區分所有權人會議之職權為何？
06 Jun, 2025
問題摘要：
區分所有權人會議作為社區治理最高機構，其決議對於建築物維護、社區資產運用及住戶權利義務安排具有關鍵影響力。唯有依法召集、合乎程序，並經法定門檻之出席與表決程序通過，始得形成有效決議，並據以訂定規約、執行公共事務與處理住戶間糾紛。管理委員會與召集人、主持人皆應嚴守職責界線，尊重區分所有權人會議所作之決議，方能維繫社區治理秩序與居民間的相互信賴。區分所有權人會議雖係社區之最高意思機關，其所作決議於法律上原則上具有拘束力，但就特定涉及個別所有權或專用空間性質變更之事項而言，法律仍設有限制，要求應取得受影響之所有權人或實際使用人同意，始生效力，其立法政策除係基於私權保障外，亦兼顧建築使用合理性與社區內部之和諧發展。此外，若未遵守上述程序而作成之決議，即屬無效，未具法律拘束力，倘日後產生爭議，法院審理時亦將依此法理予以審查並判定該等決議之效力。
律師回答：
關於這個問題，區分所有權人會議為公寓大廈住戶間最高意思機關，具有統籌並決定社區整體運作、重大事務與共同權益事項之職權，其地位與功能在整體公寓大廈管理體系中極為關鍵。
依據公寓大廈管理條例及相關規定，區分所有權人會議的主要職權包括以下六大類：
一、規約之訂定與變更，區分所有權人會議有權就公寓大廈之管理、使用、維護及住戶相互權利義務關係，透過規約進行規範，且只有透過正式會議所作成之決議，始得訂定或修改具有法律效力之社區規約。此種規約涉及的不僅是對共用設施或專有部分之使用界定，亦包含對區分所有權人間之具體義務與責任安排，法律上不容任意變動。
二、公寓大廈之重大修繕或改良，針對建築物或其附屬設施若需進行大規模更新、加固或現代化改善者，必須經由區分所有權人會議正式討論並作成決議，方能依法執行，避免資源挪用或工程濫行。
三、當建築物因年久失修或外力災害導致嚴重毀損、傾頹或結構朽壞，涉及公共安全風險，或因地震、水災、風災、火災等重大突發事件須進行重建者，亦應經由區分所有權人會議作成重建之決議。該項職權關係到住戶之居住安全及日後財產維護方向，需全體住戶共同參與與決定。
四、區分所有權人會議亦具備對住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓之職權。當有住戶持續違反社區規範、積欠費用或對公共安全構成嚴重妨礙時，管理委員會可依規約及法定程序報請法院訴請其遷離或出讓其所有權，而該等程序之合法啟動，必須經由區分所有權人會議先作出決議。
五、涉及約定專用或約定共用事項者，也屬區分所有權人會議職權範圍。譬如屋頂天台如擬專供特定住戶使用或共用部分空間擬轉作其他用途，應經會議決議，訂定明確使用主體與範圍，並載明於規約中始生效力。
六、其他涉及公寓大廈共同事務事項之決議，諸如調整管理費、聘任或解任管理維護人員、財務報表之審議與核可、裝設公共安全設備、變更公共空間用途等，均應透過區分所有權人會議審議並通過，確保程序正當性與社區自治原則之落實。
除上述職權外，依據條例第23條，關於基地、建築物或其附屬設施之管理使用、住戶相互關係及社區生活秩序之維持，原則上亦得由規約明文訂定以增強拘束力，然而，某些特定事項若無經會議決議並載入規約，則不生效力，例如約定專用或共用部分之劃分、共用部分使用權之特別安排、禁止飼養動物、義務違反之處置、財務監督規定、會議表決人數與比例之特別標準，以及住戶糾紛處理程序等，均屬此類不得以管理委員會單獨決議所變更之內容。
由此可見，區分所有權人會議所擁有之決策職權與社區自主管理運作密不可分，亦須受到條例明文規定及其所設之程序限制與保障。另一方面，依條例第37條規定，管理委員會會議所作成之決議內容不得違反區分所有權人會議之決議、社區規約或法令，顯示管理委員會實際上乃是區分所有權人會議之執行機構，其決策不得凌駕於會議決議之上，亦無權片面更改既定社區共識。
區分所有權人會議所作成之決議在特定情況下，如未經法定程序或相關利害關係人之同意，即不生效力，其立法意旨在於保障特定所有權人之權益，防止決議程序上因多數暴力而侵害少數區分所有權人之個別權利。依第33條規定，若區分所有權人會議決議將某專有部分改為約定共用部分者，則該專有部分之區分所有權人必須同意，方為有效。蓋專有部分原係個別所有權範圍，其使用與處分本由所有人自由掌控，若因多數決議而變更其性質為共用，將剝奪原所有權人之排他使用權，故法條設下同意要件，以保障個別產權不受不當侵害。
其次，若於公寓大廈外牆面或樓頂平台設置廣告物、無線電台基地台等強波發射設備，則必須依據其設置位置取得特定區分所有權人之同意。若該設置行為係位於屋頂，則需取得頂樓區分所有權人之同意；若係設置於其他樓層外牆，則應取得該樓層區分所有權人之同意，且該樓層之住戶亦得參加區分所有權人會議表達意見。此規範反映了設置行為可能對特定樓層住戶之生活品質、建築物安全、外觀及電磁波暴露等問題造成實質影響，法律藉由要求該區分所有權人同意及陳述意見的程序，強化對特定利害關係人權益之保障與參與權之尊重。
再者，對於已依第56條第一項規定成立之約定專用部分，其變更亦須經使用該約定專用部分之區分所有權人同意方得成立。所謂約定專用部分，通常係指依原始設計由建築起造人與預期承受人協議特定共用空間供某一戶或若干戶專用之安排，其雖屬共用部分但具專用性質，故對其使用變更自應尊重實際使用人之意願。但若該使用已顯然違反公共利益，則管理委員會或管理負責人得向法院提起訴訟，經判決確定後亦得變更之，不再受限於使用人之同意，乃是將個人權益與公共利益予以平衡的法律設計。再對應至第56條，則進一步說明關於建築物初始階段即已劃設之專有部分、共用部分、約定共用部分及約定專用部分，其標示與範圍需於起造人申請建造執照時即附上詳細圖說與規約草約，若日後進行設計變更，亦應重新檢附相關資料。而此所稱規約草約，若經承受人簽署同意，則在正式區分所有權人會議訂定正式規約前，視為具有規約之效力，此機制主要目的在於避免建物銷售初期住戶眾多、規約遲未正式成立期間產生法制空窗，使相關使用與管理規範依附草約得以暫行適用。
-房地-公寓大廈-管理組織-區權會-區分所有權人會議
(相關法條=公寓大廈管理條例第3條=公寓大廈管理條例第23條=公寓大廈管理條例第33條=公寓大廈管理條例第56條=)
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