房客欠租時，房東有什麼權利可以主張？

問題摘要：

房東對於房客欠租時的對應策略，應以合法程序搭配事前契約規範為基礎，明定押租金不得優先抵扣租金，改以抵繳其他費用或損害賠償為原則，並善用留置權保障債權實現。在實務操作上，宜透過寄發催告書、提存租金、行使留置或訴訟等合法手段處理，不可私力救濟，以免衍生法律責任。唯有透過契約完善設計與法律程序配合，房東方能有效控管房屋出租風險，保障自身權利不致因程序瑕疵而失效。

律師回答：

關於這個問題，當房客積欠租金時，房東可主張的法律權利包括以押金扣抵欠租、終止租賃契約及行使留置權，而要有效保障房東的權益，應於租賃契約中事先明確約定押租金不得直接抵扣租金，並優先抵償水電、瓦斯、管理費等其他費用，以防失去最後的擔保。

 

首先，在房東與房客簽訂租賃契約時，通常都會收取押金作為擔保。依照民法與實務見解，押金性質屬於履約保證金，房東得於房客違反契約義務時，自押金中扣除相應損害。

 

但實務中，房東若將押金優先用於抵付欠租，將會面臨「是否仍達終止租約條件」的爭議，因土地法第100條第3款已明示：「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋」，該規定明確要求在押金抵償後，欠租仍須達二個月方可合法終止租賃契約。最高法院102年度台上字第478號判決亦明示此一見解，指出法院應審酌押金抵扣後的欠租金額是否達標，否則即使形式上積欠二個月租金，也未必能作為合法終止依據。

 

因此，建議房東於簽訂契約時可明文規定押金用途順序，載明押租金不得優先抵扣租金，而應先用於抵償水電費、瓦斯費、管理費、清潔費、修繕費等實際支出，確保萬一房客違約時仍保有完整押金可就積欠租金行使法律權利。

 

其次，若房客遲未繳納租金，房東應依民法第440條規定，先發出催告通知，載明限期內未支付即終止契約，並保留寄送存證信函、律師函等書面證據，作為後續訴訟依據。該條第二項亦規定，房屋租賃中若約定租金於每期開始時繳交，遲延超過二個月方能依此終止契約。

 

實務中，許多房客藉口未收到催告函、房東拒收租金、郵寄延誤等，逃避法律責任，房東若無確切送達證據，往往難以勝訴。為此，房東除以掛號寄送存證信函外，亦可考慮於契約中設立「約定送達條款」，指定戶籍地址、電子信箱或通訊地址為法律文書送達地，避免日後產生送達爭議，甚至可委由律師發函強化法律效果。

 

再者，房東尚可主張行使民法第445條之留置權。該條規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權」，表示房東有權在房客積欠租金時，對其遺留屋內物品行使扣押，直至房客清償債務為止。不過需注意的是，留置權僅限於可合法扣押之動產，若房客所遺物品屬法律上禁止扣押範圍，如生活必需品、醫療輔具等，即無法主張留置，且行使留置權後若未經合法程序擅自處分房客物品，房東仍可能面臨侵權責任，因此實務操作應極為謹慎。

 

此外，實務上亦常見房客在租賃期間積欠水電瓦斯與管理費，由於這些費用雖然由房客負擔，但帳號往往登記在房東名下，房東若未及時支付將影響信用或遭停水停電。此時若房東於租約中未明文將押金用以抵繳上述費用，則恐需自行負擔。

 

因此，強烈建議於契約中明定：押租金優先用以抵償房客積欠之水電瓦斯費、管理費與其他費用，再依序抵付租金與損害賠償，如此既可確保房東即時應變水電停用風險，又能保留押金於租金積欠時作為終止契約依據之最後防線。再者，部分房東誤以為可直接終止契約或變更門鎖甚至丟棄房客物品，實則依民法及最高法院見解，僅在催告未果、合法終止契約且取得法院判決後始得進行強制執行程序，擅自清屋或更換鎖頭仍可能構成違法侵害。

 

實務中最妥善作法應為：完成催告程序後，向法院起訴請求確認租賃關係已終止，並聲請返還房屋；勝訴後即取得強制執行名義，可由法院法警強制清屋返還租賃物。

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