公寓大廈管理委員會屆期未改選，究竟應該如何處理？
09 Jun, 2025
問題摘要：
當公寓大廈管理委員會任期屆滿卻未完成改選，將造成管理機制中斷、損害住戶權益。依《公寓大廈管理條例》第29條規定，應由區分所有權人推選或報請主管機關指定管理負責人，作為過渡安排。在新任人員就任前，原主任委員得比照《公司法》第195條第2項，延任履行日常維護與召開改選會議等看守性職責。惟其權限應受限於必要事務，避免引發法律爭議，並應儘速完成改選程序，確保社區管理正常運作。
律師回答：
關於這個問題，現今都市建築日益高樓化，公寓大廈成為主要居住型態之一，相較於傳統透天住宅，其住戶之間所共享的空間、設備與管理需求日趨複雜，因此由區分所有權人組成的管理委員會，或推選管理負責人，來負責大樓的公共事務管理，已成為不可或缺的制度安排。然而，一旦管理委員會因任期屆滿未改選或成員失職，將直接導致整棟大樓管理機制停擺，進而嚴重損害全體住戶的財產與生活權益。
公寓大廈管理條例第29條第3項明文規定，管理委員、主任委員及管理負責人之任期應由區分所有權人會議或社區規約定之，得為一年至二年。其中主任委員、管理負責人及負責財務或監察業務之委員得連任一次，其他委員雖亦得連任，惟原則上任期屆滿即應完成改選。又依第29條第4項規定，當管理委員、主任委員或管理負責人任期屆滿而未再選任，或發生第20條第二項所定之拒絕公告或移交情形時，應自任期屆滿日起視為解任，該管理委員會即失其合法地位與執行職務之正當性。
實務上，面對任期屆滿但無法即時完成改選的情形，內此時應依管理條例第29條第6項辦理選任管理負責人作為過渡機制，由區分所有權人互推召集人，或向主管機關申請指定住戶一人為臨時管理負責人，其任期至完成新任管理委員或召集人選任為止。此制度設計，目的在於確保公寓大廈管理不因人事空窗而中斷，避免住戶權益受損。若住戶無法互推或不願推選管理負責人，依條例亦賦予地方主管機關得逕為指定住戶一人為管理負責人之權限，實務中多由地政、建管、區公所等單位依報請處理。管理負責人得行使與管理委員會類似之職權，包括財務處理、維修安排、安全管理與召開區分所有權人會議等。
對此，實務上認為管理委員會任期屆滿未改選，應依公寓大廈管理條例規定選任管理負責人，如未選任管理負責人時，則應以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。具管理負責人資格者，原管理委員會自應依同法第20條規定將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人(內政部91.7.8台內營字第0910084814號函)。而管理負責人的選任，依公寓大廈管理條例第29條第6項除以同法第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人外，區分所有權人若無法互推召集人或申請指定臨時管理人時，區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期制成立管理委員會、推選管理人或互推召集人為止。
然而，在新任管理負責人尚未選出或主管機關尚未指定前，是否原管理委員會即全面喪失職務執行能力，成為爭議焦點。對此，為維護公寓大廈公共管理事務之連續性與住戶基本生活秩序，於管理委員會任期屆滿但尚未完成改選，或未能及時產生管理負責人情況下，原主任委員仍得比照公司法第195條第2項，視為延長其職務至新任人員就任時為止，具有看守性質之義務與權責。
亦即，在不妨害新任管理人產生與不超越日常事務的前提下，原主任委員與管理委員會應持續維持最低限度的社區運作，包括必要的修繕、公共安全維護及召開區權人會議改選新任委員等事項。實務上普遍接受，避免社區陷入無人管理的困境。於管理負責人產生前的空窗期，原管委會仍有看守的性質，負有執行區權人會議決議及公寓大廈管理維護工作之義務。
「公寓大廈之管理維護工作既由管理委員會執行，並由主任委員對外代表管理委員會，則管理委員會任期屆滿，該公寓大廈本應召集區分所有權人會議改選之，如公寓大廈管理委員會有因故未能及時改選，或未能及時依修正前管理條例第27條第4項產生管理負責人之情形，於其任期屆滿常因事實上原因不及改選，致無法適時銜接，為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，爰類推適用公司法第195條第2項『董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止』規定，延長主任委員職務至新選任之主任委員、或修正前管理條例第27條第4項所稱之管理負責人就任時為止。」台灣高等法院96年度上更(一)字第176號民事判決、最高法院96年度台上字第2080號)。
然而值得注意的是，這樣的「延任」並非賦予原委員無限期繼續執行原有權限，而係一種過渡性、暫時性之安排，其法律地位僅為事實上之管理者，非正式之法定管理機關，其權限應受限於維持運作與緊急處理事務，對外法律行為亦應保守為之，避免將來引發代理權或職權爭議。因此，區分所有權人會議仍應儘速召開，完成正式改選程序，使管理委員會回歸正軌。若社區住戶普遍冷漠或互不信任，致使會議難以召開、管理職務難以推選，則建議依法報請主管機關協助介入，透過指定臨時管理人方式處理社區公共事務，以保障整體社區權益與安全。
此外，當原管理委員會或管理負責人於任期屆滿後仍占用社區資源、拒不交接財務資料或印鑑，依第20條第2項規定，新任管理人得書面催告限期交付，屆期不交付者，可報請主管機關介入或訴請法院裁定命其移交，確保管理權限移轉順利進行。此一強制交接制度，也為防範少數人把持權力、阻撓改選所設，應為各社區積極運用之工具。
-房地-公寓大廈-管理組織-管理委員會-管委會-改選
(相關法條=公寓大廈管理條例第20條=公寓大廈管理條例第29條=公司法第195條=)
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