投標書的內容如何填寫？投標當天應注意哪些事項?

問題摘要：

投標不動產雖具高度法律程序性，但透過正確填寫投標書、備妥應繳文件、觀察現場情勢及確認各項公告資訊與登記資料一致性，並於開標當日遵守法院指示程序，即可有效降低因程序瑕疵而喪失投標機會之風險，達到合法且成功投標的目標。對於首次參與者而言，除事前做足功課外，如能請專業地政士或不動產法律顧問輔助審閱資料與投標書內容，將更有助於在競爭激烈的法拍市場中提高成功機率，保障自身權益與資金安全。

律師回答：

關於這個問題，在參與不動產法拍投標程序時，投標書的正確填寫與當天開標注意事項具有關鍵性，稍有疏忽可能導致投標無效或錯失得標機會。

 

依強制執行法第87條規定，投標人應將填妥的投標書密封後投入法院設置的標匭中，而該投標書須載明投標人姓名、年齡、住址、願買的不動產及出價金額。具體而言，填寫投標書時應按以下步驟進行：首先，在「案號」欄位填入法院公告中記載的執行事件案號，確保與公告完全一致；第二，於「投標人」欄位填寫投標人之姓名、年齡、職業、戶籍地址及身分證號碼，若非本人親自投標，代理人必須註明姓名並簽名蓋章，且應附代理權證明；第三，針對土地與建物標示，須分別依公告中所載土地地段、小段、地號及建物座落地號、門牌等詳細資料填寫於投標書，並於對應欄位填上各自出價；第四，於總價欄位計算並填入土地與建物出價總和，此總價為投標決勝依據，必須高於公告底價。

 

實務上，因不動產移轉課稅依據與土地建物個別價格分配相關，建議總價不變前提下盡可能提高土地價格比例，以降低將來轉售時土地增值稅負擔；建物則只要出價略高於底價即可。惟需注意總價仍為得標與否之唯一判準，因此決定出價時宜審慎斟酌投標情勢。此外，出價部分可事先空白留白，投標當天觀察現場競爭狀況再填寫，以提升得標機率。除了投標書之外，另須備妥有效保證金票據，切勿攜帶現金。

 

實務上法院通常接受由金融主管機關認可之金融機構所開立的本票、支票或匯票，受款人可為投標人本人或法院，若為前者，須於票據背書後始得有效。投標前建議確認保證金金額與法院公告一致，避免金額不足導致投標無效。

 

關於當天開標注意事項，應於指定時間前抵達法院拍賣室或投標室，並攜帶以下文件與物品：一、身分證正本與印章，若由代理人參與則須附具委任狀與代理人身分證件；二、已填妥並密封之投標書；三、正確金額之票據作為保證金；四、法院拍賣公告或投標單備份以便核對；五、確認當日開標時間與地點是否有變動，並注意法院公佈欄是否張貼停拍或撤拍公告，以免白跑一趟。此外，到達投標現場後，應觀察現場投標人數與排隊狀況，判斷是否為熱門標的並視情況調整出價策略；開標過程依強制執行法第88條由法官當場開啟標封並朗讀投標內容，若有多位投標人出價相同，第90條規定，法院將當場詢問是否願加價，價高者得標，無人加價則採抽籤決定。

 

為避免因填寫錯誤、資料缺漏或程序不符致投標無效，建議事前詳讀法院公告並備妥所有資料，亦可請求代標業者或法律專業人士協助準備，確保無虞。

 

另須提醒，投標人應自行申請並查核不動產登記謄本，包括土地與建物謄本，以確認公告資訊與登記內容相符，尤其留意土地座落地段、小段、地號及建物號碼、建號、層數、權利範圍等資訊，如發現公告與登記資料不一致，有可能構成瑕疵標的或導致得標後交易無效。此外，可參酌地政事務所提供之地籍圖、建物平面圖及相關產權關係資料，以提高對投標標的的掌握程度。

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