整責任，惟此需依個案情況認定。

 

在現實執行實務中，經常遇見的情形係房屋因歷年修繕增建，導致其使用面積與登記面積存在差異，部分民眾甚至對違建部分誤以為已為合法建築，或誤信標的物全數登記於地政資料，若法院於拍賣公告、估價程序或查封筆錄中均未妥善揭露，將使拍定人蒙受非預期風險，因此，執行法院應強化對不動產現況調查義務，落實第77條之1之查核程序，並將所有調查結果揭示於拍賣公告中，並提醒投標人自行詳閱估價報告、現場勘查資料與登記資訊比對，避免後續爭議。

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