公寓大廈管理條例第三章管理組織

01 Jul, 2024

公寓大廈管理條例第二十五條規定註釋-會議之召開及召集人之產生方式

公寓大廈管理條例第25條規定:

區分所有權人會議,由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。

有下列情形之一者,應召開臨時會議:

一、發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。

二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。

召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。

 

此條文規定區分所有權人會議的召開方式及召集人產生的程序。會議由全體區分所有權人組成,每年至少召開一次定期會議。若發生重大事故或經區分所有權人五分之一以上書面請求,應召開臨時會議。會議的召集人應是具區分所有權人身份的管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員,若無適任者,則由區分所有權人互推一人為召集人。若無法互推產生召集人,可申請主管機關指定臨時召集人。

公寓大廈管理條例第二十六條規定註釋-非封閉式之公寓大廈規約訂定

公寓大廈管理條例第26條規定:

非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,

成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。

二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。

三、公共基金之分配。

四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。

五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。

第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定,於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。

 

此條文規定了非封閉式公寓大廈內辦公、商場部分的管理規範。這些區域可依規約由其區分所有權人過半數書面同意,並經全體區分所有權人會議決議後,成立獨立的管理委員會。規約需包括共用部分範圍、管理維護費用分擔方式、公共基金分配等內容。相關會議和管理委員會的運作應依本條例其他相關規定進行。

公寓大廈管理條例第二十七條規定註釋-區分所有權之計算方式

公寓大廈管理條例第27條規定:

各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。

區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。

區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席;受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算。

 

此條文規定了區分所有權人表決權的計算方式。每個專有部分有一表決權,數人共有一專有部分的,表決權由一人行使。若任一區分所有權人占有全部區分所有權五分之一以上,其超過部分不予計算。區分所有權人無法出席會議時,可書面委託他人代理出席,但受託人的表決權超過五分之一部分也不予計算。

公寓大廈管理條例第二十八條規定註釋-起造人召集會議

公寓大廈管理條例第28條規定:

公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。

前項起造人為數人時,應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時,起造人應就同一議案重新召集會議一次。

起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。

 

此條文規定了起造人在公寓大廈建築物所有權登記後召集區分所有權人會議的責任。當區分所有權人及其比例達到半數以上時,起造人應於三個月內召開會議成立管理委員會或推選管理負責人,並向主管機關報備。若起造人為數人,應互推一人負責召集。若未達成定額而未能成立管理委員會,起造人需重新召集會議。在管理委員會成立前,起造人為公寓大廈的管理負責人。

公寓大廈管理條例第二十九條規定註釋-管理委員會、管理負責人之成立

公寓大廈管理條例第29條規定:

公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。

公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。

管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員,連選得連任一次,其餘管理委員,連選得連

任。

前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負

責人。

公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

 

此條文規定了公寓大廈管理委員會及管理負責人的成立及運作方式。公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。管理委員會應互推一人為主任委員,對外代表管理委員會。選任、解任、權限等依區分所有權人會議決議或規約規定。管理委員、主任委員及管理負責人的任期一般為一至二年,連選得連任一次。若未再選任或拒絕移交,視同解任。若無法互推召集人或申請指定臨時召集人,主管機關可指定住戶一人為管理負責人。

公寓大廈管理條例第二十九條之一規定註釋-未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈管理委員會成立

公寓大廈管理條例第29-1條規定:

本條例施行前或施行後已取得建造執照之未成立管理委員會或推選管理負責人之公寓大廈,經直轄市、縣(市)主管機關認定有危險之虞者,其區分所有權人應於直轄市、縣(市)主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。因故未能於一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者,直轄市、縣(市)主管機關得視實際情況展延一次,並不得超過一年。

前項公寓大廈有危險之虞之認定要件及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限,由中央主管機關公告;直轄市、縣(市)主管機關認有必要時,得公告擴大認定要件並另定其成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限。

直轄市、縣(市)主管機關應輔導或委託專業機構輔導第一項之公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備。

公寓大廈區分所有權人經依第四十九條之一處罰後,仍未依規定成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備者,必要時,由直轄市、縣(市)主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

 

此條文規定,若公寓大廈尚未成立管理委員會或推選管理負責人,且經主管機關認定有危險之虞,區分所有權人必須在通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人,並報備主管機關。如未能按期成立或報備,主管機關可視情況展延一次,但不得超過一年。主管機關應輔導這些公寓大廈成立管理機構,若經處罰後仍未成立,主管機關可指定住戶一人為管理負責人。

