房客欠租達2個月，要求搬離應有法律程序是什麼？

25 Jun, 2025

問題摘要：

房東若遇房客積欠租金達兩個月，必須依照下列合法程序處理：(一)寄發催告通知並明示終止條件；(二)若逾期未清償，依法終止租約並提起返還不動產訴訟；(三)取得確定判決後聲請法院強制執行。全程需依法為之，不可私力處理，並建議於租約明訂押金不得抵租或應優先抵償水電費等明確條款，才能在法律爭議中站穩立場、保障權益。唯有結合契約設計、通知程序與法院訴訟三管齊下，房東方能確實達成遷讓與租金回收的目的。

律師回答：

關於這個問題，當房客積欠租金達到兩個月以上，房東若欲合法終止租約並請求房客遷離，必須依照法律規定程序處理，以免產生程序瑕疵導致終止無效或強制執行遭駁回。

依民法第440條及土地法第100條第3款之規定，僅當承租人扣除押租金後，實際欠租總額達到兩個月以上，且經過房東催告仍未清償者，房東始得行使契約終止權並訴請遷讓。

第一步即為以存證信函或律師函通知承租人催繳租金並載明若未於期限內清償，則契約終止且不另行通知。此催告書須明確陳述欠繳金額、催告期限（例如五日或七日內）及終止條件，如「台端自○年○月○日起至今未依約給付租金，合計已欠租○元，特以本函催告，請於本函到達後七日內補繳全部租金，否則視為租賃契約終止，請即遷讓房屋並返還。」此催告函之寄送宜以掛號郵寄、存證信函或委由律師發函，並保留寄送憑證與退件回執作為日後訴訟證據。催告期限屆滿後，如房客仍未給付，則租約即得終止，此時房東取得合法解約依據。

第二步為提起民事訴訟，請求房客遷讓房屋。房東應向房屋所在地之地方法院提出訴狀，訴訟標的為返還不動產，訴訟聲明通常包括：(1) 請求被告將○○市○○區○○路○○號○樓之房屋全部騰空並返還；(2) 請求被告給付已欠租金○元及自某日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息；(3) 請求被告自某年月起，按月給付新臺幣○元至實際搬遷為止；(4) 訴訟費用由被告負擔；(5) 若獲判勝訴，願供擔保請准宣告假執行。此類返還房屋之訴屬不動產請求訴訟，法院通常會先安排一次調解程序，如未達成合意，則進入正式審理，法院將審查催告是否符合要件、欠租金額是否達標以及通知方式是否合法。另訴訟程序中房東需繳納裁判費，一般以房屋稅單記載課稅現值為準計算約1.1%之訴訟費用。

需特別注意的是，法院在審酌欠租是否達兩個月時，會將押租金列入扣抵計算，因此房東若未主張明確不得抵押租金，法院仍可能依實務慣例將押金扣抵，導致欠租金額未達終止門檻而認定解約無效。此問題可透過租約明確規定押金用途來避免，例如載明：「押租金不得直接抵扣應繳租金，僅於租賃關係終止時用以清償所生損害賠償、水電費、修繕費或管理費，如有剩餘始得抵租。」

此外，實務中如房客已失聯，房東難以寄送催告，則應依民法第97條及民事訴訟法公示送達程序，向法院聲請公告催告通知，使其發生送達效力，否則日後終止主張將被法院否定。

第三步，在取得勝訴判決並確定後，房東即可持該判決聲請法院強制執行，命執行處強制將房客遷出並將屋內物品清空返還。

強制執行前，房東不得私力拆鎖進屋或移動房客物品，否則恐涉侵入住居或侵害動產權等法律責任。法院執行時會先通知房客限期遷出，屆期未履行者，法警將實施強制遷讓，並於屋內物品進行清點、封存或轉移。倘房客異議執行程序或提起抗告，執行程序仍得繼續進行，惟房東應準備相關訴訟文書及憑據，以供執行處參考。