欠租不搬怎麼處理

問題摘要：

房東若面臨房客欠租不搬的情形，第一步應依法催告，確認終止契約的條件已備齊後方得主張解約，接著提起遷讓及不當得利訴訟，再依判決聲請強制執行清屋，同時可請求違約金與律師費等實際損害。這些問題的根本，其實在於當事人對個人信用的輕忽與法律觀念的淡薄，房客若從一開始就重視個人信用、誠實履約，尊重契約精神，即可避免糾紛演變至訴訟，對自己與他人都是保障，因此租賃雙方均應從制度面與行為面正視契約責任，以共創良好與穩定的租賃環境。

 

律師回答：

關於這個問題，在租屋實務中，最令人頭痛的情況莫過於房客繳了幾期租金之後就不再支付，且即便經過多次協商仍不願搬離，使得房東陷入「收不到租金也無法使用房屋」的困境。

 

民法第440條、土地法第100條規定，房東欲合法解除租約，必須先對積欠租金的房客進行催告，並待其於相當期限內仍未給付時，方可依據欠租總額超過二個月的要件終止契約。

 

所謂的「超過兩個月租金」是指在扣除押金後仍有兩個月以上的欠款，亦即若承租人原先繳有一個月押金，實際上需達三個月未付租金才能啟動終止程序。

 

法律雖未限制催告方式，但基於證據保存與法律效力的需求，建議以存證信函進行，並明確載明：房客目前積欠租金金額、催告給付期限、逾期後將終止契約並請求遷讓等字句，以確保未來進入訴訟時具備合法終止契約之證明。

 

若房客仍不理會，房東即得主張契約已合法終止，此時房客繼續占用即構成無權占用，房東可向法院提起「遷讓訴訟」，請求法院判決房客搬離，並返還占用期間之相當租金金額，稱為「不當得利」請求。在起訴同時，也可請求房客依約賠償違約金，若租賃契約中已有明定，則法院通常會依其約定認定金額。另外，因應訴訟所支出的律師費、訴訟費等，實務上也可在契約中主張納入損害之一部分，由房客一併負擔。

 

當法院判決作成後，若房客仍抗拒搬離，房東須向法院聲請強制執行，法院將派遣執行員會同警方與搬家公司前往現場執行遷讓，將房客連人帶物清出屋外並將屋鎖重置，始完成實體清屋程序。

 

該過程可視為行政與司法合力，乃法治社會下保障房東產權的制度安排，但須留意，從起訴至取得確定判決及執行命令，實際時間可能需數月甚至半年以上，期間房東仍無法使用該房屋，因此預防與事前保障尤為重要。

 

實務上為避免此類事件發生，建議房東於簽訂契約時即應明確約定若房客逾期未繳租金達一定天數，視同違約，並約定具體違約金額、處理方式、清空屋內物品視為拋棄等條款，並保留定期進入查看屋況之權利。

 

此外，契約中若加入「房客應負擔律師費、訴訟費」條款，亦有助於於日後發生糾紛時具體請求賠償，彌補房東為爭取自身權益所投入之額外成本。

 

當然，租屋前對房客的背景審查也極為關鍵，包括但不限於要求提供工作證明、財力證明或擔保人資料等，寧可多花一些時間慎選租客，也不要貪圖租金迅速入帳而忽略風險評估，畢竟一旦碰上欠租不搬的情形，即使最後法院判決勝訴，房東在實質上所承受的空屋損失與時間成本往往無法全數挽回，得不償失。

 

簡言之，房東若面臨房客欠租不搬的情形，第一步應依法催告，確認終止契約的條件已備齊後方得主張解約，接著提起遷讓及不當得利訴訟，再依判決聲請強制執行清屋，同時可請求違約金與律師費等實際損害。

 

整體程序須符合法律規定，步步為營，切勿貿然闖入或自行搬離房客物品，否則將反因違法侵占或損壞物品而招致法律責任。房東應正確認知，租賃糾紛本質上即為民事權利義務爭議，唯有依循正當程序，才能在法律上保障自身權益，也才能在社會運作秩序下獲得法院與執行機關的支持與介入。

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