管道間漏水誰負責？
06 Jun, 2025
問題摘要：
管道間是否為私管，並無一體適用的標準，須綜合建物圖資、使用狀況及實地查勘結果綜合判斷。住戶在面對此類問題時，切忌自行斷定對錯或拒絕配合，應循程序處理，尋求管委會與專業水電行之協助，必要時進入訴訟，由法院鑑定以釐清責任，始能保障雙方權益並有效解決問題。
律師回答：
關於這個問題，在公寓大廈中發生漏水事件，尤其是從管道間傳出的漏水問題，常讓住戶之間或與管委會產生責任歸屬上的爭議。
以一樓住戶為例，若樓上住戶反映牆面滲水並由主委會同水電人員查勘後發現全棟僅有一樓住戶水表持續轉動，其餘住戶水表靜止，此時一樓住戶就會想知道該漏水是否為其責任範圍內之「私管」，抑或為大樓共用設施的「公管」範疇。
首先，依公寓大廈管理條例第6條規定，住戶於行使其權利或維修專有部分、約定專用部分時，不得妨害他人安寧、安全與衛生，並應在合理情況下配合他住戶或管理委員會進行必要的修繕作業，對於拒絕配合進行必要查修者，住戶或管委會得向主管機關申請協助，甚至訴請法院裁定。
再者，公寓大廈管理條例第10條明確區分「專有部分」及「共用部分」的修繕與維護責任。專有部分或約定專用部分的維護應由各該住戶負責，費用亦應由其承擔；而共用部分則由管委會負責管理與維護，相關費用可由公共基金支應，或由所有區分所有權人按其應有部分比例共同負擔。
然而，若漏水損害是由可歸責於特定住戶的行為所引發，即使該部位原屬共用部分，也應由該住戶單獨負擔修繕責任。該條文亦授權社區可透過區權人會議或規約另訂費用分攤方式，故一切仍應回歸規約與決議之規範。
至於具爭議的「管道間」，其位於住戶之間，包含上下水管、瓦斯管線、電纜線等，是否屬於共用或私用，法律並未有統一認定，因此常成為爭議焦點。條例第12條針對樓地板及共同牆面之內部管線另訂有共同負擔原則，僅在可證明係某一住戶之行為或不當使用導致漏水時，方能例外請其單獨負責。
若管道間內為一戶專屬使用之管線，如自該戶水表延伸至其專有部分的給水管道，則可能被認定為「私管」，其維修及損害賠償即由該住戶負責；但若該段管線屬多戶共用，或無法合理劃分使用主體者，則應屬「公管」，由管委會處理並由全體住戶分攤費用。
進一步判定責任歸屬，雖然住戶或管委會可初步委託合格水電行檢視並製作書面報告，但由於是否為私管具有法律效果，通常仍須法院訴訟中，由法院圈選鑑定人進行鑑定，並根據鑑定報告釐清管線性質與漏水原因，再據以認定責任歸屬與賠償義務。
因此，實務上建議，遭逢管道間漏水爭議時，應依序進行以下幾步：
一、立即委請合格水電行檢測並記錄水錶流量異常情形；二、通知管委會會同查勘及調閱管線圖資，初步判斷係私管或公管；三、如對方住戶不願配合，則可由管委會協助，依條例第6條規定報請主管機關處理，必要時提出民事訴訟；四、進入訴訟程序後，向法院聲請選任第三方鑑定人鑑定管線歸屬與漏水原因，以鑑定結果作為訴訟依據。
此外，若水表轉動異常僅出現在特定戶別，固然可作為初步判斷依據，但並不能視為唯一責任證據，尚須綜合管線結構、實際使用狀況等判斷，否則即有誤判風險。也有實務案例中，樓下住戶長期遭受漏水困擾，雖初步判斷為樓上私管，但最終法院經由鑑定人認定為共用管線破裂，故判決應由管委會負責修繕，且由全體住戶按比例分攤。
-房地-公寓大廈-漏水
(相關法條=公寓大廈管理條例第6條=公寓大廈管理條例第10條=公寓大廈管理條例第12條)
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