公用糞管滲漏　釘子戶不配合修繕沒輒？

06 Jun, 2025

問題摘要：

對於公用糞管滲漏這類涉及全體住戶利益的修繕事項，管委會於程序完備且會議決議通過後，即得依法推動工程，並得以書面通知不配合住戶要求其協助，若仍無回應，則可透過司法程序取得裁定進行強制執行，同時保留事後請求墊付款返還的法律權利。這也是維持公寓整體結構安全與居住品質的基本制度保障。

律師回答：

當公寓大廈的糞管因年久失修導致腐蝕、滲漏甚至異味外洩時，牽涉的不只是居住品質，更可能影響建物結構與住戶健康安全。

依照某公寓大廈管理條例某相關規定，糞管屬於共用部分的設施，其修繕原則上應由管理負責人或管理委員會負責辦理，並由公共基金支應或依照住戶應有部分比例分攤相關費用。倘若修繕費用可歸責於特定區分所有權人或住戶，則該負責人應自行負擔，若無法歸責於個別住戶，則全體住戶共同負擔。

那麼，漏水到底應該要由誰來修？

這就要檢驗漏水的問題是出在「共用部分」或是「專有部分」。所謂專有部分，是指公寓大廈中具有使用上獨立性，由各區分所有權人(住戶)所擁有的私人空間或設施，例如自家房間、房間內的水管、獨立的隔間牆壁等，而共用部分就是指專有部分以外的公共區域，例如樓梯間、屋頂、外牆、共用集水管等等。依公寓大廈管理條例第10條規定，專有部分應由該部分的區分所有權人進行維護、管理及修繕；而共用部分則是由管委會進行維護、管理及修繕。因此，若家中發生漏水，可以先自行找廠商初步評估漏水的成因，如果是共用集水管的老舊、破裂或是公寓外牆、屋頂的防水層老舊失效導致滲漏水，應由管委會來處理，而若是其他區分所有權人專有部分的水管、牆壁的問題導致滲漏水的話，就是由各專有部分的區分所有權人負責。

大樓公寓如經專業技師勘查，確認糞管因腐蝕老化而滲漏，且已有異味外洩，具公共危害之虞，屬於急迫且必要的修繕事項。住戶大多數同意儘速汰換糞管，但僅某住戶因旅居國外或其他因素遲未配合，無論是否有表示需要進一步資料如照片與施工方案，最終卻長時間未再回應，總之，導致修繕工作無法推動。

依某公寓大廈管理條例某第6條第1項第3款、以及第10條、第11條與第12條規定，共用部分若有修繕必要且經區分所有權人會議通過，則管理委員會即具備法定執行權限，有權著手辦理修繕，並於有需要時進入住戶專有部分施作工程，惟須採損害最小原則並應修復或補償施工所致損害。第6條同時明文規定，住戶不得拒絕管理負責人或管委會基於共用部分修繕需要而進入其住處的合理請求。為保障修繕計畫的順利推行，管委會應事先將修繕必要性、施工範圍、預計工期及費用分攤方式等相關資訊完整告知所有住戶，對於無法親自參與會議或長期不在國內的住戶，亦應以書面（如存證信函或電子郵件）通知，作為日後法律依據。

若某住戶仍然不予理會、不配合甚至明確表示反對，管委會可依法向法院提起訴訟，請求其協力配合修繕工作，避免拖延而致更大損害。在此過程中切勿私闖其住處或強行施工，以免構成刑事侵入住居或毀損罪。另一方面，若管委會基於修繕急迫性已先行墊付某住戶應分擔之費用，後續可依某民法某不當得利規定，透過支付命令或民事訴訟請求償還。若本次修繕需動用公基金，則亦應經由會議決議程序，確保合法性及程序正當性。

此外，依第12條規定，若損壞的管線位於上下樓層樓板之間，且並非純屬公共主幹線，則屬於上下樓層住戶共管部分，原則上修繕費由上下兩戶共同負擔，但若能證明損壞是可歸責於特定樓層住戶，則其應單獨負責費用。

因此，管委會先行委請第三方鑑定確認管線性質與損壞原因，以作為費用分擔依據。若某住戶仍拒絕配合或無法聯繫，也可透過主管機關如地方建管單位、社會住宅中心或公寓大廈爭議調處委員會尋求協助，或依同法第6條規定請求法院裁定必要處置。