民法第四百二十五條之一規定註釋-推定租賃關係

民法第425條之1規定：

土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

說明：

本條文係承襲最高法院48年臺上字第1457號判例：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」

按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1固定有明文。惟倘房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用。原審本其採證、認事之職權行使，合法認定系爭建物原始起造人黃王隱於58年間興建時係基於與黃松根間之使用借貸關係而占有系爭土地，兩造於58年7月28 日因繼承關係而公同共有系爭建物，並繼受黃王隱對黃松根之使用借貸關係，系爭土地於63年1月30日、83年2月22日先後經系爭建物公同共有人黃秋益、被上訴人取得所有權後，不生民法第425條之1之法定租賃關係，被上訴人非上開使用借貸關係之當事人，取得系爭土地所有權後，不當然繼受黃王隱與黃松根間之使用借貸關係，黃松根亦未舉證證明與被上訴人另成立使用借貸關係。審酌一切情形，被上訴人行使物上請求權，並無違反誠信原則或權利濫用情形，因以上揭理由，為上訴人不利之判決，經核於法並無違背（最高法院民事判決107年度台上字第1274號可資參照）。據此，所謂推定，即得以反證推翻，如果當事人間事實上是另有別的安排（即如借貸關係），那就可以舉證推翻這個租賃的推定。另外要留意的是，這個推定的租賃，僅限於房屋使用期限內，如果房屋已經滅失，租賃關係當然就消滅。

土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售他人時，其相互間享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，應依土地登記規則第九十七條第二項規定辦理。其理由略以：「按『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。』為民法第四百二十五條之一所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質上不能與土地分離而存在，故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃。…學者認為當事人間之不確定期限租賃關係，在法無明文相關法律效果及法律性質相類似之情形下，應『類推適用』民法及土地法關於基地租賃之規定，例如民法第四百二十六條之二、…及土地法…第一百零四條等規定（林誠二著，法律推定租賃關係，月旦法學雜誌第八十一期，第十頁至十一頁參照）。…」。另六十四年七月二十四日修正公布之土地法第一百零四條第一項規定，其修正理由謂：「地上權人、典權人或承租人，乃係房屋出賣時之直接占有人，其有直接占領關係。倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時，上開權利人若不能以同一價格優先承購，顯屬不公，故本條明文規定，賦與上開權利人優先購買權，俾使基地與其地上之房屋合歸一人所有，土地之利用與其所有權併於同一主體，以求其所有權之完整，使其法律關係單純化，並藉以充分發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並杜當事人間之紛爭。」（參照法務部八十九年五月十八日法八十九律字第○一四四一一號函）。故為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用及杜當事人間之紛爭，得「類推適用」土地法第一百零四條及民法第四百二十條之二有關基地租賃優先承買權之規定。二、本案土地及其上建物原同屬一人所有，同時或先後讓與相異之人，致其土地與其上建物非屬同一人所有者，推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係，故於嗣後再行出售予他人時，其相互間已享有優先承購權，如優先購買權人放棄其優先購買權者，則應依土地登記規則第九十七條第二項後段規定：「優先購買權人如已放棄或視為放棄其優先購買權者，申請人應檢附優先購買權人放棄其優先購買權之證明文件，或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買，如有不實，願負法律責任字樣。」辦理。（法務部91年10月30日法律決字第0910041496號函、內政部函台內中地字第○九一○○一七五二四號函可資參照）。

與此相類者，如設定抵押權導致房屋與土地所有人不同之情形，依民法第876條規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。 」 換言之，如果設定抵押權而使屋主及地主不一致之情形，視為房主對土主有地上權。蓋建築物性質上本來就不能與土地使用權分離而存在，當建築物與土地不同屬一人所有時，當事人通常可以經由契約約定，使建築物取得對土地之利用權，但如土地或建築物設定抵押權之後，經強制執行拍賣時，拍定人不可能經由契約等法律行為，使建築物取得土地利用之權，如此一來勢將造成建築物無從利用土地致拆除之結果，因此法律乃有擬制之規定。