併付拍賣是什麼？有什麼好處？

問題摘要：

法院於併付拍賣程序中，應允許建物所有權人依法參與投標，不能因其非債權人或與土地不同所有即任意排除其應買權利；拍賣本身目的即為債權實現與財產妥善處分，若因法律未設之限制反阻礙財產回流於原有權人，則將失衡法律之基本精神。併付拍賣不僅是民法對抵押權人權益的補救機制，也提供債務人及市場參與者多元操作空間，實務價值與法理基礎皆極具重要性。

律師回答：

關於這個問題，併付拍賣，係指於強制執行程序中，抵押權人依民法第877條之規定，針對設定抵押權後土地上所新增之建築物，聲請法院將該建築物與原抵押土地一併拍賣之程序。其設計目的在於避免土地與地上營造物分別拍賣，造成標購人權利分裂或使用障礙，並維護抵押權人於實行抵押權時，能取得較佳拍賣成果。

 

民法第877條規定，若土地在設定抵押權後，土地所有人於其上興建建物，則抵押權人雖對建物不具優先受償權，惟於必要時仍得聲請法院將該建物與土地併付拍賣；但價金部分仍應區分處理，抵押權人僅對土地價金有優先受償之權，對建物則無。

 

此與民法第876條規定有所區別，後者適用於土地及建物本來即由同一人所有且同時或分別設定抵押時，若僅抵押其一，拍賣時視為已設地上權，保障標購人之使用收益權能，並避免標的拍定後產生物權衝突。而第877條之併付拍賣機制，實則強化抵押權人之執行策略，使其於面對後設建築物可能降低土地價值之情況下，得以主動納入拍賣範圍，提高投標吸引力與整體資產變現率。

 

此制度於實務運作中頗具彈性，併付拍賣之啟動完全取決於抵押權人之聲請意願，並非法律強制，法院亦僅於抵押權人提出申請後，始依法進行併付程序，並非主動執行之義務。

 

而此種拍賣方式最明顯之好處，在於可提升不動產整體標的價值與投標吸引力，減少因為建物非拍賣標的而使標購人購得後仍需另行協商使用權、排除占用等後續困難。

 

例如若土地經拍賣而建物仍屬他人所有，則拍定人雖取得土地所有權，卻可能因未得使用或排除占用而無法有效利用土地，進一步影響整體投標意願與土地價值；反之，透過併付拍賣則可同時取得土地與建物之所有權或使用支配權，標的更具整合性與實用價值，對標購人與抵押權人雙方皆為利多。

 

此外，併付拍賣亦可作為債務人或原所有權人策略運用的工具。實務上常見情形為債務人於執行程序中，自行高價投標回標的物件，此舉表面上看似不惜高價取回自有資產，實則是運用拍定價款中可返還予原所有權人部分，進行抵銷計算後實質僅支付少數金額，即可取回完整權利標的。

 

舉例而言，若拍定價為5676萬元，其中可分配予原所有權人金額為5500萬元，則其實際支付僅為176萬元，卻可透過拍賣程序重得完整所有權，並使後續處分時的計算基礎轉高，有助於調整日後房地合一稅計算起算點與課稅基礎。此外，此種方式亦可延長處分時間、避免立即遭其他投資人搶標的壓力。

 

從制度觀點來看，第877條所賦予抵押權人之聲請權，實係平衡土地後設建物可能侵蝕土地價值的風險，亦促使投標人對於整體不動產標的具更高意願與信心，而拍賣價值提升亦間接有利於抵押權人債權實現率之提升。惟其限制亦須明確理解，最大者即在於抵押權人對建物拍賣價金無優先受償之權，此與一般抵押標的處分所得可優先受償之制度設計不同，目的在於避免抵押權人主張對非其擔保範圍之標的主張清償優先順序，仍需區分清楚。

 

再者，依民法第866條，若土地於設定抵押權後另設地上權、租賃或其他使用收益權利者，雖不影響抵押權存在，但如影響其行使，法院得聲請除去或終止，並拍賣處分，併付拍賣之適用範圍可藉此擴展至此類建物附屬使用權利之排除。

 

屋主以高價標回原所擁不動產，看似反常但若扣除分配應返還金額後，其實僅需負擔極少數額，卻可取得完整土地及地上建物權利，並重新掌握未來處分空間與稅負規劃彈性，不失為一種合理反制策略。至於抵押權人，則得透過聲請併付拍賣提高整體變現價值與市場競標意願，對其債權實現亦有助益。

 

故併付拍賣在法理上作為一種靈活且具策略性的拍賣設計，不僅保護債權人權益，亦考量標購人與債務人之可操作空間，既促進資產有效流通，又符合程序公平與市場機制，已成為實務法拍操作中重要的一環。未來在相關案件中，實務操作仍應注意抵押順位、標的權利負擔及地上建物所有權屬等關鍵要素，以免拍定後產生無法清除之糾紛。

