誰可以主張袋地通行權？
09 Jun, 2025
問題摘要：
袋地通行權之行使主體不侷限於所有權人，凡合法或事實上得以使用袋地者，包括地上權人、典權人、承租人、借用人等，皆得依法主張通行鄰地之權利，以維土地之通常使用與經濟價值，惟於行使該權利時應符合損害最小原則，並對造成之實質影響予以補償。對於妨害者，無論是否具所有權，只要係事實上之現占人，袋地權利人皆可依法主張請求排除妨害或確認通行權存在，藉此保障土地使用效能與法律秩序之正當性。
律師回答：
關於這個問題，袋地通行權作為物權法中的一種相鄰關係，其設計目的不僅在於保障土地所有人之使用權利，更重在實現整體土地利用的效益與社會經濟秩序的平衡。因此，雖然民法第787條明文所涉為「土地所有人」得請求通行鄰地，但在現代不動產利用多樣化情境下，僅限於所有權人行使袋地通行權，已無法應對實際上諸多依用益物權、租賃權或事實利用權使用土地者的通行需求。為因應實務需要，我國民法第800-1條特別明文規定：「第774條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。」據此，即可確認，袋地通行權不僅限於所有權人，其他具合法或事實使用土地基礎之權利人，同樣得主張該項權利，以確保其使用土地之效益。
按袋地通行權其立法意旨乃在發揮袋地之利用價值，使地盡其利，增進社會經濟之公益目的，是以袋地無論由所有權或其他利用權人使用，周圍地（鄰地）之所有權及其他利用權人均有容忍其通行之義務。故在土地有通行鄰地之必要，惟因鄰地遭占用人阻礙通行，致與公路無適宜之聯絡，而不能為通常使用者，已發生類似相鄰關係袋地通行權之問題，基於調和土地與鄰地相互間經濟利益之法理，自得類推適用民法第七百八十七條第一項規定之袋地通行權。亦即不問與袋地相鄰之周圍地（鄰地），其現占有人係地上權人、永佃權人、典權人，可逕依民法第八百三十三條、第八百五十條、第九百十四條準用第七百八十七條規定，袋地所有人自可對之主張通行權，請求現占有人拆除地上物以供通行；現占有人如係承租人、使用借貸之借用人等其他利用權人，援用相類似案件，應為相同處理之法理，亦應作相同之結論。如現占有人係無權占有，則因袋地通行權，性質上乃其土地所有權之擴張，無權占有周圍地之現占有人，已使袋地所有人無法圓滿行使其土地所有權，自屬妨害袋地所有人之所有權，袋地所有人可類推適用民法第七百八十七條之規定，對鄰地之現占有人請求確認通行權之存在或容忍袋地所有人之通行，有最高法院七十九年五月二十九日第二次民事庭會議決議可資參照，土地所有人對於鄰地之通行權，固係周圍地所有人之物上負擔，然若周圍地所有人事實上已喪失占有，並怠於行使其所有權，則土地所有人於其通行之必要範圍內，對於周圍地之現在占有人請求開設道路，雖其對於通行地因此所受之損害應支付償金，究屬別一問題，要非法所不許，有最高法院四八年台上字第四號判決可資參照。
袋地通行權之立法本旨，在於「發揮袋地之利用價值，使地盡其利，增進社會經濟公益」，此種公共政策導向，決定該權利的適用對象不應被形式上的所有權所限。因此，無論袋地使用人係基於所有權、地上權、典權、農育權、承租權，或僅係基於借用等事實使用權利，皆應得依民法第787條主張通行權。換言之，土地一旦具有使用與發展功能，周圍地即有配合性容忍通行之義務，若周圍地由地上權人、永佃權人或典權人占有者，則通行權人得依第833條、第850條、第914條準用第787條之規定，請求該現占有人拆除妨礙物或容許通行。
例如，若周圍地之現占有人係為承租人或借用人等其他非所有權人，則基於土地使用與通行之合理期待，袋地權利人仍得向該現占有人主張通行，並非僅得向形式上之所有權人請求。此處核心在於，若現實妨礙通行之人即為現占者，則僅向所有人請求恐難即時排除妨害，有違法律保障權利之實效性。土地所有人對於鄰地之通行權固為物上負擔，但如周圍地所有人喪失事實占有，怠於行使權利，則袋地使用人得逕向現占者請求容忍通行，此一類推適用第787條之見解已為實務所肯認。
此外，當現占人係無權占有周圍土地者，例如強占、侵占或非法佔用等情況，袋地權利人若遭其阻擋無法通行，即應視為妨害土地所有權之行使，袋地使用人可依法提起確認通行權存在之訴訟，並請求除去妨害。此時，儘管無權占有人並非合法土地使用人，仍不得抗辯其對土地無義務，因為其非法占有本即不能對抗合法權利之行使。此亦即實務上所稱：「袋地通行權，性質上乃其土地所有權之擴張」，其法律效果能夠突破所有權之形式限制，直指使用事實與法律關係之實質面。
值得注意者，當袋地使用人請求於鄰地通行時，若須開設道路或造成實質損害於通行地者，仍應依民法第788條規定，支付合理償金或補償。此等義務並不因現占人是否具所有權而免除，倘若通行所致損害已達「過鉅」，通行地所有人或現占人則得依法請求通行權人以合理價額購買通行地或因而產生之畸零地，雙方如不能協議價格時，可訴請法院裁定。
此外，若有周圍地被第三人非法占用，造成袋地權利人無法經原有通路通行，而其自身與合法通路間仍存替代性之他地通行可能者，則不得任意棄原通行途徑而另求他地為通行。此點亦獲最高法院肯認，例如105年度台上字第1439號判決即指出：若周圍地所有人非法妨害袋地通行，袋地使用人應請求排除該不法妨害，不得直接改道通行其他鄰地。是以通行權之主張，仍須合於「必要性」、「範圍最小化」與「公平補償」三原則。
-房地-袋地-袋地通行權
(相關法條=民法第800-1條=民法第833條=民法第850條=民法第914條=民法第787條=民法第788條=)
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