公寓大廈管理條例第三十條規定註釋-召開會議之通知方法

公寓大廈管理條例第30條規定:

區分所有權人會議,應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於二日。

管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。

 

此條文規定區分所有權人會議的通知方式。會議召開前十日需以書面通知各區分所有權人,緊急情況下可公告召開臨時會議,公告期間不得少於二日。管理委員選任事項須在開會通知中載明,不得以臨時動議提出。

公寓大廈管理條例第三十一條規定註釋-區分所有權之計算方式

公寓大廈管理條例第31條規定:

區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

 

此條文規定了區分所有權人會議決議的法定出席人數及同意比例。除規約另有規定外,會議應有三分之二以上的區分所有權人及其比例出席,且需四分之三以上的出席人數及其比例同意方能作成決議。

公寓大廈管理條例第三十二條規定註釋-未獲致決議時重新開議之要件

公寓大廈管理條例第32條規定:

區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。

第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

 

此條文規定了當會議未能達成決議時的重新召開條件。若會議未達法定出席人數或未能通過決議,召集人可重新召集會議,重新開會需有三人及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,並需過半數同意方能作成決議。決議會議紀錄送達後,區分所有權人可於七日內書面反對,反對未超過半數時,決議視為成立。

公寓大廈管理條例第三十三條規定註釋-區分所有權之決議效力

公寓大廈管理條例第33條規定:

區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:

一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意。

二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。

三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。

 

此條文規定了區分所有權人會議決議的效力條件。決議未經下列事項辦理者,不生效力:一、將專有部分約定為約定共用部分,需該專有部分區分所有權人同意。二、外牆面、樓頂平臺等設置廣告物等,需頂層或該樓層區分所有權人同意。三、約定專用部分變更需使用者同意,若違反公共利益,經法院判決確定者不在此限。

公寓大廈管理條例第三十四條規定註釋-會議紀錄作成方式及送達公告

公寓大廈管理條例第34條規定:

區分所有權人會議應作成會議紀錄,載明開會經過及決議事項,由主席簽名,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

前項會議紀錄,應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。

 

此條文規定區分所有權人會議紀錄的作成及送達方式。會議紀錄需載明開會經過及決議事項,由主席簽名後,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告。會議紀錄應與簽名簿及代理出席之委託書一併保存,以便日後查閱。

公寓大廈管理條例第三十五條規定註釋-請求閱覽或影印之權利

公寓大廈管理條例第35條規定:

利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。

 

此條文保障利害關係人於必要時請求閱覽或影印管理相關文件的權利。包括規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄。管理負責人或管理委員會不得拒絕該請求,確保管理透明。

公寓大廈管理條例第三十六條規定註釋-管理委員會之職務範圍

公寓大廈管理條例第36條規定:

管理委員會之職務如下:

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

 

此條文詳細列明了管理委員會的職務範圍。從執行區分所有權人會議決議事項、維護共有及共用部分的清潔與安全、到管理公共基金的收支等多方面職責,確保公寓大廈的管理和維護有序進行。

公寓大廈管理條例第三十七條規定註釋-管理委員會會議決議內容

公寓大廈管理條例第37條規定:

管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。

 

此條文規定管理委員會會議決議的合法性。管理委員會會議的決議內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議,確保管理委員會的行為在法規和規約範圍內運作。

公寓大廈管理條例第三十八條規定註釋-管理委員會於民事訴訟上有當事人能力

公寓大廈管理條例第38條規定:

管理委員會有當事人能力。

管理委員會為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。

 

此條文確立了管理委員會在民事訴訟中的當事人能力,並要求管理委員會在涉及訴訟事件時,將訴訟事件要旨迅速告知區分所有權人,確保區分所有權人知悉相關法律事務。

公寓大廈管理條例第三十九條規定註釋-管理委員會應向區分所有權人會議負責

公寓大廈管理條例第39條規定:

管理委員會應向區分所有權人會議負責,並向其報告會務。

 

此條文規定管理委員會的責任制。管理委員會應向區分所有權人會議負責,並定期報告會務,以確保管理的透明性和責任性。

公寓大廈管理條例第四十條規定註釋-管理委員會之職務於管理負責人準用之

公寓大廈管理條例第40條規定:

第三十六條、第三十八條及前條規定,於管理負責人準用之。

 

此條文規定管理負責人應準用管理委員會的部分職務和責任。即管理負責人在職務執行中,應依循第三十六條、第三十八條及第三十九條的規定,確保管理工作的有效進行。

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