公寓大廈管理委員職權為何？為公司法人時應如何行使其職權？

09 Jun, 2025

問題摘要：

管理委員會職責廣泛，涵蓋日常管理、財務收支、住戶秩序、公共安全等事項，對於公寓大廈的正常運作至關重要。而公司法人作為區分所有權人之一，其參與管理事務時，應以法人名義為之，並依法定代表人出席或經書面授權由他人代理，以符合法律與實務要求，確保參與社區管理的合法性與效率性，避免因程序瑕疵而影響其對社區公共事務的合法參與與影響力。

律師回答：

關於這個問題，根據公寓大廈管理條例的規定，管理委員會是區分所有權人所選任之機構，負責代表區分所有權人處理公寓大廈共用部分之日常管理與維護事務，其設立目的在於實現社區自治，保障住戶共同利益與財產安全。

依該條例第36條明文列舉，管理委員會的職權包含十三項，其中第一項為「執行區分所有權人會議決議事項」，顯示管理委員會屬於執行機關，僅有在區分所有權人會議決議基礎下，方可依法處理重大公共事務。其次，包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕、一般改良、第六條第一項住戶違反規定之協調、違規行為之制止與資料提供、公寓大廈及周邊安全與環境維護、公共基金與收益管理、帳務收支報告與保管、管理服務人之委任與監督、共用設施點收保管、各項安全申報文件之管理與申報、以及依規約或條例所定的其他事項等，涵蓋整體社區運作層面，其性質已具準行政性功能。

實務上，管理委員會必須定期召開會議，執行日常管理決策，並於會後製作會議紀錄、張貼公告，並依第39條規定，向區分所有權人會議報告會務進度與財務情形，以維持社區資訊公開與決策透明。

若有利害關係人，例如區分所有權人、承租人、受益人等認為管理委員會處理有違法或瑕疵者，得依第35條向管理委員會請求閱覽規約、帳冊、會議紀錄、公共基金使用情形等資料，管理委員會不得無故拒絕，否則可能涉及不當拒絕資訊公開之行政責任。

在公寓大廈中，若區分所有權人並非法人自然人，而是公司法人時，其如何參與管理委員會或行使所有權人會議之投票權與發言權，也有實務與法理上的具體規範。依公司法第56條、第108條、第115條、第122條與第208條等規定，公司法人在外部對第三人之法律行為，應以公司名義為之，並由其法定代表人（如股份有限公司之董事長、有限公司之董事、無限公司或兩合公司之股東）為代表。公司法人如為區分所有權人，應由其代表人親自出席區分所有權人會議，或可依法委任自然人代為出席、行使投票權及被選任為管理委員。

此一委任得為一般或特定事項，且委任對象不以公司員工為限，亦得為其他自然人，惟應書面授權並備妥相關身分證明文件，以利管理委員會審查資格與登錄。如公司法人願意參與管理委員會組織運作，其代表人或受其書面委任者即得擔任委員職務並依法行使權限與接受社區之法律責任。

特別是在投票表決事項如管理規約修改、修繕基金提撥、公共設施增建等重要決議中，公司法人應明確透過代表人或其合法代理人行使其權利，以免其投票無效或權利受限。

此外，管理委員會為住戶與外部聯繫之對口機構，在面對政府稽查、消防申報、工程招標、財務查核或法律訴訟等事務時，應依規約、會議決議及法定程序代表全體住戶作為，此時法人代表身分之明確性與其授權範圍尤為重要，若公司代表未依法授權或逾越職權，可能導致管理決議無效或民事責任歸屬爭議。