投標是否要準備保證金？保證金意義？

問題摘要：

投標參與不動產拍賣除對價格與標的本身的研究不可少，對於程序性要求更須嚴謹應對，尤其保證金之繳納、形式、時限與效力，皆為法拍操作中不可或缺之核心要素。若忽略保證金制度的嚴格性，不僅可能導致投標無效，更可能因未履行價金繳納義務而遭法院執行，甚至面臨民事賠償責任。因此，投標前務必謹慎準備保證金，並徹底瞭解相關法律規定與法院公告內容，才能在法拍市場中穩健參與、降低風險、爭取最大利益。

律師回答：

關於這個問題，在不動產投標程序中，保證金的準備與繳納是極其關鍵的一環，不僅攸關投標資格是否成立，更關係到投標人能否順利參與拍賣程序並承擔得標後的義務與責任。

 

強制執行法第70條規定，執行法院於拍賣前，得視債權人或債務人之聲請，或依職權認為必要時，預先訂定拍賣標的物的底價，並得酌情訂定保證金金額，命應買人於應買前繳納。倘若應買人未依命繳納保證金者，其應買行為即屬無效。

 

同樣地，依第85條及第86條之規定，拍賣得以投標方式進行時，法院亦得酌定保證金金額，投標人應於開標前繳納，否則第89條，其投標即屬無效。

 

此種制度設計意在避免投標人以輕率態度參與投標，造成拍賣程序重複進行與資源浪費，同時亦有篩選真實買家與防範惡意擾亂拍賣程序之作用。保證金的意義，不僅是金錢上的擔保，更具實質法律效果。

 

依強制執行法第68-2條，若拍定人未繳足拍賣價金，法院即應再行拍賣，且原拍定人喪失再次應買的資格。如再拍賣價格低於原拍定價格，且產生額外費用時，原拍定人即須負責差額之賠償義務，而法院得就其原繳納之保證金優先抵充，如仍不足，法院將依裁定對原拍定人進行強制執行。

 

由此可見，保證金制度在維護整體拍賣程序的嚴肅性、有效性與債權人利益方面，具不可或缺的重要性。實務上，投標人繳納保證金通常無需以現金方式辦理，而可使用票據，包括經金融主管機關核准之金融機構所開立的匯票、本票或支票。此舉既符合法院接受標準，又具備支付保障功能。

 

值得注意的是，票據的受款人可以是投標人本人或法院，但若非法院為受款人者，應由受款人於票據後背書，始能符合有效投標要件。此外，若一次拍賣多筆土地或建物，法院提供的標單格式不敷使用者，亦可自行以白紙列明標示資料黏貼於標單上，不致影響投標效力。

 

保證金之金額並非一成不變，法院會拍賣標的物之底價、市場價值、競標風險等因素酌情決定。雖未法律明文比例，實務中常見訂定為底價之5%至20%不等，作為投標誠意及違約責任之基本保證。

 

法院於拍賣公告時亦應明列應繳納之保證金金額、繳納方式及繳納時間，供投標人依據準備。投標人若未於公告所訂時間前繳納保證金，即喪失投標資格，即便遲至開標當日繳納亦為無效，因此應特別注意繳納時效與方式。

 

保證金之退還則依得標與否而異，未得標者之保證金應於開標後不久由法院無息返還，惟部分法院會要求辦理退還手續，應留意公告或向執行書記官查詢；而得標者之保證金則會轉為拍賣價金之一部分抵充。

 

若最終得標人未能履行繳清尾款之義務，其保證金即成為法院用以支付差額損害或處罰性措施的依據，並無退還之餘地。

 

實務經驗亦顯示，不乏投標人因未確實瞭解保證金制度、繳納形式或忘記繳納時效，而錯失得標機會或被法院認定投標無效，因此應事前徹底熟讀拍賣公告，瞭解各項繳納指示，避免一時疏忽導致後悔莫及。尤其不動產拍賣與一般公開競標不同，其程序受強制執行法嚴格規範，任何形式瑕疵均可能被法院判為無效。

 

首次參與法拍者不妨事先至法院網站下載標單樣式，並攜帶票據向執行處辦理繳納程序，或諮詢專業地政士、代標業者協助。除繳納保證金外，投標人亦應備妥身分證明文件，自然人投標者需提交身分證正本或影本，法人則須附營業登記證明、負責人授權書等，並一併附入標封內。部分法院雖不以未檢附文件為無效，但得標人仍需於中標後提出以供核對，否則法院得不予交付標的物。

房地-法拍-投標

瀏覽次數：33