 

按對於拍賣程序中應買人資格所為之限制，必須以法律明文為依據，否則即屬違反法定原則。強制執行法第70條已明文規定債務人不得應買拍賣之物，係基於防止債務人以他人名義或其他規避手段回購拍賣標的，妨害拍賣程序之公正與債權人利益保障，屬特定限制情形。然而，若非屬於執行債務人身分之第三人，則其應否得標，則應回歸法律規範與公平原則判斷，不得任意以行政解釋或主觀價值判斷加以剝奪，否則即有違法剝奪人民財產權之虞。

 

以民法第877條所規定之併付拍賣為例，當土地抵押權設立後，土地所有人於其上營造建築物時，抵押權人為保護自身債權實現之可能，得聲請法院於強制執行中將該建築物一併拍賣，惟建物價金部分抵押權人無優先受償權，亦即建物仍屬建物所有權人之資產，其價金應全數返還建物所有權人，此點已由最高法院與實務見解一再確認。於此情形下，若建物所有權人有意參與拍賣以重新取得其建物，則於程序上自應允許其參與競標，否則將無故剝奪其財產取得之機會，顯不符憲法保障人民財產權之意旨。

 

實務上常見之情況為，抵押權人聲請併付拍賣建物與土地，並由建物所有權人參與競標建物部分，而拍賣公告亦會就土地與建物分別載明拍賣底價與投標方式，最終依合計價額最高者決定得標人。此種拍賣機制，已兼顧債權人得償利益、債務人權益及建物所有權人繼續使用之可能性，從整體拍賣經濟效益與程序簡便性觀之，業已具備周延性，自無須另加限制建物所有權人不得得標。且將併付拍賣視為兼顧社會經濟與土地使用權保障之權宜措施，既然該第三人非執行債務人，則不應再加以法律所無之應買限制，若拒絕其應買，將使建物無法順利變價，造成法院執行困難與第三人之不當損失。尤其建物所有權人並非抵押關係中之債務人，其資產未列入擔保範圍，卻遭法院因併付拍賣而處分，若不准其競標回購，反將使其陷入對抗陌生得標人點交與訴訟糾紛中，反而增加社會成本與執行風險。

 

又併付拍賣程序中，建物所有權人如成功得標，其實際流程係先行支付全額拍定價款，再由法院分配程序中返還屬於建物部分之價金，表面上為「先繳後退」之模式，實質上除徒增行政負擔與資金周轉不便外，對債權人之清償利益並無實質助益，亦未增強執行效能，反致諸多不便。故若已確認建物價金應全額返還原建物所有權人，則對其得標不應設限，應基於便民考量准許其應買，俾使整體程序更為合理與有效。

 

按對於拍賣，就應買人資格之限制，均應有法規之依據。債務人不得應買拍賣之物，固已為強制執行法所明定，惟將第三人之房屋併予拍賣，乃係兼顧社會經濟及土地用益權人利益，所採取之權宜措施，該第三人既非為執行債務人，即不得增設法規所無之限制，再次剝奪其權益，而拒絕其應買，臺灣高等法院暨所屬法院96年法律座談會民執類提案第4號意旨可資參照。次按，民法第877條之立法精神在於使抵押權人更易於行使抵押權，從迅速實現抵押債權目的觀點來看，拍賣公告中就建物及土地既已分別訂定拍賣最低價額，無論就建物或土地，投標時均須達到最低價額且總價最高始能得標，無論投標人或建物所有權人如何出價，已能滿足保障債權人、債務人權益之立意，實無須增加法律所無規定之限制，影響投標人或建物所有權人出價意願和決定。況且併付拍賣建物所有權人並非實質債務人，建物部分若能由其買回繼續使用，亦能減少其他第三人買受後就建物執行點交或就占用問題提起訴訟之情形。…建物所有權人得標後，建物所有權人雖非債權人，惟建物所賣得價金抵押權人無優先權，建物價金應返還建物所有權人，則由其先繳納鉅額不動產價金，後領取鉅額價金，徒增麻煩，且不符便民之旨，故應予准許。(臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民執類提案第10號)

 

最後應注意，雖法律保障建物所有權人應有權參與投標，惟其應如其他投標人一樣依程序規定繳納保證金、提出投標文件，並依拍定價金履行付款義務與接受分配結果，若未依拍賣條件完成付款，仍應視為棄標處理，不因其為原所有權人而有所寬貸；而法院亦應依法公告明確載明拍賣標的分別底價及合併比較基準，以符合法定拍賣程序與維護參與人權益之正當期待。整體而言，併付拍賣下建物所有權人之應買資格應受保障，其出價行為並不影響債權實現之公平性，反有助於拍賣順利與資產回流，實為兼顧各造權益與法益平衡之適當安排，應由法院於執行實務中依上述精神予以適用與尊重。

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