優先購買權是什麼一回事？同時具有多數優先權應如何處理？

25 Jun, 2025

問題摘要：

優先購買權在不動產交易中扮演著非常重要的角色，它為特定的人群提供在財產被出售時，能夠優先購買該財產的機會。這種權利既可以基於合約約定，也可以由法律直接賦予。其目的在於保護某些關係密切者的利益，如共有人、地上權人或承租人等。優先購買權的適用原則和具體操作程序。特別是在共有物的出售、基地或房屋的出售時，這些規定確保具有優先購買權的人能夠在條件相同的情況下，優先購入該資產。這不僅保護這些人的權益，也維持不動產交易的公平性。值得注意的是，優先購買權的行使有明確的時限和程序要求，例如在接到出售通知後的十日內不表示意願的，視為放棄優先購買權。這樣的規定旨在確保交易的順利進行，避免因等待優先購買權人的決定而延誤交易。

律師回答：

關於這個問題，優先購買權，亦稱優先承買權或先買權，是指特定人基於法律明文或契約約定，在財產權人將其不動產或其他權利出售時，有依與第三人相同條件優先承購該標的物之權利，尤以不動產交易中最常見，常見的法定優先承買權人包括共有人、地上權人、典權人、承租人等，優先購買權制度在我國不動產法制中具有平衡交易自由與特定人保護的重要功能，尤其對共有人、承租人、地上權人、典權人等處於弱勢地位的實際使用人而言，更是一道防止其利益被排除於市場交易之外的防線。惟制度適用上涉及諸多技術性規定，尤以通知、期間、證明義務及登記申請為關鍵，權利人與出賣人如未依據規定適當行使與處理，往往將導致權利喪失或交易無效，實務運作中應特別審慎。

何謂優先購買權？

在實務上，「優先購買權」也是一般民眾購置不動產時很容易遇到或是搞混的問題，很多人亦會將「優先購買權」與「買賣不破租賃」之規定搞混！優先購買權亦稱優先承買權，簡稱先買權，乃特定人依合約或法律之規定，於所有人出賣其財產權時，有依所有人(出賣人)與第三人(買受人)所約定之相同條件優先購買（承購）買賣標的物之權利。其中法定優先承買權就是由法律規定優先其他承買人先買之權利。。

優先購買權在不動產交易中扮演著非常重要的角色，它為特定的人群提供在財產被出售時，能夠優先購買該財產的機會。這種權利既可以基於合約約定，也可以由法律直接賦予。其目的在於保護某些關係密切者的利益，比如共有人、地上權人或承租人等。

優先購買權的適用原則和具體操作程序。特別是在共有物的出售、基地或房屋的出售時，這些規定確保具有優先購買權的人能夠在條件相同的情況下，優先購入該資產。這不僅保護這些人的權益，也維持不動產交易的公平性。值得注意的是，優先購買權的行使有明確的時限和程序要求，例如在接到出售通知後的十日內不表示意願的，視為放棄優先購買權。這樣的規定旨在確保交易的順利進行，避免因等待優先購買權人的決定而延誤交易。

優先購買權與「買賣不破租賃」的規定容易被混淆。買賣不破租賃是指即使物業被賣給新的業主，租賃關係仍然有效，租客可以繼續居住直到租賃期滿。而優先購買權則是在賣方打算出售物業時，賦予特定人群以相同條件優先購買的權利。兩者關注的焦點不同，前者保障租客的居住權，後者則是購買權。

已針對「優先購買權」之定義、辦理原則及登記方式等部分作說明，一般來說，若以優先購買權之效力作為區分之原則，可分為債權效力及物權效力等2種，如前述土地法第34-1條第4項所規定之共有人優先購買權即為債權效力之優先購買權，權利人在買賣標的物移轉於買受人後，即不得對買受人主張優先購買權；土地法第104、107條所規定之先買權即為物權效力之優先購買權，權利人在買賣標的物移轉於買受人後，亦得對買受人主張優先購買權。

同時具有多數優先權應如何處理？

就性質而言，優先購買權可分為債權性與物權性，通常法定優先購買權係債權性質，未經登記即不得對抗第三人，僅具有請求效力與損害賠償功能，例外如土地法第104條關於地上權人或典權人者，因涉及物權登記，實務上視為具有準物權效力，應予優先保護。處理同一標的上有多數優先購買權人者，則應依性質決定優先順序，原則上物權優於債權，同為物權或同為債權者，依成立先後（如登記先後）或其他法律所定順位決定。

土地法第104條第1項即明文優先購買人之順位以登記先後為準，亦即若地上權人與典權人並存且皆主張優先購買，則登記在先者為優先權人。同理，若共有人與地上權人競合時，實務認為應優先適用土地法第104條或第107條規定，保障地上權人或承租人之優先地位，避免其權利被形式上的共有人交易繞過。

民法第824條第6項即規定，共有人變賣共有物時，除買受人為共有人外，其他共有人有優先承購權，若有兩人以上行使，則以抽籤方式決定承購人；土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣應有部分時，其他共有人可共同或單獨以相同價格承購；而土地法第104條則賦予基地出賣時之地上權人、典權人及承租人優先承購權，其順位則依登記先後為準，房屋出賣時則由基地所有權人優先承購；又土地法第107條更規定出租人出賣耕地時，承租人亦有優先承買或承典之權。

關於土地法第34條之1優先承購制度，內政部訂有「土地法第三十四條之一執行要點」，其中第11條明確規範優先購買權之辦理程序，包括應先通知共有人是否承購、以書面通知為原則、接獲通知十日內不為表示者視為放棄、以及競合處理原則等，尤其第6點指出，如土地法第34條之1與第104條或第107條競合時，應優先適用後二者規定，確保實質使用權人權益。另如公寓大廈所有人將專有部分連同基地應有部分出售與同一人者，因屬一體交易，其他共有人不得主張第34條之1之優先承購權。

此外，就登記實務而言，優先購買權之放棄及其證明亦有嚴格程序，土地登記規則第97條規定，若優先購買權人已明確放棄，或於法定通知期間內未表示承購意願，則應由出賣人於登記申請書中切結並載明責任，否則登記不得完成；如於登記前優先購買權人以書面異議並證明於期限內行使優先購買權或出賣人未依條件出售者，登記機關應駁回該登記申請。

至於實務中常見爭議如共有土地中多位共有人同時主張優先購買，土地法第34條之1執行要點第11條第九點亦指出，應依各共有人應有部分比例分配承購部分，以防權利失衡，保障各共有人基於法定地位享有之公平交易機會。

值得注意的是，優先購買權之性質如屬債權，在未登記情況下，出賣人將標的物轉讓與第三人且已完成登記時，即不影響第三人之權利，優先權人僅得請求損害賠償；若係物權性質者，如未依法放棄或未適當通知，其所生之交易將遭否准或可主張對第三人之無效。