房客欠繳租金，房東一催房客才繳租，但還是欠1個月，可以終止契約嗎？

問題摘要：

房客積欠租金而未達兩個月租額，房東不得逕自主張終止契約。當承租人部分繳納後仍欠1個月房租者，建議房東繼續保留證據並密切追蹤後續繳款狀況，待合法條件成就時，再依法程序主張租約終止與收回房屋。如此一來，方能在保障自身權益的同時，亦符合法律程序及實務要求。

律師回答：

關於這個問題，當房客欠繳租金時，房東可否終止租賃契約，必須依據民法第440條及土地法第100條第3款相關規定判斷，絕非僅以房客是否「有欠租」為斷，而須具備法律明文的條件。在實務上最常遇到是房客拖延租金繳納，房東催繳後雖補繳部分租金，仍有1個月未繳，這樣的情況是否能作為終止契約的依據？

 

民法第440條第2項規定，租賃標的為房屋時，僅在房客遲延支付租金總額「達二個月租額」以上，房東始得定相當期限催告其給付，如仍不給付，方能主張終止契約。若欠繳金額未達二個月，即使房東不滿意或房客有不良繳款紀錄，法律上也未賦予房東終止契約的權利。因此，若房客欠租僅1個月且未達可終止門檻，房東尚不得逕行主張終止契約。

 

再者，倘若房東對於積欠租金之承租人已定相當期限催告，承租人於期間內補繳租金者，最高法院43年台上字第329號及44年台上字第239號判決，出租人無正當理由不得拒絕受領租金，亦不得以未給付為由終止契約，即便已發出終止通知，只要通知尚未達達承租人前，承租人仍得補繳以阻卻契約終止的效力。

 

此外，最高法院46年台上字第1508號及52年台上字第1289號亦指出，租賃契約是否終止，尚須出租人有明確的終止意思表示，且承租人若在終止聲明到達前已為支付，則契約不得視為終止。

 

至於催告的方式，須定「相當期限」，但法律並未明文規定幾日為之，實務上常見為5至15日不等，法院將以個案具體情況酌定是否合理。即使催告內容未寫明「不繳即終止契約」的後果，亦不影響其法律效力（參照最高法院44年台上字第1098號）。

 

此外，在催告期間內，如承租人曾欲繳租，但因出租人拒收或其他因素未能完成給付者，依誠信原則，亦不得認為租賃契約已有效終止（參照最高法院43年台上字第1143號）。

 

另依最高法院42年台上字第1186號判決，房東雖得依土地法第100條第3款對達門檻的欠租房客請求返還房屋，但仍應配合民法440條程序進行催告與終止程序，方為合法。

 

因此，就算房客目前仍積欠1個月租金未繳，只要欠租總額尚未達兩個月門檻，則房東尚無終止租約權利。若房東貿然主張契約已終止並要求房客遷出，甚至進行如更換門鎖、斷水電等自力救濟行為，極可能構成侵入住居罪或強制罪，應避免為之。

 

房東在面對房客有不穩定或延遲繳租的情況，應保留相關對話記錄及繳款憑證，並以存證信函正式催告補繳租金，以保障將來可能終止契約之權利基礎。若欠租金額最終達兩個月門檻且催告屆期未補繳者，再正式終止契約並提起返還租賃物之訴訟。取得確定勝訴判決後，方可依民事訴訟法程序聲請強制執行，於法院與強制執行人員配合下，依法收回房屋，避免日後不必要之民、刑事訴訟糾紛。總之，

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