區分所有權人會議決議有瑕疵時之救濟？
09 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議決議如有召集程序、表決比例、實體內容等瑕疵時，區權人應儘早依法提起救濟，包括決議撤銷訴訟、確認決議不成立之訴或主張決議無效，亦可依民法第799-1條或第820條提起撤銷或變更聲請，以維護其權益與社區治理之公平性。尤其在公寓大廈密集居住型態下，區權人應積極參與會議與監督運作，防止決策程序違法或特權化之現象發生。
律師回答：
關於這個問題，關於區分所有權人會議決議是否有效及其瑕疵時之救濟問題，應從公寓大廈管理條例對決議程序與實體效力的規範出發，並輔以民法相關規定進行解釋與補充。依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議的決議，除規約另有規定外，應有三分之二以上區分所有權人及其應有部分合計三分之二以上之出席，並以出席人數四分之三及其應有部分合計四分之三以上之同意，始得為之。此為一般性之標準，但若因法定出席或表決比例未達法定門檻，導致第一次會議無法作成有效決議者，則依第32條規定，得重新召集會議，於降低門檻的情況下重新作成決議，即所謂「重開會議決議」，只需有三人以上及其應有部分合計五分之一以上之出席，並以出席人過半數及其應有部分過半數之同意行之，方得為有效決議。若召集程序或會議決議過程違反上述規定，則該決議即有瑕疵，救濟方式則須視具體情形區分為撤銷、無效或不成立、三種情形。
決議程序違法
首先，若決議程序如召集未依法定方式通知、開會時人數或表決未達法定比例，或會議中表決方法不符條例第31或32條之程序規定，則可類推適用民法第56條第1項，認為該決議可由當場表示異議的區分所有權人在決議後三個月內提起撤銷訴訟，請求法院撤銷該決議。此類爭訟屬於可撤銷之決議，其法律效力在撤銷判決確定前仍存在，若未於期間內聲請撤銷則視為有效。
其次，若決議根本未經會議召集或形同虛構，如僅由部分委員私下討論即擬具決議，則此類非依法律程序作成之決議，屬於決議不成立情形，當事人得提起確認決議不成立之訴，聲請法院確認該決議自始不存在法律效力，惟仍有爭議可以訴請確認之訴。
違反法令或規約無效或不成立
再者，如決議內容本身即違反法令或社區規約之明文規定，例如管委會擅自決定變更區分所有權人之管理費繳納比例、限制特定住戶之使用權等，明顯逾越法定授權範圍，即可主張該決議內容無效，類推適用民法第56條第2項，即「決議內容違反法令或章程者無效」，法院應得不待撤銷而逕自否定其效力。
決議顯失公平
此外，若決議或規約雖符合程序，但就其內容而言，對個別區分所有權人構成重大不利益，顯失公平者，依民法第799-1條之規定，非同意該決議之區分所有權人可於三個月內提起撤銷之訴。例如，若區權人會議決議僅特定住戶負擔特定共用部分費用，或對特定人排除權益享有，致與區權比例或使用狀況顯著不符，即可主張顯失公平，聲請撤銷。該條所稱的「顯失公平」標準，需考慮區分所有建物專有與共用部分之使用情形、支付對價、面積與位置等綜合因素判斷。
而民法第820條亦提供共有物管理決議失衡時的補正機制，若管理行為經過過半數共有人及應有部分決議，但內容對少數共有人不利，顯失公平者，少數共有人亦得聲請法院裁定變更決議內容，或因情事變更時，聲請法院另定合理之管理方式。此原則亦可參照適用於區分所有建築物管理運作，彌補實際操作之失衡問題。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議-決議無效或不成立-決議撤銷-決議不當
(相關法條=民法第56條=民法第799-1條=公寓大廈管理條例第31條=公寓大廈管理條例第32條)
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