公寓大厦管理委員會是否應辧理結算申報？
06 Jun, 2025
問題摘要：
公寓大廈管理委員會若單純僅辦理社區管理事務，無對外營業收入者，不須辦理營利事業所得稅結算申報。但若涉及對外出租行為或經營性質收入，即構成營利事業，須依法設帳報稅。即便該收入最終用於社區用途，仍不得免除申報義務。為避免違反稅法規定，建議管理委員會如有對外收入行為時，應先徵詢會計師或專業稅務人員意見，依照法定程序辦理稅籍登記及年度結算申報，以維護社區及管理委員會合法性與財務透明。
律師回答：
關於這個問題，公寓大廈管理委員會的主要功能在於處理社區日常管理事務，如公共設施維護、保全人員管理、清潔環境、收繳管理費等，其本質屬於區分所有權人所組成之管理組織，依法並不等同一般營利事業機構，因此是否需要依照所得稅法辦理結算申報，須視其實際收入性質與用途而定。原則上，若管理委員會僅限於收取住戶管理費、公共基金、停車費、水電費等維持社區運作之必要經費，且無其他對外營業行為或營利活動，可認定其並無營利事業性質，免依所得稅法規定辦理營利事業所得稅結算申報。
換言之，若管理委員會僅就區分所有權人內部收費並專款專用於公共事務支出，未將資金挪作其他用途，也無盈餘分配情形，則可視為非營業機構，得免申報。惟實務上不少管理委員會會以社區資源對外出租取得收入，例如將頂樓出租設置電信基地台、將社區牆面出租作為廣告使用、或將社區閒置空間如停車位出租予非社區住戶，則上述行為即具「對外營業」性質，屬於營利事業所得來源，依法即應依所得稅法第71條規定，於每年5月底前向國稅局辦理營利事業所得稅結算申報。
大樓管理委員會如僅係基於守望相助而成立，其向住戶所收取之管理費，可免辦稅籍登記並免徵營業稅。惟如係與人訂立租賃契約，將大樓之頂樓平台出租，則有營業之性質，依規定應辦理稅籍登記，取得之租金收入屬大樓管理委員會銷售勞務之收入，應依法課徵營業稅。
此時管理委員會須先依辦理稅籍登記，領有統一編號後，方可對外開立發票，並依法列帳、申報、扣繳營業稅及所得稅。雖然基地台租金、廣告費收入最終用途仍係用於社區修繕、公共設施更新等公共目的，且未分配予個別住戶，然依目前法令見解，只要具有對外營業性質，就屬應稅收入，不因最終用途為公而免稅。
此外，所得稅法第66-9條關於未分配盈餘申報規定，雖原則上營利事業有盈餘但未分配者仍須辦理該項申報，惟公寓大廈管理委員會如實際無盈餘分配機制，其結算後之所得若均用於社區支出，並不構成「未分配盈餘」，可免辦理該項申報。但仍應依規定辦理年度結算申報，填報收入與支出明細，供國稅局核課。至於若管理委員會同時有對外營業及非營業部分，則需設立帳簿明確區分，例如管理費收入與支出歸為非營業項目，而基地台租金、廣告收入、場地租借收入等則歸為營業收入，分開記帳以利申報與稅負計算。若無法明確區分者，國稅局將有可能依查得之資料核課稅捐，並追繳補稅與罰鍰。又若因對外出租或營業行為涉及他人進出社區或對住戶安全造成影響，依公寓大廈管理條例相關規定，該類行為應經區分所有權人會議決議通過方得為之，不可由少數管理委員逕自決定，否則不僅違法亦可能造成社區紛爭。綜合而言，
-房地-公寓大廈-管理組織-
(相關法條=所得稅法第71條=所得稅法第66-9條=)
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